土地整理成本的构成

序号项目名称说明计算对应基数1土地补偿及人员安置安置补助用于征地后安置人员的生产、生活或社会保险人均耕地≥1亩前三年平均每亩年产值×10人均耕地0.9亩前三年平均每亩年产值×13人均耕地0.8亩前三年平均每亩年产值×16人均耕地0.7亩前三年平均每亩年产值×19人均耕地0.6亩前三年平均每亩年产值×22人均耕地0.5亩前三年平均每亩年产值×25人均耕地0.4亩前三年平均每亩年产值×28人均耕地≤0.3亩前三年平均每亩年产值×30平坝水田1600元/亩平坝旱地1400元/亩山区水田1200元/亩山区旱地1000元/亩1.2征用其他土地除了耕地以外的土地统称耕地1.2.1除果园外的非耕地对应总面积除去耕地和果园以外的其余面积1.2.2果园对应果园面积1.3工作经费政府收取的对应整理总面积2地面附着物征地方案公告后，抢种、抢载、抢建的；趁征地未使用，间歇种植的；临建和违建不予赔偿2.1建构物赔偿或补偿2.1.1拆迁农房2.1.1.a选择货币安置的2.1.1.a.1人均35平米对应选择货币安置人员人数，等于人数×352.1.1.a.2超出面积拆迁面积减去人均35余下的面积农村土地整理成本构成及取费标准对应耕地面积征用耕地1.1用于种植农作物的土地：水田、望天田、水浇地、旱地、菜地按照相邻区位经济适用房价格结算按照191号文件附表3房屋拆迁赔偿标准和附表5构筑物拆迁补偿标准核算，拆迁房归征地单位所有单价耕地补偿单价×0.5耕地补偿单价×1.02.5万/亩2.1.1.b选择现房安置的2.1.1.b.1人均44平米部分191文件规定为35平米，都江堰规定多加8平米商铺以及1平米公摊对应选择实物安置人员人数，等于人数×442.1.1.b.2超出部分的面积拆迁面积减去人均44余下的面积2.1.1.c农房供地安置的2.1.2拆迁企业2.1.2.1建构物赔偿或补偿2.1.2.1.a自行拆迁的2.1.2.2.b由征地单位拆迁的2.1.2.2搬迁损失费搬迁损耗费、水、电设施迁改费用、搬迁费用、停工损失等——2.1.3拆迁水利设施2.1.4拆迁养殖户2.2树、竹木补偿2.2.1自愿处置的可以按规定移植、砍伐、销售且自愿处置的2.2.2不愿自行处置的可以按规定移植、砍伐、销售且不愿自行处置的2.2.3保留的可以移植但按政策规定确需保留的2.2.4古树名木平坝水田1200元/亩平坝旱地1050元/亩山区水田900元/亩山区旱地750元/亩3拆迁安置涉及的其他补偿3.1过渡费或水电补贴3.1.a选择货币安置的100元/人/月过渡费，8个月包干对应人数统征办统一安排过渡房，给予水电补助对应时间，从拆迁到住进安置房自行过渡的发过渡费直到住进安置房对应时间，从拆迁到住进安置房对应耕地面积青苗费选择现房安置的2.33.1.b已收割的或无青苗的不补偿，补偿标准按照一年种两季，补偿一季半800元/人35元/人/月100元/人/月按照191号文件附表6和附表7规定标准补偿按照191号文件附表6和附表7规定标准赔偿，树竹木归征地单位所有按照191号文件附表6和附表7规定标准赔偿《按照成都市古树名木管理条例》规定执行按照191号文件附表4房屋拆迁补偿标准核算按照191号文件附表3房屋拆迁赔偿标准，拆迁房归征地单位所有建构物补赔偿总额的10-15%按照191号文件附表9规定标准补偿按照191号文件附表8规定标准补偿建设好安置房（人均44平米），产权置换，按照191号文件附表4房屋拆迁补偿标准核算按照191号文件附表4房屋拆迁补偿标准核算3.2搬运和误工补贴费搬运补助100元/人误工补贴50元/人搬运补助200元/人误工补贴200元/人3.3奖励费3.3.1对被拆迁单位的奖励对提前完成拆迁的单位奖励按照具体难易程度设定3.3.2对被拆迁个人的奖励针对在规定时间内提前拆迁的人进行奖励3.4基础设施配套补助费针对农房供地安置的安置区用地水、电、场地