产城融合-百度文库

以产城融合为目标的产业新城规划研究ResearchonIndustrial-NewTownPlanningAimingatCombinationofIndustryandCity目录三、案例分析1.保定北部低碳新城—新能源城、汽车城2.新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城3.无锡东方田园综合体一、产城融合的发展背景1.产业地产的概念2.产城融合发展的社会背景3.产城融合发展的政策背景4.产城融合的开发主体5.产业新城的分类二、产业新城的规划研究1.产业规划与城市规划2.产业定位3.功能组成与规模研究4.规划布局的基本原则产城融合的发展背景DevelopmentBackgroundofCombinationofIndustryandCity产业地产的概念产业地产的崛起住宅写字楼商业???国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温市场开发较为成熟；同时，尤其一线城市用地供应有限受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一下一个焦点产业地产政府的大力支持市场的旺盛需求广阔的发展空间RiseofIndustryRealEstate产业地产的概念产业地产的概念•产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。试制品开发等零部件生产模块零部件生产销售售后服务下游上游高业务工序组装利润空间小附加价值利润空间大利润空间大低产业地产依托载体ConceptofIndustryRealEstate产城融合发展的社会背景要素成型期成长期成熟期与城市的关系主导功能纯工业工业与部分配套综合功能主导空间生产空间生产与配套服务空间消费空间与城市联系城市外围，联系弱与城市联系日益密切形成新城区与人口组成的关系对人才要求普通工人，收入低高技术产业人群，出现收入差异结构复杂化对功能配套要求工人宿舍，配套少工业邻里，教育，生产和生活服务较完善配套产业与城市、人口组成的关系产业发展资本积累城市主导功能转变产业发展经济发展人的社会需求提高RelationshipBetweenIndustryandCity,Population产城融合发展的社会背景产业地产的发展方向DirectionofIndustryRealEstateDevelopment1)传统产业------高新技术产业以蛇口工业区变身高科技产业区为例功能定位高端科技研发高新技术产业循环经济产业结构调整，从产业链低端向中高端转移形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业1995年2002年2008年产业导向汽车电子产业先进装备制造生物医药新能源新材料产城融合发展的社会背景海尔集团：•海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大园区，在国内外享有盛誉。2)单一产业------上下游产业链的产业集群生产要素聚集阶段产业主导特征阶段创新突破阶段现代科技都市阶段单个产业产业链产业集群产业网纵向延伸横向共生整合发展产业地产的发展方向DirectionofIndustryRealEstateDevelopment产城融合发展的社会背景产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增大，种类增多，体系复杂。以苏州工业园区为例：2)单一产业------上下游产业链的产业集群2008年，苏州工业园区产业类型分类：43%27%4%9%17%电子信息精密机械生物制药新材料其他2008年，苏州工业园区人口职业组成：22%53%21%4%专业技术文职生产运输商业服务农业产业产业地产的发展方向DirectionofIndustryRealEstateDevelopment产城融合发展的社会背景居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。产品类型容积率密度（人／ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.37504862高密度（公馆式公寓）2.3510129.4中密度（公馆式公寓）2.03603218.9低密度0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019居住体系配套设施体系商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置2)单一产业------上下游产业链的产业集群产业地产的发展方向DirectionofIndustryRealEstateDevelopment产城融合发展的社会背景以北京科技园建设有限公司规划产品为例：第一代园区第二代园区第三代园区功能以产业招商和产业集群为主努力实现产业，商务，居住功能的复合需求，但是仅仅能够满足城市简约化需求坚持打造产业新兴城市，集居住，商业，办公，教育，休闲娱乐等多功能为一体代表案例中关村软件园青岛蓝色生物医药产业园嘉兴智富城核心理念多元产业聚集融合城市资源均衡配置社会管理智能高效第三代产品新型城市微缩模型3)功能复合的产业综合体产业地产的发展方向DirectionofIndustryRealEstateDevelopment产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。是适应时代发展的必然选择。产城融合发展的政策背景产城发展的政策背景•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅35%。•十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化。