贵州遵义茶酒文化博览城项目定位及运作思路汇报_45页_XXXX年

前言——感谢重庆锦天地产集团邀请盈方营销策划有限公司参与本次项目提案汇报。我司高度重视此次项目洽谈及汇报工作，本着负责任的态度，经历了公司内部多次的研讨会议及论证工作，现将项目定位及运作思路汇报如下，由于之前对于项目区域及更多的住宅资料缺乏了解，本次提案内容以商业部分为主，再次感谢各位的与会及聆听！一、项目背景简述二、项目运作思路朔源三、定位四、产品建议五、盈方公司、团队介绍以往案例说明六、服务模式及报价说明目录市场背景■2009年，遵义市的房地产市场发展情况不够理想：房地产开发完成投资额下滑，房地产企业的自有资金非常薄弱，房屋新开工面积继续减少。全年全市房地产投资完成额约为40.6亿元，比上年减少了3.9％，住宅销售价格继续上扬。房屋销售面积开始增加，销售面积与上年相比增幅较大。目前，旅游地产在贵州逐渐兴起，其开发呈现散、小、欠规模，零星的分布在各地、州、市有旅游资源的部分县域城市。其中典型的是荔波“樟江·部落”项目的开发。而乌当的泉天下和保利国际温泉等以其天然的水资源优势，把商品房结合旅游形成半旅游式地产开发，而山水黔城也正急于筹备在花溪打造“百越古城”旅游地产。■一、背景简述项目平面图项目背景项目名称:中国遵义茶酒文化博览城地理位置:贵州省遵义市郊项目占地:2800余亩总建面积及前期规划:商业部分：近60万方住宅部分：近140万方合计：近200万方公司概况：重庆市锦天地产集团是国家一级房地产开发企业，集房地产开发、旅游开发、营销策划、物业管理、园林绿化等为一体，注册资金6200万元，总资产逾10亿元。公司荣誉：全国重合同守信用单位、中国建设系统信用信誉AAA级企业、中国地产AAA级信用企业、中国优秀企业、中国房地产诚信企业、重庆市最佳诚信企业、重庆市房地产诚信企业50佳、重庆市为国建功立业功勋企业、最具影响力重庆知名品牌企业，锦天地产集团2005年、2007年、2009年连续三届荣膺重庆市房地产开发企业50强，2009年锦天品牌被评选为重庆市著名商标．公司主要产品：锦天地产集团开发总量超过130万方，打造了锦天·商务中心、锦天佳园、锦天华园、锦天康都、锦天国际、锦天名都等一系列高品质项目。开发公司背景A：政府名片——作为遵义市及贵州省政府重点关注项目，对外要树立文化、健康、运营蓬勃的良好形象。B：以项目带动的其他产业链的增长——贵州的茶、酒、旅游等产业还有很大的潜力可挖，需要一个项目来带动整体产业链的增长。项目开发需求二、项目运作思路朔源A：项目在全国范围内的可识别性——以茶、酒为载体的商贸旅游基地在全国范围内还没有，项目理应，也必须抓住这个机会打响头炮。B：项目的可持续运营——项目后期的运营成果是衡量商业项目开发是否成功的唯一条件，也是政府部门所关注的重点方向，在前期就应重点考虑。项目运营目标C：开发公司资金链健康运转——作为开发者，资金回报额与回报速度确定开发动机。项目体量大，前期投资大，确保资金链的健康运转是成功开发的重要条件。D：住宅与商业的统一与分离，商贸与旅游之间的共融与促进——盈方看来：项目的住宅与商业部分统一合成了旅游地产的整体形象，为避免后期物业管理及商业营运上出现纠纷及矛盾，盈方认为应该从物业性质上把两者划分成单独的个体。商贸与旅游之间则不同，两者都是为了更好的商业收益回报，如何寻找共融与促进是解决商业运作方面的前提和要求。项目运营目标Ａ:以茶、酒为载体的销售基地，往往只针对大的茶、酒销售批发商，此类销售基地又对产品种类、价格、物流条件要求甚多，且做成高端项目有一定的难度。而作为展览基地，项目60万方左右的商业规划显得过大。作为茶、酒产品的特殊性，本身拥有上千年的文化传承，能够主动参与其中的人并不多。后期经济效益提升空间不高。如何把民居古风、会议基地与前面所提到茶、酒载体相结合起来，并使得旁观者都能够参与进来，共同产生经济效益将是本案将要解决的关键所在！C:运作难点及限制说明B:A：我们需要的是一个怎样的项目？