北京顺驰林溪北美乡村风格别墅项目深化营销体系构建方案(中广信)

房市金碟－房市金碟－20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划现在向您推荐的本套房产策划10001000案可能是案可能是0808年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%5%的的10001000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！努力做到只给您有价值的！本套本套10001000案资料以光盘快递提供，案资料以光盘快递提供，450450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送为期两年的新增资料下载，随盘赠送《《20072007中国房地产广告年鉴中国房地产广告年鉴》》和和《《房地产管理、培训经房地产管理、培训经典资料集典资料集》》。。网址：网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：站长热线：1395560780113955607801客服客服QQQQ：：2310729023107290中广信机构项目深化营销体系构建方案[顺驰林溪项目第二次深化提案]目录中广信机构竞争态势再分析竞争区位分析直接面临亚奥、京昌竞争间接形成对中央别墅区外围竞争态势出现了纵向与横向竞争的双线竞争态势出现了纵向与横向竞争的双线竞争态势八达岭高速京汤快速路京承高速路京顺快速路竞争区位—京昌线竞争区位—京昌线项目名称地址所属板块观山悦八达岭高速13B出口，昌平区水库路19号京昌线无双昌平区八达岭高速11出口右转800米京昌线园墅昌平区八达岭高速第9出口路西京昌线北一街八号昌平区沙河南丰路1号京昌线竞争区位—京昌线供给分析项目名称建筑面积总套数存量面积存量套数北一街8号58331.032104801.8317观山悦31690.997730486.4674园墅40857.2214717162.3261无双37419.81413698.2513小计168299.0457556148.86165•无双以及北一街存量房源今后对本项目影响不大。•观山悦为小独栋产品，面积与本项目接近成为较大的竞争者。•园墅凭借相当优越的区位条件今后同样成为本项目重点竞争项目。竞争区位—京昌线需求分析项目名称建筑面积总套数已售面积已售套数北一街8号58331.0321053529.2193观山悦31690.99771204.533园墅40857.2214723694.986无双37419.814133721.55128小计168299.04575112150.18410•无双、北一街、园墅在本区域中销售业绩均较好，区位及价格是关键。•观山悦为小独栋产品，面积与本项目接近且处于滞销状态。其产品没有得到市场认可，为本项目提供了相当的市场机会。供给结论•新供应量枯竭，稀缺成为市场共性•产品供应档次低，多为入门级产品•过往业绩需求较强市场成交量较大需求结论•出现新产品需求特征例如观山悦的近期入市。•市场存量房源减少，新供给量一般。•处于需求大于供给的市场态势。竞争区位—京昌线供需分析竞争区位—京昌线价格分析项目名称均价销售额套均价北一街8号5202278473128.91442865.953观山悦869510473388.353491129.45园墅8514201738378.62345795.1无双90813062393442392494.875•京昌沿线总价基本在300万以下销售情况较好。•观山悦由于产品特点总价较高，但目前销售情况不佳。•园墅项目单价成长较快，但反映在总价上敏感度不大。竞争区位—京昌线价格分析•价格成长较为理性：例如北一街项目由于产品品质的关系价格处于一个很理智的水平上。•价格成长明显：园墅是较为明显的例证，同时也体现出了上地客群趋于成熟。•套总价较低：区域内项目目前总价以300万之内为主，关山悦项目套总价突出，到340万左右水平，在缺失强营销的保证下目前处于滞销状态。•价格对市场影响正逐渐减弱，主要是因为区域供给量减少与客户群购买力升级所决定的。•价格成长较为理性：例如北一街项目由于产品品质的关系价格处于一个很理智的水平上。•价格成长明显：园墅是较为明显的例证，同时也体现出了上地客群趋于成熟。•套总价较低：区域内项目目前总价以300万之内为主，关山悦项目套总价突出，到340万左右水平，在缺失强营销的保证下目前处于滞销状态。•价格对市场影响正逐渐减弱，主要是因为区域供给量减少与客户群购买力升级所决定的。中关村上地竞争区位—京昌线客群分析八达岭高速高教区竞争区位—京昌线客群分析竞争区位—京昌线分析总述•京昌线版块别墅市场从2004年至今逐渐成长，客群购买力逐渐加强，产品面临升级换代趋势。