上海月星环球港

上海月星·环球港调研报告2013.10项目概况国内单体面积最大的综合购物中心国内唯一欧式风格的ShoppingMall首次全面提出“商、旅、文”三大概念开发商背景上海常州徐州沈阳月星集团创立于1988年，目前已发展成为一家业务多元化的大型集团，核心业务包括商业地产、商业连锁、资本投资、家居产业等，业务遍及世界38个国家和地区，员工超6000人。发展战略——坚持自主创新，已形成工业全球化、商业连锁化、投资多元化、品牌国际化的发展格局，坚持以“全面提升中国人的居家文化品质”为目标，正发展壮大为中国家居业的超级航母。主营业务——核心业务包括商业地产、商业连锁、资本投资、家居产业等。商业连锁——从上海，到东北再到大西北，逐步遍及中国各个城市，商业连锁规模目前已发展至超200万平方米。资本投资——投资中心的重要战略目标之一是充分运用各种适合企业发展的有利资源，为集团实现“商业连锁投资、工业扩大投资、房地产投资以及资产资本型投资”的发展理念而努力。投资中心的重点开发项目：大型综合SHOPPINGMALL、主题商业连锁、房地产投资、资本运作等。战略区域——家居商场的布局，以上海为龙头，从南京、镇江、常州、无锡等众多连锁店发展到上海的三家店再到哈尔滨、大连等等，现在长三角的布局基本上快结束，2007年、2008年是月星向全国发展的大年。商业经营模式——市场化的经营模式，商场化的管理，大的Shoppingmall的模式来操作。业态分为商场品牌家居，还有就是流行家居超市（卖一些比较现代的比较时尚的家居用品），家居超市是我们准备快速发展的新模式。项目整体定位整体定位：独立的主题零售空间西上海中心商业城立足打造社区商业中心跳脱传统区域同质化竞争充分利用别人难以复制的零售元素项目整体定位项目参数总建筑面积：480000m2占地面积：66000m2建筑总高度：248m办公楼层数：46层商业楼层数：5层停车位：约2200辆购物中心（B2-4F）：320000m2商务办公：80000m2五星级酒店（7F-25F）：40000m2公寓：40000m2项目交通5条轨道交通环绕整个项目区域3、4、13号线无缝连接本项目；11、14号线临近本项目；紧贴内环双匝道出入口；其他主要交通距离：虹桥机场约17公里；浦东机场约52公里；虹桥火车站约17公里；上海火车站约5公里项目总体构成专业团队项目区位及客流分析区域、交通区域：处于交通便捷的内环内稀缺地段，地处中心城区静安、长宁、普陀三区结合处。交通：5条地铁环绕，其中三条地铁与项目无缝对接；东接凯旋路，北临白兰路，南侧为宁夏路，西接金沙江路并与中环线（真北路）和外环线相贯通，交通四通八达。项目用地。项目客流分析地铁人流：地铁3号、4号、11号、13和14号线，五条轨道交通环绕整个项目，交通优势明显，将带来大量消费人群。商务人士：酒店式公寓、高级会所和甲级写字楼，将会使这里成为商务人士和白领精英的集聚地。游客：五星级酒店将为购物中心带来大量的观光游客和商旅人士。居民：项目周边缺乏大型全业态的购物场所，此地大量的居民会成为长期的消费群。本项目位于3区人口交汇处静安寺人口：25万人长宁区人口：69万人普陀区人口：129万人预计项目人流量年超过6000万人次建筑风格及室内装饰外立面欧式风格——商业外立面使用石材，外形利用高大立柱、欧式外廊、圆形穹顶，高层线条挺拔、上部退台体现欧式建筑厚重、挺拔、富有品质感，打造该区域的地标性建筑。内部装饰欧式装修——通过罗马式中庭、威尼斯式廊道设计、圆形玻璃穹型、欧式壁画、艳丽的颜色、欧式柱式等打造出富丽堂皇宛如欧式宫殿的感觉。室内环境使用各种色彩艳丽的装饰细节、结合灯带、欧式壁画渲染出华丽的室内环境。