城镇化城人城镇化十八大十八届三中全会2014-3-16有质量的城镇化人的城镇化正式公布《国家新型城镇化规划》PolicyBackgroundofIndustryandCityDevelopment产城融合的开发主体政府地产商企业土地利用率城市形象持续税收经济发展居民就业经济效益投资风险政府政策成长环境发展空间经济效益产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。产城融合的开发主体DevelopmentSubjectofCombinationofIndustryandCity产业新城的分类产业新城的分类ClassificationofIndustrial-NewTown分类标准类别举例说明根据产业类型工业地产新城苏州工业园区旅游地产新城深圳东部华侨城农业地产新城成都三圣花乡乡村旅游区根据新城建立模式新建产业新城河北固安工业园产业新城更新无锡新区产业新城的规划研究ResearchofIndustrial-NewTownPlanning产业规划与城市规划产业规划与城市规划IndustryPlanningandUrbanPlanning•产业规划侧重从产业链或产业网络的角度考虑产业的纵向关系，而城市规划则更多地从城市的支持配套和空间布局等方面研究产业的横向协作。产业定位产业规模空间结构城市规划土地利用建设强度其他因素产业布局产业规划综合考虑产业政策用地结构资源分配综合配套人口规模产业定位产业定位外部环境分析内部环境分析发展环境发展前景政策导向优劣势现状和资源能力与周边竞争产业定位确定主导产业确定产业组合方案确定辅助产业产业定位IndustryOrientation产业定位产业定位概况•概况：位于上海杨浦区，临近同济大学，是上海传统高教区、老工业基地、传统居住聚集区，写字楼供应量少。•片区现状分布着高等院校、科研机构以及创意公司等。•“创智天地”旨在营造一个适合知识经济运转的，适合知识工作者生活和工作的环境。•定位：“知识杨浦”，依托高教资源，发展成一个宜居宜业的教育产业园区。五角场商圈（复旦科技园）曲阳商务中心同济大学及科技产业区临平北路商务圈鞍山商圈和平公园北外滩航运中心陆家嘴高校科技区创智天地案例：教育产业园—上海创智天地教育资源优势人力资源优势技术资源优势Case:EducationIndustrialPark-ShanghaiKIC功能组成与规模研究核心产业商业居住其他配套业态举例其他配套文化设施体育设施景观设施居住员工宿舍员工居家专家楼商业酒店办公商业会所会议培训核心产业写字楼研发楼标准厂房•随着产业园区的迅速发展，不仅产业本身在不断升级，而且功能组成越来越完善，复合性越来越强，逐步形成产业新城。功能组成及规模研究FunctionComposingandScaleResearch功能组成与规模研究7%2%91%居住商业厂房+研发深圳天安数码城各功能建筑量配比:31%13%8%5%43%标准厂房高档住宅公寓商业及配套其他25%15%60%居住商业厂房+研发1999年：2006年：2009年：上海浦江智谷•浦江智谷位于上海闵行区浦星公路东侧。总体规划面积1100亩，总建筑面积约88万㎡。90%2%8%办公研发生产区高科技支撑服务区生活配套服务区各功能建筑量配比:•产业园区由主导产业和配套服务业构成；•不同主导产业类型的产业新城，配套设施的产品类型和比例不同；•应根据其所处的背景、周边的人口结构、拥有的各类资源等进行综合分析，确定产业园区的功能的组成及规模。TiananDigitalMall,ShenzhenPIV,Shanghai规划布局的基本原则土地利用LandUse土地利用功能复合生态宜居城市界面空间尺度交通组织节约高效规划布局的基本原则土地利用•地块是最主要的构成单元，分隔尺度为250-300m。•多样化的街道宽度•多样化的街坊尺度•多样化街道空间组合模式•建筑群形态组合，协调街道界面•城市边界的界定：道路、绿化•各类道路应遵循相应的城市入口节点设计准则•根据基本功能划分，有居住区、商业区、产业园区LandUse规划布局的基本原则新材料产业医药产业汽车制造业IT产业园核心工业单元产业集群区块产业集群组合片区模块化的产业用地模式集群化的产业用地组合土地利用LandUse规划布局的基本原则•企业用地：汽车产业用地较为完整，占地较大，1.5-3平方公里，单个企业占据一个完整地块，甚至几个地块。•办公用地：独立企业办公模式10-15公顷；园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群落模式4-6公顷。土地利用案例1：德国·沃尔夫斯堡汽车产业区案例2：美国硅谷IT产业园•不同类型的产业园区用地规模不同；不同的产品组合模式用地规模不同。LandUse规划布局的基本原则合理的区位、便捷的交通对内交通和对外交通•对外：最大限度地利用各种资源和生产要素；与城市其他功能区联系便捷。•对内：产业区内部，生活、工作、休闲等功能分区之间交通便捷。动态交通和静态交通•公共交通车辆停车•货运车辆停车•小汽车和自行车等交通工具停车•各种停车场客运交通和货运交通•产业区主要的客运交通方式为汽车、非机动车•产业区主要的货运交通方式为汽车、卡车运输LocationandTraffic规划布局的基本原则案例1：张江高科技园•园内与内环线相连，经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。•交通上：优越的地理位置，便捷的对外交通，先天条件得天独厚，有利于厂商的驻扎和与外部世界的沟通。合理的区位、便捷的交通LocationandTraffic规划布局的基本原则合理的区位、便捷的交通案例2：闵行区七宝镇MHC10102单元35号二期地块•规划目标：创造一个无法复制的独特园区。•静态交通组织：地面停车和地下停车相结合，满足不同类型的交通工具的停车需求。地下车库地下自行车库地面一般停车位大巴/货车车位出租车泊车位LocationandTraffic规划布局的基本原则园区系统：高效园区混合规划滋润园区水资源系统节能园区能源系统清凉园区物理环境循环园区垃圾管理室内环境：舒适环境温湿控制宁静环境噪声控制健康环境污染控制多彩环境采光控制便捷环境智能系统建筑本体：生态表皮呼吸空间低耗结构高效设备建造运营：工业化建造五维施工管理