2011成都别墅市场年报

2011成都别墅市场调研报告悠山郡-青昕龙湖地产成都公司2012年1月13日2目录CONTENTS第一部分成都别墅市场发展历程第二部分2011年成都市场别墅概况第三部分别墅市场小结39263第一部分成都别墅市场发展历程【龙湖●悠山郡】资讯第一阶段：1992-1997代表项目：锦绣花园、五大花园等消费群：金字塔尖暴富群体特征最早的城市别墅，主要集中在城西和城南4发展历程资讯5第二阶段：1998-2002代表项目：成都花园浣花溪山庄青城高尔夫山庄翠拥天地消费群：成都本土新富阶层发展历程特征：产品追求“有天有地”的享受大多数项目具备优越的地理位置和自然环境私家花园、独立私家车库成为主流产品的重要特点多重安保措施注重保障居住者的安全和绝对隐私空间资讯6第三阶段：2003年-2004年代表项目：草堂之春、金林半岛维也纳森林别墅、中国青城消费群：中产阶层发展历程特征：出现了纯西式风格和中式风格等多种类型、多元化、成熟的产品市场开始向城市极品别墅和城市近郊经济别墅两极化发展;随着近郊别墅的火爆，远郊以及跨区域别墅开始受到市场青睐资讯7第四阶段：2004年至今代表项目：长桥郡、悠山郡、龙湾半岛、中海国际社区、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、雅居乐花园、三利宅院·白云、中航·云岭、香颐丽都·鹭湖宫等消费群：金字塔尖、富裕人群发展历程特征：原汁原味的西式生活开始风行；出现了纯西式风格和中式风格等多种类型、多元化、成熟的产品；区域板块特征更加明显，新兴别墅板块迅速崛起。8第二部分2011成都别墅市场概况【龙湖●悠山郡】9根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷政策影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。录入标题录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料市场概况一、土地市场供应情况成交情况地块一览成都国土资源局10成都市国土资源局2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交金额同比下降39.98%从成交单价来看，市区以锦江区1052万/亩最高，近郊区成交均价在200万/亩左右，远郊区邛崃、崇州、都江堰成交地价较高。由于受政策调控影响较大，土地成交价与去年相比相对较低，多数土地以略高于起拍价或起拍价成交，甚至土地流拍现象非常严重。录入标题录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料市场概况一、土地市场供应情况成交情况地块一览11录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料录入资料市场概况一、土地市场供应情况成交情况地块一览资讯2011年成都市累计新增别墅8502套，规模为187.2万㎡，同比下降9.10%，其中5、9、11月出现集中放量，2、10月放量较小，其余月度供给平稳。二、别墅市场分析1、新增供给月度走势122010年2011年市场概况新增供给情况销售情况供销比情况存量情况资讯从大区域来看，近郊区、远郊区新增占绝对主力，新增量占了总量的88%，由于土地越渐稀缺，主城区别墅供给较小。二、别墅市场分析2、新增供给之行政区域比较13市场概况新增供给情况销售情况供销比情况存量情况资讯从小区域来看，新增别墅供给主要来自双流、温江、都江堰、新津、新都。双流新增主要来自麓湖新城、国奥村、复地御香山、三盛翡丽山；温江新增主要来自金马湖1号、悦水蓝山、芙蓉锦绣；都江堰新增主要来自龙湖小院青城、中铁水映青城、置信芙蓉青城、云栖谷、香颂湖国际；新津新增主要来自龙湖悠山郡、置信牧山丽景、金科廊桥水乡；新都新增主要来自万科五龙山、保利公园198。二、别墅市场分析2、新增供给之行政区域比较14市场概况新增供给情况销售情况供销比情况存量情况资讯2011年别墅供给主要以联排别墅为主，其次是花园洋房，独栋，双拼新增较少。二、别墅市场分析3、新增供给之物业类型比较15市场概况新增供给情况销售情况供销比情况存量情况16深度1、销售月度走势本年共成交别墅7222套，规模为159.7万㎡，成交套数和面积分别同比下降27.68%、27.59%。