泰山国际养老养生城项目说明

泰山国际养老养生城山东鸿信龙泰建设集团2目录项目背景……………………………………………………………1养老开发模式………………………………………………………2项目介绍……………………………………………………………2项目位置……………………………………………………………………2功能分区……………………………………………………………………3具体规划……………………………………………………………………3项目定位……………………………………………………………………13项目运作模式………………………………………………………………13项目开发计划………………………………………………………………13公司概况……………………………………………………………14开发策略……………………………………………………………………15已建立合作单位……………………………………………………………15拟合作公司…………………………………………………………………16开发建设效益………………………………………………………19区域价值提升………………………………………………………………19经济效益……………………………………………………………………19社会效益……………………………………………………………………191一、项目背景1、社会背景目前我国老龄人占比12.5%；预计2025年60岁以上人口占比达到19.34%。预计2040年达到27.8%，每3.5个人口中，就有1个老年人。由于社会家庭结构的转变，“421”家庭结构比例增大，中国传统的家庭养老模式难以为继。老年人缺乏医疗照护、心理安慰与社会的交往，给家庭、社会带来了巨大的负担。养老产业需求及前景巨大。2、经济背景2009年中国人均DP突破3800美元，根据相关经济理论，人均GDP在3000—10000美元之间的阶段是物质需求爆发性膨胀的阶段，居民消费结构迅速转变的阶段，人们对品质的追求提高到一个新的阶段。据统计，中国富裕家庭占1%，虽然相对于欧美10%的比例偏小，但基数增速年均达到16%，甚为可观。据社科院2010年报告，中国中产阶层的规模已占到总人口的23%左右，年增速约1%，按照中国13.3亿人口计算，中产人口超过3亿，考虑到地区差异，中产阶层家庭年收入在6—15万之间。按照消费者行为理论，收入的增加会使消费者无差异曲线向右平移，这就意味着，中产阶层追求生活品质提升、健康关怀等高层次生活要求，必然带动旅游休闲、养老养生产业快速发展。3、政策背景国家在政策上已给予养生养老地产提供了支持。2006年，国务院就发布《关于加快发展养老服务业的意见》，要求积极支持以公建民营、民办公助、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，大力发展社会养老服务机构。2011年发布的《我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》提及要“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，增加社区老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。”民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划(征求意见稿)》指明了“十二五”期间中国养老服务建设体系的目标，提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元”，这成为养老服务行业中民营企业发展新的风向标。为落实中央文件，各级地方政府也出台了相应政策，号召建立完善的养生养老体系，鼓励民间投资发展养生养老事业。国家的方针导向和地方的政策支持为民营资本投资养生养老项目提供了大的社会环境。2二、养老开发模式在我国，关于养老养生地产发展模式的探索开始于2000以后，各大地产商纷纷调集专业人员对这一新的地产分支进行研究和探索，特别是2006年国务院就发布《关于加快发展养老服务业的意见》之后，养老养生地产进入一个新的阶段，从理论到实践，各地开始尝试建立各种样的养老养生社区，从目前来看，养老养生地产开发的模式有以下五种：1、候鸟式养老模式。这是我国发展较早的异地养老模式，从而使老人异地旅游、疗养获得了更方便的选择，客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强；缺点是季节性强，需要较为频繁的转移；2、居家式养老模式。居家式养老往往以养老住宅、养老别墅等地产大盘形式出现，其目标是成为“养老服务的供给者”。3、疗养型养老模式。该模式更关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复机构的合作，提供全方位的健康体检、老年疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务。主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高。4、立体化养老模式。大型综合养老模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态。综合性强，面向群体广，配套服务完善，投资规模大，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。5、农家休闲养老模式。该模式能提高农民收入，促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施需提高。以上五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异，各有所长。三、项目介绍（一）项目位置泰山国际养老养生城项目位于泰安市岱岳区夏张镇东北5公里处的梨园村附近。项目毗邻泰东路，与建设中的京沪高铁新客站相距2公里，距岱岳区政府2.5公里，距市区也只有7公里，随着城西的不断发展，尤其是京沪高铁客运站的建成，项目将有巨大的发展潜力和无限的升值空间。距京沪、京福高速公路、泰肥一级公路出口近乎于零公里，交通方便。