房地产估价案例与分析精讲班第46讲课件讲义

房地产估价案例与分析精讲班第46讲课件讲义（环球职业教育在线）房地产估价案例与分析精讲班第46讲讲义销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定（一）物业销售收入估算1．项目销售收入测算销售收入：根据项目规划指标及市场分析，预计项目的销售收入为336267．20万元。注：项目剩余可销售的住宅及商业可于测算期外销售或出租。2．销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5．0%），城市建设维护税（营业税的1%），教育费附加（营业税的3%），印花税（销售额的0．05%），合计为销售额的5．25%，项目销售税金及附加为17654．03万元。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定和根据深圳市人民政府《关于深圳市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函［2005］93号）的要求，深圳市从2005年11月1日起开始征收土地增值税。本次测算中考虑了项目的土地增值税，但开发普通住宅项目的增值额未超过扣除项目的20%的，则免征土地增值税，本项目未超过20%，则不予征收土地增值税。根据深圳项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入具体见附表4：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。（二）项目销售回款计划根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目住宅预计从2008年第2季度开发销售，销售期为3年，销售率按95%计算，商业于2008牟4季度开发销售，销售期为2．5年，销售率按90%计算。项目销售回款计划详见附表4：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。（三）资金来源与运用分析根据深圳节高档住宅项目正常销售情况及本项目的实际情况，预计项目的销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目的资金来源与运用情况详见附表5：《资金来源与运用表》。经过以上分析测算，项目后续建设资金来源有保障。（四）销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润阿）、成本利润率等指标详注：上表为住宅销售率按95%测算，商业按90%测算时的经济效益指标。八、财务与敏感性分析（一）赢利能力分析经测算，项目总投资为246006．98万元，项目计划于2007年第2季度动工，预计2010年4季度竣工验收。项目投资回收期为4．68年，利润总额为72606．20万元，税后利润为6l715．27万元，税后成本利润率为25．09%，项目盈利指标属于房地产开发项目的正常水平。（二）项目不确定性分析1．项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：当项目的住宅销售率达到73．15%，商业销售率达到69．30%时，项目可保本；另一方面，假定项。目开发成本及销售率不变，项目保本销售价格分别如下：住宅销售价格为6217．75元/㎡，商业销售价格为13860．00元/㎡。根据市场及项目定位分析，该项目的保本销售价格及销售率较易实现，市场风险较小。2．项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。经测算可知：本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有—定赢利空间，说明项目具有一定的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。（三）社会效益和影响分析改善区域环境，充分发掘区域价值增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造销售税费、所得税、土地增值税等相关税费合计为28544．96万元。创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。九、可行性研究结论与建议（一）拟建方案的结论性意见1．宏观环境分析总结从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，深圳市的宏观经济处于高速发展期，给项目发展强力的经济支撑。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段，按照相关理论，深圳市的房地产处于平稳发展期，房地产项目以质量为主，数量与质量并重，因此本项目若质量上有保证，在规划设计上有创新，则有较大的发展机会。随着规划中快速干道修建、深惠公路的改造及地铁三号线的建设，未来龙岗中心区域与关内的距离将大大缩短，龙岗可及性将有质的提高，从而吸引更多关内置业者的目光，使得住宅郊区化趋势逐渐明显。在这样大环境下，龙岗中心区域市场需求量将逐步增大，价格将稳中趋升，未来市场发展前景良好。随着未来龙岗奥体新城的建设和旧城旧村的逐步改造，区域城市环境将有本质的改变，这也为本项目开发带来机遇，同时也提供了更多置业需求机会。2．项目综合评价结论城市宏观经济快速发展，房地产市场发展前景良好：地铁三号线的建设、奥体新城的重点发展区域定位和旧城旧村的改造将极大地改善区域投资环境和城市形象，为本项目开发提供良好的发展环境和机会。项目建设资金来源：项目建设资金来源于自筹资金、投资方投入、银行贷款和项目销售回款。项目具有良好的社会效益；项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。3．项目经济效益属于行业一般水平注：上表为住宅销售率按95%测算，商业销售率按90%测算时的经济效益指标。项目各计算期的利润测算详见附表6：《项目损益及利润分配表》（二）项目主要问题的解决办法和建议1．项目的主要问题项目规划受到“90、70”标准限制，产品定位为中小户型，同时未来周边区域的房地产供应较大，这使本项目销售面临一定市场竞争，因此对项目销售提出一定要求。