20111216张家界・溪布街项目调研

溪布街溪布街基本指标地址：张家界武陵源区，武陵大道区政府对面总占地：6.7万㎡容积率：1.08总建面：7万㎡项目定位：复合型旅游商业步行街业态组合：集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街、休闲客栈、创意工坊等于一体项目售价：10500元/㎡-36000元/㎡基本租金：34.5-125元/㎡/月销售时间/率：2010年出租时间/率：2011年11月中旬开业时间：2013年张家界旅游市场张家界成世界旅游地，观光独占鳌头张家界以秀美的自然风光和得天独厚的地质奇观享誉世界，武陵源是张家界的核心景区，每年吸引大批国内外游客前来旅游观光，其中，2009年张家界的年游客量达到1900万人次，并且，每年以12%的速度向上增长，游客增长速度领先于国内同类型旅游风景区，观光旅游市场独占鳌头！张家界旅游市场从门票消费到旅游休闲的市场升级的蜕变目前，张家界旅游仍处于门票经济占主导地位的阶段，旅游消费仅局限于门票、住宿、交通等费用上，体验式的参与式的休闲度假旅游却一片空白。在休闲旅游度假成为世界各大景区核心竞争力的今天，张家界正在逐渐消褪耀眼的荣光，所以张家界的旅游必须转型，必须从单一的观光旅游向休闲度假旅游转型升级！单一门票旅游休闲度假旅游张家界旅游市场旅游人口12%增长率，消费需求巨大！2010年全市接待旅游人次2450万人次，增幅29%；以12%增长率保守估计，到2015年将达3750人次，接近450亿的消费能力。张家界近年旅游人数及收入走势图245019001679125.31100.283.4901000200030002008200920102015万04080120160亿元旅游人次旅游收入张家界旅游市场旅游区立体交通，吸引力剧增！溪布街区位分析依伴索溪河，占据武陵源中枢要地！溪布街平面布局典型的“外收内放”的商业布局！溪布街动线布局内部交通环形设计，无动线死角！溪布街建筑产品溪布街小品分析溪布街业态布局吃、住、游、购、娱一站式享受！配套商业创意工坊溪岸清吧主题休闲客栈水上酒吧名特小吃街溪布街业态分析业态区位总栋数总面积单位面积租赁期限租金情况租赁情况配套水上酒吧广场依索溪河101300085-300010年1F：170元/㎡，2F：80元/㎡已出租3栋，丽江樱花屋1栋、魅力湘西2栋配独立操作间及洗手间中华名特小吃街溪布街中心2楼960183-91年10000单独招商部招商统一装修、带抽排系统土苗精品购物街溪布街中心1楼2000025-453年20000——溪岸清吧街百溪沟沿岸66000120-3005-10年自购经营独立卫生间大露台、百溪沟休闲客栈溪布街西北1212000780-220010年23元/㎡租完独立庭院创意工坊配套商业靠南2125825-455年34.5未租城市配套商业沿武陵路660001000-170010年34.5元/㎡租3栋总计溪布街业态分析溪布街业态配比20%9%32%9%19%2%9%水上酒吧广场中华名特小吃街土苗精品购物街溪岸清吧街休闲客栈创意工坊城市配套商业主力业态为酒吧、购物街、休闲客栈溪布街酒吧广场概况：依索溪河而建，南北朝向，带独立卫生间，超大外摆亲水平台，零距离亲水总面积：13000㎡主力面积：85-3000㎡租赁期限：10年租金：1层170元/㎡/月；2层80元/㎡/月两层综合125元/㎡/月以演艺酒吧、慢摇吧、热舞吧为主！溪布街小吃街湖南首条名特小吃街，荟萃全国特色小吃概况：位于溪布街核心位置二楼，荟萃全国知名小吃及排挡总面积：6018㎡小吃区：3031㎡共258个档口操作面积3㎡排挡区：2987㎡共48个档口操作面积9㎡租赁期限：1年租金：10000元/年溪布街土苗精品街汇聚全国精品购物店展示大湘西文化底蕴概况：独立临街铺面，汇聚湖南湘西名优土特产，集合全国知名旅游目的地精品购物店、旅游纪念品等。总面积：20000㎡主力面积：25-45㎡开间4m层高3.6-4.8m租赁期限：3年租金：20000元/年,3年送1年租赁情况：共433个租120个溪布街清吧街以茶吧、茶馆、咖啡吧、水果主题吧为主概况：结合百溪沟水域特色，依水域打造迭退式建筑，东西朝向，每一间带独立卫生间，另外大露台、亲水平台设计附加值高。总面积：6000㎡主力面积：120-300㎡租赁期限：300㎡以下5年,300㎡以上10年租金：53元/㎡/月租赁情况：业主自购自营溪布街休闲客栈9个现代与湘西土风苗韵结合的主题客栈概况：以土家族吊脚楼形式建造，每一栋带庭院、后院，四合院式庭院是现代建筑与湘西土风苗韵完美结合。一个客栈一个主题。总面积：12000㎡主力面积：780-2200㎡房间：12-34间租赁期限：10年租金：23元/㎡/月租赁情况：租完溪布街创意工坊琉璃、陶艺、银器等艺术经典手工作坊概况：现场制作、展示琉璃、陶艺、银器、蜡染、西兰卡普手工作坊，传承千百年艺术经典。总面积：1258㎡主力面积：25-45㎡开间4m租赁期限：5年租金：34.5元/㎡/月租赁情况：2栋未租溪布街配套商业紧靠武陵大道，人气相对较高！概况：业态位于主干道武陵大道总面积：6000㎡主力面积：1000-1700㎡租赁期限：5年租金：34.5元/㎡/月租赁情况：2栋租完天子街项目对比项目位置：天子街业态：常德风味餐馆总面积：60㎡开间：7m进深9m租金：50000元/年；折合70元/㎡/月经营情况：人流量较多，商业氛围较好。溪布街项目总结业态规划评析——业态主次分明溪布街近5万㎡左右业态主要为购物街、酒吧、客栈，占所有业态总面积的70%，另外，涵盖小吃、创意工坊、城市型商业配套等多重业态。业态主次分明，可享受吃、住、游、购、娱一站式服务。商业布局评析——外收内放溪布街入口明显，出口少，内部衔接合理，实现整体布局外收内放，布局合理。商业租售评析——销售较好溪布街是张家界第一个针对性旅游项目，客户普遍看好项目发展空间，销售状况较好。另外项目部分带租约销售，投资风险相对较小，客户积极性较高。项目发展评析——机遇与挑战并存溪布街位于张家界武陵源景区核心位置，景区年旅游人数在1500万人次以上，项目针对景区游客定位为旅游型商业步行街，发展机遇巨大。但现阶段人气严重不足，项目发展不确定因素较多，存在一定风险。溪布街项目借鉴销售方式借鉴——带租约销售溪布街部分业态采用带租约销售的方式降低了客户的购买风险，提高了客户对项目的认可度，减小了项目销售难度。建筑产品设计借鉴——现代与土风苗韵结合溪布街建筑产品采用现代手法并融入本土苗族文化打造特色商业街，富有创新意识，具有现代特色而不失本土风韵。Thanks