整体而言，受调控政策影响，别墅成交出现下降，但从月度新增走势来看，别墅每月成交平稳，基本保持在10-16万㎡/月。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况2010年2011年成交套数和面积分别同比下降市场概况17深度2、销售之行政区域比较从大区域来看，别墅销售套数依次为近郊、远郊、主城区，其中近郊、远郊成交占了总量的84%。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况18深度2、销售之行政区域比较从小区域来看，销售面积前三位分别为双流、温江、都江堰、新津、大邑。双流成交主要来自三盛翡丽山、麓湖新城、锦绣尚郡、国奥村、雅居乐花园；温江成交主要来自悦水蓝山、芙蓉锦绣、蓝光紫檀山；都江堰成交主要来自中信云栖谷、香颂湖国际；新津成交主要来自龙湖悠山郡、金科廊桥水乡、亚特兰蒂斯；大邑成交主要来自恒大山水城。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况19深度3、销售之物业比较联排别墅、花园洋房分别以35%比例排在前列，其次是独栋、双拼。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况20深度1、整体供销比月度走势本年供销比1.2，其中4、11月别墅集中放量，供销比均在2.0以上，其余月份供销比在1.0左右。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况21深度2、供销比之物业形态比较独栋、双拼、联排、花园洋房供销比分别为0.9、0.7、1.6、1.1，别墅和双拼物业供小于求，联排别墅严重供大于求，花园洋房基本保持供需平衡。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况22深度1、存量之行政区域比较大区域来看，存量套数依次为远郊、近郊、主城区，累计存量面积为240.9万㎡，环比上升26.81%，目前市场上别墅存量依然较大，主要集中在郊县。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况23深度2、存量之物业类型比较花园洋房（叠拼）以5905套、88.1万㎡排在第一，联排以3265套、87.2万㎡紧跟其后。二、别墅市场分析新增供给情况销售情况供销比情况存量情况市场概况24深度三、销售情况排行销量TOP102011年成都别墅销售量及成交套数而言，华侨城跃居首位，其次是麓山国际、恒大山水城。市场概况24第三部分别墅市场小结悠山郡项目组龙湖地产成都公司新增而言，2011年累计新增187.2万㎡，同比下降9.10%，从本年月度新增走势来看，春、秋交会前后出现集中放量。销售而言，全年累计成交159.7万㎡，同比下降27.68%，由于受调控政策影响，对高端物业受影响较明显，年底成交下降幅度较大。存量而言，截止12月底，全是别墅累计存量面积为240.9万㎡，按照2011年月均去化13.3万㎡计，需要1年半时间才能消化完毕，市场存量较大。25悠山郡项目组龙湖地产成都公司成都高端别墅要有所突破，绝不是单纯的堆砌奢华，按需出发，从居住者长期居住的实际角度去改善，从内部最大程度地去理解和满足住房需求才是真正高标准豪宅。虽然由于城市发展水平而导致豪宅价值有所不同，但是对城市稀缺资源的独享绝对是所有豪宅最基本的要求：在稀缺的地段，建造超过一般住宅标准的房屋并配以高品质的居住环境，才能打造出豪宅产品。因此，目前入市的这些高端别墅，还需要经过市场的检验。虽然由于一、二线城市发展水平不同，豪宅并无统一的标准，但无一例外，人性化都是体现豪宅的重要方面，它须要为金字塔尖的人群提供他们所追求的。第三部分别墅市场小结26悠山郡项目组龙湖地产成都公司2011年，“成渝经济区”成为国家发展西部的战略重点，这使得东部产业向西部迅速转移，大成都将迎来各种产业的迅猛发展，也将因此积聚大量的高端居住人群，促使别墅市场的需求进一步扩大。由于别墅产品并不是大众化产品，具有稀缺性和限制性，其开发周期较长，此外，随着土地资源的日益稀缺，以及政府对别墅建设用地的审批限制，不论在市场平稳时，还是在经济波动期，从长远来看，成都别墅市场潜力无限。第三部分别墅市场小结27THANKYOU!2012年1月13日悠山郡-青昕龙湖地产成都公司