室内环境室内环境母婴室洗手间室内环境B2中庭区域设有观光车室内设计3F设有玻璃地板顶层设计顶楼引入商业街模式：在顶层“环球港”把商铺进行街坊式布置，类似于老上海里弄，打造情景式休闲商业街。顶层设计情景式休闲商业街屋顶设计屋顶停车场、花园设计。动线设计动线设计购物中心平面南北长度达到560m,东西长度约为150m，所有走道长度约9公里。设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道与“三大主题”区域有较为清晰的互动。业态布局整体布局花园中庭中央广场太阳大厅平面人流拉动：零售商业平面东西端距离达400米，距离较长，为避免产生逛街的沉闷感与雷同感，必须创造消费节点及主题分区而带动人流自东往西走动。垂直人流拉动：本项目共有6层，分别从B2到4F，除了平面人流的考量外，必须考虑垂直交通的拉动。在高楼层设置主力店及餐饮业态的垂直分布都是常用的拉动消费人口的方式。消费节点：消费节点能让消费者有个停留节点，进行休息调整，通常中庭是作为消费节点的合理表现方式，但对消费节点的数量和位置需进行控制。一般平面动线需要消费节点时，以两个至三个为宜，或者多个时要明显区分，否则容易产生迷失感。如何设置：垂直人流通常通过形式、数量、地点来形成。形式是指设置成电动扶梯、垂直观光电梯、坡道、普通楼梯、个性化楼梯。数量指电梯数量。地点是指各个垂直交通设施在平面上的具体地点。通常中庭是平面动线和垂直动线的交汇点。平面分区：对本项目而言，目标消费群的特征区分较为明显，加之平面的长度及南北端不同的商业价值，平面主要分为三个区域：花园中庭、中央广场、太阳大厅。垂直分区：对本项目而言，平面分区的结果可以垂直拉动成为垂直分区，靠北端的以休闲、娱乐、餐饮等体验型业态为主，靠南则以零售、家庭、生活等业态为主。平面分区说明中央广场太阳大厅花园中庭垂直分区说明三首层概念-利用项目轨道交通的连接优势，利用大量的人流来提升各楼层的商业价值。-通常购物中心内的零售区域分布在1F-2F，但该项目的零售区域可向高低楼层分别扩大，延伸至B1-3F。零售分区概念-通过主力店位置的分布与特殊的建筑条件（4层8米的层高）以及项目巨大的体量，对项目垂直进行楼层主题分区。各楼层业态及品牌—B3美车堂宠儿宠物停车场—B3停车位2200多个各楼层业态及品牌—B2乐购家得乐快时尚休闲餐饮区零售区快时尚、超市、休闲餐饮各楼层业态及品牌—B2各楼层业态及品牌—B2B2设置儿童轮滑区域各楼层业态及品牌—B1乐购大食代快时尚休闲餐饮区休闲餐饮区休闲餐饮区零售区快时尚、超市、休闲餐饮各楼层业态及品牌—B1各楼层业态及品牌—1F江苏银行COACHATTOS宝缇嘉黄金珠宝饰品区餐饮-咖啡餐饮-甜品零售中高档品牌旗舰店国际品牌各楼层业态及品牌—1F各楼层业态及品牌—2FXEBIO体育用品NOVEMUJIMARKS&SPENCER休闲餐饮零售区设计师品牌各楼层业态及品牌—2F各楼层业态及品牌—3F美龄菜谱NOVE餐饮区品牌服饰、餐饮各楼层业态及品牌—3F各楼层业态及品牌—4F海上国际影城餐饮区配套区环球港博物馆环球港艺术拍卖古琴艺术中心异国餐饮及文化各楼层业态及品牌—4F各楼层业态占比楼层：B2租赁面积：31,514平方米店铺总数：75家楼层：B1租赁面积：24,728平方米店铺总数：61家各楼层业态占比楼层：1F租赁面积：14,228平方米店铺总数：61家楼层：2F租赁面积：17,339平方米店铺总数：50家各楼层业态占比楼层：3F租赁面积：17,187平方米店铺总数：72家楼层：4F租赁面积：17,542平方米店铺总数：42家各楼层业态占比