答：达成经济效益与口碑效益双重目标的全国（乃至世界）的可识别性项目。B：不能丢弃的东西是什么？答：文化的传承与赋予，项目在内在高度。C：需要体现成效的又是什么？答：大众的认可及可参与性，以及由此带来经济效益。定向思考三、定位及运营思路D：重心点在哪里？如何把握？答：按照商业地产5者关系模式应该是：开发者——运营者——经营者——投资者——消费者。如果说住宅地产卖的是一种未来的生活方式，那么商业地产卖的则是一方旺场。这5者之间的关系应该是从后往前推的，即——消费者能够被吸引来消费；投资者能够得到回报；经营者能够有利可图；商运管理者能够有良好经营的利益所获；满足后面四个条件之后，开发者最终才会有开发回报所得。既是如此，如何吸引消费者前来消费是需要把握的核心所在。为此，盈方公司给出两字建议——参与！定向思考首先我们要明确参与的模式，解决摆在我们面前的一个选择题——为了更好地明确参与模式：我们会在下面做一系列的权衡分析，确定最终选择。定向思考路及运作模式提示Ｂ：旅游参与A：商贸参与关于产品——首先以酒类产品来说，贵州作为全国著名的酒商品源产地，更是以国酒文化影响整个国内市场，但高端酒（如茅台）更多的是选择专卖店的形式，而中低端酒也多有自己的供货渠道，作为商贸零售的渠道吸引力不高；再说茶类产品，贵州虽然是产茶大省，但是更多的是作为一个原材料提供基地，产品品质普遍不高。贵州茅台名茶毛尖权衡分析权衡分析物流条件——据调查显示，目前遵义市场主要的物流公司有48家，有规模的，注册资金在100万以上的不足十家，主要发货区域有成都、重庆、贵阳三个方向，有外省货输直达能力的物流公司少之又少。遵义市场目前的交通运输多采用公路与铁路（机场主要还是以军用为主），整体物流市场还处于一个发展期。■权衡分析全国其他茶、酒商贸基地概况及运作说明——目前全国范围内有规模，有集聚效应的茶、酒贸易基地还寥寥可数。其中以“铁观音”发源地安溪所打造的“中国茶都”知名度最高，其总建筑体量为10万平米，以大型的茶产品及涉茶产品批发销售为主要盈利模式，辅以茶文化展示及商业接待服务。依托于安溪强大的“茶氛围”及地理优势，年交易额在亿左右。■【安溪茶都】［政治部旧址］【红军烈士陵园】遵义旅游业描述——遵义是著名的旅游圣地，２００７年全年共接待海外旅游人数2697人次，创汇65.52万美元，分别比上年下降34.2%和71.0%。接待国内旅游人数782万人次，国内旅游收入55.2亿元，分别比上年增长2.4%和15.4%。旅游总收入56.58亿元，比上年增长59.4%。权衡分析■首先我们否决了选择A—商贸参与：根据上述权衡分析，盈方认为如果是以茶、酒商贸交易，受到产品、物流条件制约以及“中国茶都”项目给予的提示，不足以在本区域内支撑起庞大的60万方商业体量；如果确定选择B—旅游参与：遵义市旅游产业打造较为成熟，历史文化底蕴深厚。项目本身可利用的旅游资源少，更多的是依赖自身旅游设施打造，想在整体旅游市场中脱颖而出并霸占绝大部分份额难度过大。所以旅游参与也是无法单独支撑消费者参与需求的。总结茶、酒产业在遵义有这深厚的市场基础，而遵义良好的旅游氛围及旅游经济效益值的增长都是项目可以借的“势”所在。仡佬族的民族风情，红色景点的文化传承，茶酒文化的历史底蕴都可以相融合起来，通过旅游景点的申办以及同各大旅游公司的接洽，通过旅游人士的参与和知名度的扩散，可以在短时间内提高人气，促进商贸交易；通过茶、酒商贸基地的打造，邀请并吸引更多商贸团队的参与和频繁地交易，又可以进一步促进旅游的热度，最终达到共荣的目的。【热情仡佬族】我们的选择是：Ａ＋Ｂ■定位思考：既然我们已经明确了是以“商贸参与+旅游参与”为蓝底的消费者参与模式，那么就要考虑如何在项目打造中，通过旅游背景，让普通的游客参与到拥有深厚底蕴的茶、酒文化之中。我们坚持——沿着旧地图，永远找不到新大陆！谁说文化不能平民化？？？谁说酒道、茶道不能“玩”出来!!!红色根据地上，民族风情的的茶酒文化一站式游乐基地。