3（二）功能分区共分为11个功能区：1、回迁区2、商品房开发区3、“西御道”商业街4、居家养老区5、公建配套区6、度假养生居住区7、护理养生居住区8、室外运动区9、休闲旅游区10、太极广场11、城市道路用地（三）具体规划（1）2000张床位以上的社会公益性养老院（2）3000张床位以上的示范性四星标准养老公寓（3）15000张床位以上的社会养老，可同时满足2万名以上老人的养老养生需求（4）中西合璧风格的养老联排别墅、花园洋房和公寓（5）以老年病研究和康复为主的甲级医院（床位500张以上）和老年病研究院。（6）度假养生五星级酒店（含会议中心）（7）以百年古梨树为主题的养生公园和体育休闲中心（包含高尔夫球、网球、羽毛球、保龄球、乒乓球各类体育设施，可同时容纳600位老人的锻炼大厅，周边能够形成10公里的自行车及林间散步道，包含健康植物，果园和中药种植区）4（8）社区商业中心，包含特色中医一条街、中草药与保健食品一条街、药膳饮食一条街、老人商品服务一条街（9）泰安市健康产品展销中心（10）中华健身养生馆（11）中医护理专科学院和职业培训中心（12）老年大学居家养生别墅5养老养生区6温馨家园“西御道”商业街7健康检验中心健康检验中心采用国际上最先进的检验设备，充分利用现代科技发展的最新成果，提高检验的准确性和效率。对于疑难疾病，充分发挥中医的传统就诊优势，及时发现亚健康及慢性疾病等。8中医护理专科学院由山东中医药大学牵头组建培养中医养生护理高级和中级人才的中医护理专科学院，致力于打造养生软环境，注重养生活动引导和中医健康服务引导，以中医特色健康养生人才培养作为目标。9运动养生区户外运动区，包括有网球场、篮球场、羽毛球场、门球场等多种运动场地。室内运动馆，包括室内游泳池、乒乓球馆等场馆，使人们的运动休闲生活得到极大的丰富10养生农业互动区和登山运动区养生农业互动区，人们可以在这里自己耕种，既能享受田园生活的乐趣，又能品尝没有化肥和农药的纯绿色蔬菜，还锻炼了身体，可谓一举多得。生长着万亩古梨树的山体则成了天然的登山运动区，春天可以赏花，秋天可以摘果实，冬天雪后可以赏雪，从而体会到世外桃源的感觉。11公建配套区综合配套区包括学校、酒店、医院、疗养院、健康检验中心、康复中心、大型超市、综合性商场，养生创业产业区等。不仅提供全方位的一站式服务，而且着重突出养生养老的特色。12贴身管家式的物业管理13（四）项目定位1、客户定位：面向全覆盖全国有养老养生需求的中产阶层人士。2、产品定位：以住宅项目为主、商业地产为辅兼营旅游观光产业。3、主题定位：以养老养生为主、以休闲旅游度假为辅的城市综合体。4、品质定位：以欧陆地中海设计风格为主结合当地元素，打造高品质一流产品。5、价格定位：面向中高端市场定价。6、竞争定位：泰安及至山东省地区尚无相关成套产品，没有竞争对手。7、形象定位：打造老年人的幸福乐园，为中产阶层提供理想的养生之地。（五）项目运作模式1、泰山国际养老养生城项目总规划建设用地1552.13亩；2、公益养老部分所需300亩土地根据相关政策，分批次每批150亩由政府划拨到位；龙泰集团成立民办非企业单位“泰山国际养老养生康乐管理中心”，由该中心负责承载公益养老区的开发建设和运营管理，其中100亩用于社会养老的建设，另外200亩面向高端市场，分别用于建设“将军楼”和“教授楼”；3、商业养老部分土地以基准地价或定向出让方式分批次取得，分为四批，第一批200亩，第二批200亩，第三批200亩，第四批280亩；4、泰山国际养老养生城总建筑规模约150万㎡；5、梨园旧村改造部分，遵循“城中村”改造模式进行开发建设；6、项目中的商业地产、医院、学校以及幼儿园由山东鸿信龙泰集团为平台综合运作。（六）项目开发计划（附表一）项目开发拟分三期进行开发，开发周期为5—8年。其中：第一期为回迁及商品房区、商业街、广场及相关配套；第二期为公建配套、养老社区、广场、学校、医院及及景观区；第三期为商业开发区、休闲旅游区、野外活动区和相关配套、景观区。14项目开发计划表一开发时间开发片区开发面积预计投资额2012.9-2015.7回迁及商品房区、商业街、广场368.35亩约8亿元人民币2013.10-2015.12养生养老区相关配套功能区300亩约12亿元人民币2016.1-2018.12养生、旅游、休闲、生态农业、学校、别墅区、商住区、商品住宅等功能区883.78亩约30亿元人民币2019.1-2019.5项目收尾竣工结算合计1552．13亩50亿元四、公司概况山东鸿信龙泰建设集团经过12年的开拓进取，现在正向以大型房地产开发为主业，多业务层面的集团化公司迈进。在刚刚结束的2010房地产投资年会上荣获“中国房地产100强企业”称号。伴随着市场经济全球化进程的加速，山东鸿信龙泰置业将坚持可持续发展的原则，按照“依托集团、立足山东、拓展外埠”的方针，积极实施整合资源，拓展市场，努力打造核心竞争力，为实现一流开发企业的目标而不懈努力。15（一）开发策略1、与有实力的国内外投资集团合作开发；2、合作方有类似产业运作经验可以优先考虑；3、可以与多家投资公司展开合作，合作形式不唯一。（二）已建立合作的单位山东省城建设计院省建设厅直属甲级国家林业总局设计院甲级杭州园林设计院国内知名旅游规划设计单位甲级杭州西溪湿地运营公司山东普华项目管理公司山东省首家项目管理单位4甲北京大地风景国内知名旅游策划单位德国凯筑设计德国知名设计机构甲级清华大学建筑设计院国际知名设计团队甲级16（三）拟合作公司1、MerrillGardens：拥有和运营56家协助生活社区；18年历史的民营家族公司，首家社区自1993年开始运营；购买、出售和管理的房地产价值总额为17.5亿美元；注重生活方式的社会模式；居民居住个人公寓；公寓运营（会员制模式、出售模式或租赁模式）包括：客房管理、定期接送、健康和活动计划、24小时员工服务；2600个团队成员2、瑞联置业17成立于1972年，拥有40年历史的私营公司（1）220亿美元不动产（约1500亿人民币币）（2）全美9个办公室，拥有员工1900多位（3）拥有并经营的不动产约120亿美元（约817亿人民币）（4）业内领先的物业管理服务：3000套高级公寓；140个物业；560万平方米的商业、零售和综合性项目；全美第六大经济适用房物业管理公司（5）全球融资实力：在2007年，瑞联就成功从机构投资人处获得资金14亿美元