停车场PPP项目成功案例分析

PPP项目成功案例择抄停车场PPP项目案例分析一、项目背景信息（一）案例来源：全国PPP综合信息平台项目库（二）案例分析依据：安庆市停车场PPP项目的已公开信息以及财政承受能力论证的测算依据、主要因素和指标。《项目实施方案》、《PPP项目合同》信息暂未公开。（三）项目所处阶段：采购阶段（发起时间：2016.04.01）（四）项目示范级别/批次：第三批国家示范项目二、项目基本情况（一）项目名称：安庆市停车场PPP项目（二）实施机构：安庆市城市管理行政执法局（三）出资代表：暂无信息（四）中标社会资本：暂无信息（五）运作模式：BOT+ROT（存量资产涉及转让和升级改造）（六）合作期限：11年（建设期1年，运营期10年）（七）建设内容：新建停车泊位10000个，包括新建51个收费停车场，泊位7326个；新建收费停车泊位31个点，泊位1674个。其中包括占道停车位22个，开放式停车场9个，普通封闭式停车场7个，立体升降式停车位44个，占地420亩。（根据已公开信息的显示，新建停车泊位10000个，详细构成如上述内容，存在构成不清晰、与总数不匹配的问题）；2.新建停车泊位配充电桩2000个。存量10000个停车泊位运营、维护、安保、消防、环卫。（1）其中3000个停车泊位需要升级改造，包括收费人员配备手持pos机、配备充电桩2000个、升级智能化设备、停车场场地的改造（包括场地平整、划线、指示牌、供电、灯光、监控、安保、消防、环卫等）；（2）其中7000个停车泊位已经建成无需改造。（八）运营内容：新建以及存量停车场及停车位的运营、维护、监控、安保、消防，环卫。每年的运维成本为4220万元（暂定）。（九）回报机制：使用者付费。合理利润率10%，折现率4.88%。《财政承受能力验证报告》中显示使用者付费预测值每年9150万元。（十）项目总投资：项目总投资约为30250万元。新建停车场投资22020万元，存量停车场改造升级投资930万元，存量停车场作价7300万元。（十一）项目资本金比例：20%（十二）注册资本金（6050万元）：政府方：20%，1210万元；社会资本：80%，4840万元三、项目分析根据本项目的建设内容可知，新建项目内容包括开放式停车场、封闭式停车场、立体升降式停车位、以及占道停车位，存量项目是对现有部分停车位进行改造升级，此外，存量车位、新建车位都包括配建充电桩。现根据我国现有相关停车政策对停车设施规划的要求与本项目内容匹配程度进行分析：（一）停车设施建设内容2015年之前，国家鲜有对城市停车管理方面的政策文件要求，多为对城市动态交通的规定，在城市停车领域的政策，既未形成体系，也没有引起充分的重视和深入的落实。2010年5月，住房和城乡建设部、公安部、国家发展和改革委员会印发《关于城市停车设施规划建设及管理的指导意见》（建城[2010]74号），该文提出要充分认识城市停车设施规划建设及管理的重要性，构建现代化城市综合交通体系，引导城市停车设施发展，加强城市停车管理，规范停车收费，缓解城市停车难和交通拥堵矛盾，促进城市全面协调发展。同时该文提出城市停车设施规划建设及管理工作的原则，即建立完善科学的停车需求管理体系，充分运用行政、经济与市场等手段，严格控制占道停车位的数量，逐步形成配建停车为主、路外停车为辅、占道停车为补充的城市停车格局，在城市中心区外围大力发展停车换乘系统。2015年8月，国家发展和改革委联合财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会共同印发了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（发改基础[2015]1788号）（以下简称“指导意见”），《指导意见》以停车产业化为核心主线，确立了“立足城市交通发展战略，统筹动态交通与静态交通，着眼当前、惠及长远，将停车管理作为交通需求管理的重要手段，适度满足居住区基本停车和从严控制出行停车，以停车产业化为导向，在城市规划、土地供应、金融服务、收费价格、运营管理等方面加大改革力度和政策创新，营造良好的市场化环境，充分调动社会资本积极性，加快推进停车设施建设，有效缓解停车供给不足，加强运营管理，实现停车规范有序，改善城市环境。”