平整、进出道路修建等对应人数3.5电视、电话迁移补贴费4相关税费4.1新增建设用地使用费4.2征用土地管理费按征地总面积4.3耕地开垦费征用耕地面积4.4耕地占用税20071211颁布执行的征用耕地面积城市人口≥100万7000-10000/亩100万＞城市人口≥50万5000-7000/亩城市人口＜50万3000-5000/亩4.6农田基础设施建设费如征用基本农田，才可能涉及该项费用4.7土地复耕费4.8勘察定界，权属调查平原地区6-8万/亩山区8-10万/亩人均耕地不超过一亩，10-50/平米，1-2亩8-40，2-3，6-30元，3以上5-25，四川平均22.5元，根据22.5再确定一个县级的，滩涂等略低于平均，在地方税务局可以查到，征地批准通知的当天或者实际占用的当天，我项目的可以拖后由于征用城市（不含县城、建制镇和工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续三年以上常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘等需要缴纳的费用按照成都市平均成本估算对应人数按征地总面积5不需要过渡的需要过渡的新菜地开发建设基金基础设施配套建设1200元/亩3.2.a4.5按照相关部门规定的迁移费标准予以补贴24元/平方，合1.6万元/亩1.6元/平方，合1066元/亩土地补偿和人员安置的1-2倍37.6元/平方80元/人，上限为1200元/人2500元/人包干序号项目名称说明计算对应基数计算公式根据191号文件估算整理单价政府的报价1土地补偿及人员安置安置补助用于征地后安置人员的生产、生活或社会保险耕地面积×前三年平均亩产值×倍数+果园面积×前三年平均亩产值×倍数+（总面积-耕地面积-果园面积）×前三年平均亩产值×倍数×0.51.44万或2.3万6万人均耕地≥1亩前三年平均每亩年产值×10聚源项目整理成本构成及估算方法对应耕地面积征用耕地1.1用于种植农作物的土地：水田、望天田、水浇地、旱地、菜地（2）在没有取得基础资料的情况下，根据其他地区农村的耕地率和人口密度水平，适当放大成本（3）最终得到的成本是具有适当宽松度的，比较接近于真实情况。单价3、聚源项目不考虑以下税费（1）新菜地开发建设基金（2）土地复垦费（3）农田基础设施建设费4、估算的依据（1）严格按照191号文件的标准，取最大成本值本测算方法说明（针对一般农村土地整理项目可能采取的所有安置方式和需要缴纳的税费）1、测算土地整理成本需要的基本数据应当包括：农业人口总数、耕地面积、其他用地面积2、聚源项目不考虑以下几种补偿方式：（1）安置房不考虑货币补偿（2）农房拆迁不考虑农房供地安置（3）基础设施配套补助费（对应农房安置供地）第7页，共16页人均耕地0.9亩前三年平均每亩年产值×13人均耕地0.8亩前三年平均每亩年产值×16人均耕地0.7亩前三年平均每亩年产值×19人均耕地0.6亩前三年平均每亩年产值×22人均耕地0.5亩前三年平均每亩年产值×25人均耕地0.4亩前三年平均每亩年产值×28人均耕地≤0.3亩前三年平均每亩年产值×30平坝水田1600元/亩平坝旱地1400元/亩山区水田1200元/亩山区旱地1000元/亩1.2征用其他土地除了耕地以外的土地统称耕地1.2.1除果园外的非耕地对应总面积除去耕地和果园以外的其余面积1.2.2果园对应果园面积1.3工作经费政府收取的对应整理总面积2.5万×整理总面积2.5万2.5万2地面附着物征地方案公告后，抢种、抢载、抢建的；趁征地未使用，间歇种植的；临建和违建不予赔偿2.1建构物赔偿或补偿对应耕地面积征用耕地1.1用于种植农作物的土地：水田、望天田、水浇地、旱地、菜地耕地补偿单价×1.02.5万/亩耕地补偿单价×0.5第8页，共16页2.1.1拆迁农房2.1.1.b选择现房安置的7万7.5或