2．建议项目需加强产品创新，控制开发节奏，注重的整体营销策划和推广。在项目经营销售时，建议聘请有品牌优势的专业代理公司进行市场销售，提升项目竞争力。（三）项目风险及防范建议1．项目风险（1）市场风险从2006年下半年至2007年，区域内房地产市场供应量较大且集中，因此市场竞争压力较大，如何制定合理的营销策略吸引客户在此置业是本项目最大风险。（2）建筑工期及本体风险项目属中等规模房地产项目，目前项目尚未动工，且地块上有部分待拆迁建筑物，项目能否按照计划顺利拆迁并顺利建设以进入市场，存在一定不确定性，因此项目存在一定的建筑工期及本体风险。（3）政策风险2004及2005年，国家颁布了多项政策对房地产进行宏观调控，主要包括：2004年10月，国务院规定提高房地产项目资本金比例到35%；国务院先后出台了《关于切实稳定住房价格的通知》、《加强房地产市场引导和调控的八项措施》、《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2005年6月3日，深圳市税务局、财政局、国土局联合颁布《关于加强深圳市房地产税收管理的通知》对个人购房不足2年即转手交易，开始全额征收营业税；深圳市地税局发布了《关于深圳市开征土地增值税的通告》（深地税告［2005］6号），从2005年11月1日开始征收土地增值税。这一系列政策，明确了以“进一步控制房地产投资规模”、“抑制房价过快上涨”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”等作为宏观调控目标。2006年，面对全国房地产持续上涨，特别是深圳一季度的过快过热发展，国家和深圳市政府先后出台了一系列政策：4月28日，中国人民银行颁布金融机构贷款基准利率上调0．27个百分点，而存款利率保持不变；4月29日，深圳市政府正式颁布了由深圳市国土房产局及市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的《关于稳定房价促进深圳市房地产市场持续健康发展的意见》（深八条），旨在稳定深圳市过快上涨的房价，促进深圳市房地产市场持续健康发展；5月24日，国务院办公厅发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（又称“国十五条”），深圳出台国十五条的实施细则；8月19日，中国人民银行再次颁布金融机构存款基准利率和贷款基准利率分别上调0．27个百分点；2006年6月20日，深圳市政府率先推出了《关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》（深府［2006）98号）。其中各项条款严格按照《通知》执行，细则之严格，一方面表明了深圳对宏观调控的重视，同时也再次表示了深圳市政府对抑制房价的决心。2006年8月以来，国家针对外资出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，主要的目的是限制外资投资热钱对国内房地产市场的炒作。2006年9月以来，国家加强对土地宏观调控和查处的力度，针对土地违法违规出让、圈地、闲置囤积等进行严厉查处。同时，深圳市今年还出台了新版的《房地产预售合同示范文本》（2006版）并对非普通住宅征收3%的契税。这些政策因素对本项目未来市场具有一定影响。2．风险防范建议作好项目前期的市场调研和客户需求调查；按照计划施工，施工期间严格控制开发成本；根据项目资金运用情况向对外融资、股市增发权益融资，以保证资金充足；加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高中场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度；在销售时有针对性地制订项目销售及宣传策略，扩大项目影响力，以确保项目后期销售计划顺利实现。附表l：项目工程计划横道图2：项目开发成本估算表3：项目投资计划估算表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表5：项目资金来源与运用表6：项目损益及利润分配表7：现金流量表8：敏感性分析表案例说明1．可行性研究报告的主要内容1）通过对项目背景及概况、项目市场发展状况、项目定位、项目未来的经济收益与开发成本等深入调研分析，对行业的未来发展作出理性的判断；2）通过科学的经济测算工具，根据内部收益率、净现值、动态回收期以及投资利润率等经济指标，对项目未来的经济效益作出客观科学的评价。2．可行性研究报告技术思路1）在对委托人目标进行解析的前提下，确定本次项目评价的目的是判断项目的可行性；2）在明确委托人目标的前提下，通过对项目所在城市宏观经济状况及房地产市场竞争状况进行分析，发现项目的优势、劣势、机会和威胁；3）根据对项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，给出项目的整体发展战略；4）在项目的整体发展战略之下，给出项目的整体定位，包括不同物业类型的产品定位、客户定位和价格定位；5）在项目整体定位的基础上，对项目能够实现的价格进行评估、预测，并对项目的经济效果进行评价，判断项目的经济可行性。3．可行性研究的思维导图，见图4—34第四节第四节房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。一、房地产贷款项目评估的含义房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国城市规划法》；《中华人民共和国担保法》；《中华人民共和国会计法》；《中华人民共和国税收征收管理办法》；《贷款通则》；《商业银行房地产贷款风险管理指引》；《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；《房地产抵押估价指导意见》；《房地产开发项目经济评价方法》；《房地产估价规范》；中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。三、房地产贷款项目评估的特点（一）综合性房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一宗房地产的价值