的总体思路。同时，要求“各地依据城市总体规划和综合交通体系规划，以配建停车为主体、路外公共停车为辅助、路内停车为补充，采用差别化的停车供给策略，修订城市建筑物配建停车泊位标准，组织编制停车设施专项规划，并及时纳入城市用地控制性详细规划，做好用地管控。规划需统筹城市功能分区的区位特征、用地属性、公共交通发展等状况，合理测算停车需求，明确阶段性适应目标，优化设施布局，制定近期实施方案，建立项目库，并及时公布。”自此，各部门逐步印发了《城市停车设施规划导则》、《城市停车设施建设指南》、《城市停车规划规范》、《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》等文件，逐渐形成了较为初期的停车政策体系。2015年9月，住房城乡建设部《关于加强城市停车设施管理的通知》（建城[2015]141号）提出：按照“先规划、后建设”的原则，加强城市停车设施专项规划编制。建立城市停车设施专项规划编制机制，推动停车设施合理布局。近期，应结合实际，对交通拥堵特别严重、停车问题特别突出的地区，尽快组织编制区域或片区停车设施规划。城市停车设施专项规划应当符合《城市停车设施规划导则》，并与城市总体规划、城市综合交通体系规划以及其他专项规划相协调。规划编制的同时，应对建设项目停车配建标准实施情况进行评估，并适时调整，调整后的停车配建标准应及时向社会公布。编制城市总体规划和城市控制性详细规划时，应同步明确停车设施规划建设要求。随着生活水平的不断提高，我国各城市汽车保有量也不断增加，汽车不断增加与现有停车位难以满足需求造成了城市中“停车难、乱停车”的主要停车痛点问题，影响了市民的居住环境，对整个城市的发展的产生很多不利因素。上述三个文件系2015年国家层面所发布的关于停车设施规划建设及管理的核心文件，意在通过“建设”与“管理”两大核心环节有效解决停车位不足与停车需求大之间的冲突，一方面都过增建必要的新的停车位、增加供给来解决停车位，一方面通过有效管理盘活存量资源、充分利用现有资源来解决停车难、停车乱的问题。通过上述文件可以看出国家对城市停车产业发展的建设要求，主要还是以配建停车场、路外停车为主，尽可能减少占道停车，占道停车以临时停车为主。很多地方实际对建筑物配建停车位已经有要求，但因为监管的不严格，导致很多业主将停车场改成超市或其他商业经营项目，现在文件中又开始着重强调这一问题，需要明确停车位配建标准，就是为了能够充分利用建筑物资源，增加停车位的供给。建筑物的完成势必会产生人们的居住或停留，因而会产生汽车的使用及停留，建筑物配建一定的停车位可有效解决建筑物内车主的停车需求，不至于占用其他停车资源。因此，国家认为发展停车产业应当以配建停车场为主、路外停车场为辅。将路外停车场辅助作为发展停车产业的另一原因主要是因为现有城市的很多规划都为旧规划，现在空出一块地来专门建设停车场很困难，停车场投资大收益回收期慢，很难与土地取得费用相匹配，除非能够在现有停车场的位置上通过建设立体停车设施来增建停车位。从政策上，国家希望能够减少占道停车，主要是出于对交通出行便利的考虑，占道应主要作为临时停车而不是长时间停车。综上来看，本项目新建占道停车位数量极少，多为建设路外停车场，从这一点看，本项目属于现有政策所鼓励的。（二）配建充电桩本项目所涉及的存量停车位以及新建停车位都配建充电桩，与以下政策中对“配建充电桩”的要求相符。