22万2.1.1.b.1人均44平米部分191文件规定为35平米，都江堰规定多加8平米商铺以及1平米公摊对应选择实物安置人员人数，等于人数×44平米人数×44平米×每平米造价（政府按2000元计算）2.1.1.b.2超出部分的面积拆迁面积减去人均44余下的面积在实操层面，乡镇一般不予农民该项赔偿2.1.4拆迁养殖户2.2树、竹木补偿该项计算比较复杂：成规模栽种的，面积×数种决定的单价；零星栽种的，要根据树种和胸径计算单价×棵数；自行处置的成本低于不愿自行处置的，因为征地单位不获得产权；最贵的是采用保留方式，价格最高。古树名木处理起来比较麻烦。0.08万0.08万2.2.1自愿处置的可以按规定移植、砍伐、销售且自愿处置的2.2.2不愿自行处置的可以按规定移植、砍伐、销售且不愿自行处置的2.2.3保留的可以移植但按政策规定确需保留的2.2.4古树名木平坝水田1200元/亩平坝旱地1050元/亩山区水田900元/亩0.096万0.12万对应耕地面积耕地面积×补助标准（政府一般按照高限1200元报价）青苗费2.3已收割的或无青苗的不补偿，补偿标准按照一年种两季，补偿一季半按照191号文件附表6和附表7规定标准赔偿《按照成都市古树名木管理条例》规定执行建设好安置房（人均44平米），产权置换，按照191号文件附表4房屋拆迁补偿标准核算按照191号文件附表8规定标准补偿按照191号文件附表6和附表7规定标准补偿按照191号文件附表6和附表7规定标准赔偿，树竹木归征地单位所有第9页，共16页山区旱地750元/亩3拆迁安置涉及的其他补偿0.4万0.4万3.1过渡费或水电补贴人数×135元×时间（月数）0.24万统征办统一安排过渡房，给予水电补助对应时间，从拆迁到住进安置房自行过渡的发过渡费直到住进安置房对应时间，从拆迁到住进安置房3.2搬运和误工补贴费0.04万搬运补助100元/人误工补贴50元/人搬运补助200元/人误工补贴200元/人3.3奖励费该项计算视具体拆迁情况而定，在不能深度介入拆迁过程的情况下，只能根据统征办报的数字反推3.3.2对被拆迁个人的奖励针对在规定时间内提前拆迁的人进行奖励0.12万3.5电视、电话迁移补贴费目前统征办和乡镇均未提出该项补偿，因此可考虑忽略4相关税费4.1新增建设用地使用费1.6万×建设用地总面积1.6万2万4.2征用土地管理费按征地总面积1066×整理总面积0.107万0.13万0.096万0.12万对应耕地面积对应人数耕地面积×补助标准（政府一般按照高限1200元报价）150元×人数400元×人数青苗费选择现房安置的不需要过渡的需要过渡的2.33.1.b3.2.a已收割的或无青苗的不补偿，补偿标准按照一年种两季，补偿一季半80元/人，上限为1200元/人按照相关部门规定的迁移费标准予以补贴24元/平方，合1.6万元/亩1.6元/平方，合1066元/亩35元/人/月100元/人/月第10页，共16页4.3耕地开垦费耕地开垦费由批准农用地转用的地方人民政府的本级土地行政主管部门在办理农用地转用报批时收取，存入财政专户，专款用于开垦新的耕地，不得挪作他用。——四川省相关条令征用耕地面积第1项结果×耕地面积×1-2倍（政府一般按照上限2倍报价）2.30或3.68万6.3万4.4耕地占用税征用耕地面积2.5万×耕地面积2万2.5万4.8勘察定界，权属调查1200元×整理总面积0.12万0.25万平原地区6-8万/亩6万×整理总面积6万8万山区8-10万/亩8万×整理总面积合计23.68或25.8835.78或50.08万按照成都市平均成本估算按征地总面积5基础设施配套建设37.6元/平方，合2.5万/亩1200元/亩土地补偿和人员安置的1-2倍第11页，共16页第12页，共16页第13页，共16页7.5或22万第14页，共16页第15页，共16页2.0035.78或50.08万第16页，共16页