于是,我们的定位——项目定位【重庆美心洋人街释意】我们将项目规划成六个板块，每一个板块在符合整体定位的同时，也要肩负不同的功能定位使命。A——全国唯一茶酒商贸交易基地B——西南地区最完善的会议住宿及干部培训中心C——全国唯一真实还原仡佬族民族文化风情旅游区及影视基地D——全国指定红色文化展览学习基地E——西南地区唯一旅游景点中的酒吧风情不夜街F——全球首个茶、酒文化主题游乐园定位分解A：总体思路拉文化底蕴为虎皮名片展示，行吃喝玩乐为平民旅游参与，以旅游交流促进商贸交易A：通过对旅游基地的打造及宣传完成项目的市场占位及认知度普及；B：随着旅游人气的升温完成商贸交易基地的打造及正常营运，商业部分初步成型；C：借旅游地产的“名气”及商业地产的日益繁荣完成对住宅部分的逐步消化；D：随着商业板块的部分及住宅板块全部销售，回收投入资金及初步盈利要求。自持部分商业物业坐享租赁盈利及升值。Ｂ：运作思路运作模式提示Ｃ：之前准备——申办旅游景点，并与各大旅游公司，旅游团确定旅游定点线路。初步设想，项目不设整体门票，但红色文化基地活动，仡佬族民族风情展示分别列项收费，茶酒文化表演不另外收费，但茶酒交易区可购买优惠代金卷（限制下限，可与酒店、酒吧街通用）。——既然是“玩”出来的项目，那就要从红色文化、民族文化、茶酒文化三张名片中提炼出使到访者能够参与到其中的实质性活动。前面两者有一定的经验可寻，且更多的是以表演为主。后面的茶酒文化活动要注重一定的娱乐性，如“过酒街”，“认领《女儿红》，《状元红》”，“取酒名”，“捶茶饼”，“倸茶叶”，“学茶道比赛”等等。另外，通过一些不定期的“茶酒推荐活动”也是促进商贸交易与旅游区人气的重要措施，考虑向政府申请，将项目作为遵义市地区唯一的“新品推荐基地”。Ｄ：活动提炼运作模式提示成功运作借鉴在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。运作点归纳——A：低价拿地由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，与政府关系处理较好，这是其建设成功的一个重要因素。B：环境优先旅游地产首先想的不应该是获利，而先是一种城市环境的打造，首先要把人吸引过来这才是旅游地产的正确思路。C：规划先行所谓规划先行，就是满足政府对环境、资源、生态充分保护的前提下。以城市建设参与者的模式寻找更多的政策支持。以上仅为思路建议，如有需要，可进一步深入。谢谢定位分解规划布局建议四、产品建议▼项目内外设立两个大型集中停车场，增设露天停车位数量及旅游大巴穿行线路；▼项目内部人车（机动车）分流路线划分，代步游乐车、内部旅游小巴、自行车租赁站的设置；▼建议至少建造酒店两个以上，其中一个为5星级形象酒店针对高端旅游客户及会议、商务接待；另外考虑以经济型商业酒店满足一般游客需求；▼除开各个旅游景点内的餐饮分布，建议设置集中的餐饮休息区（可考虑在酒吧风情街内）；▼进出口处可设置一个集中的纪念品销售中心，创造经济效益的同时也便利了游客消费。功能划分建议建筑风格建议——整体建筑风格▼说明：项目整体建筑风格应该是统一的，包含项目大门、整体外立面的色彩、风格的统一。盈方建议本项目建筑可统一形象为明清古镇建筑风格。理由：A—古风古韵，与元明建筑相比，后者显得过于庄重，而前者在色彩运用上磅礴却不失亲切，符合旅游地产的定位；B—舍弃了宫廷式的元明建筑，选择古镇风情的明清民间建筑，可降低建筑成本投入；C—多运用山水园林的理念，与政府倡导的生态地产相匹配。【明清建筑大门参考图】▼说明：在红色景点及民俗风情区内部方面，尽量还原历史风貌，使人更易产生代入感。建筑风格建议——景点内部风格▼说明：为满足不同年龄阶层及文化的需求，在会议住宿区、酒吧风情街的内部打造上，时代感也是必须要考虑进去的重要因素。建筑风格建议——娱乐及住宅内部风格写在最后：纲举则目张。然纲者纲也。既然我们无意于文字上的华章，那惟有执行才是硬道理了。策划是一个动态的发展演变过程，每时每刻有限的资源总在以它特有