•京昌线版块别墅市场处于总体供应量趋于减少，难以满足市场历史同期需求量的市场态势，形成新入市项目价格成长加快现象。同时反映出市场客群的成熟。•京昌线板块别墅市场产品形态越加丰富化，但品质感均不高，竞争态势也较为零乱，没有很好的市场引领者。•京昌线版块别墅市场未来发展较为乐观，主要是因为其区域内潜在购买人群扩张以及相邻板块价格成长过快造成的。•京昌线版块别墅市场从2004年至今逐渐成长，客群购买力逐渐加强，产品面临升级换代趋势。•京昌线版块别墅市场处于总体供应量趋于减少，难以满足市场历史同期需求量的市场态势，形成新入市项目价格成长加快现象。同时反映出市场客群的成熟。•京昌线板块别墅市场产品形态越加丰富化，但品质感均不高，竞争态势也较为零乱，没有很好的市场引领者。•京昌线版块别墅市场未来发展较为乐观，主要是因为其区域内潜在购买人群扩张以及相邻板块价格成长过快造成的。八达岭高速京汤快速路京承高速路京顺高速路竞争区位—京亚奥北板块六环项目名称地址所属板块纳帕溪谷昌平区亚北温榆河上游.大柳树环岛东800m立汤路板块麦卡伦地昌平区小汤山镇立汤路38号立汤路板块保利垄上昌平区小汤山镇(北六环51出口西北侧)立汤路板块顶秀青溪昌平区东小口镇中滩村立水桥西南侧立汤路板块汤HOUSE昌平区小汤山镇大柳树环岛向西1000米立汤路板块竞争区位—京亚奥北板块竞争区位—京亚奥北板块供给分析建筑面积总套数存量面积存量套数麦卡伦地71095.6914757348.51118保利垄上124535.127228705.7556长河玉墅39923.4110026512.7164顶秀青溪41562.682818464.455汤HOUSE46768.722399676.4341湾流汇44712.5414744712.54147•湾流汇对市场影响将会长期存在。•保利垄上、麦卡伦地存量房源基本为大户型产品面对的是大独栋产品竞争。•长河玉墅产品对本项目具有一定的竞争威胁。竞争区位—京亚奥北板块需求分析建筑面积总套数已售面积已售套数麦卡伦地71095.6914713747.1829保利垄上124535.127295829.35216长河玉墅39923.4110013410.736顶秀青溪41562.6828133098.28226汤HOUSE46768.7223937092.29198•保利垄上占据销售面积的50%可见优质小独栋产品在这区域的优势地位。•汤house销售面积对于其他的小独栋产品，可见这一区域存在经济性客户，消费很理智。竞争区位—京亚奥北板块供需分析供给方面•存量低价值量的联排、双拼产品基本枯竭。传统小独栋名盘目前存量产品已经达到大独栋产品的价格范围。总价处在370万—430万的区间内。•新供给量有所增加例如湾流汇项目，产品同样为小独栋但品质有所下降。需求方面•随着奥运的临近此板块出现新一波需求高峰，市场较为活跃，成交量大。•此版块需求消费较为理智，对于产品品质与性价比要求较高。供给方面•存量低价值量的联排、双拼产品基本枯竭。传统小独栋名盘目前存量产品已经达到大独栋产品的价格范围。总价处在370万—430万的区间内。•新供给量有所增加例如湾流汇项目，产品同样为小独栋但品质有所下降。需求方面•随着奥运的临近此板块出现新一波需求高峰，市场较为活跃，成交量大。•此版块需求消费较为理智，对于产品品质与性价比要求较高。竞争区位—京亚奥北板块价格分析均价销售额套均价麦卡伦地10132139280784.34802785.67保利垄上8768840217640.13889896.48长河玉墅81201088948843024857.89顶秀青溪7954263266685.31164896.84汤HOUSE6399237353563.71198755.37湾流汇95000260万—330万•此区域小独栋产品350万内是比较有竞争力的。•低总价联排产品已经逐步退出市场，今后对市场营销较小。•湾流汇为代表的低总价小独栋虽然有价格优势，但不具备别墅气质。长河玉墅无双保利垄上纳帕溪谷麦卡伦地为什么均价成长这样显著？价格区间如此接近项目间如何有效竞争？竞争区位—京亚奥北板块价格分析无双保利垄上纳帕溪谷麦卡伦地长河玉墅总价上市场主力范围在300万——400万之间，是否被市场接受？湾流汇2750000竞争区位—京亚奥北板块价格分析价格与签约率分析—京亚奥北板块套均价仅240万左右套均价380万左右套均价350万左右套均价300万左右套均价420万左右套均价340万左右湾流汇无网签竞争区位—京亚奥北板块价格分析单价高、总价低特点较为明显。•均价始终维持在一个较高的水平上，9000元/㎡基本是现今案场报价主力价格，这相对于京昌板块来说高出近1500—2000元/㎡。•立汤板块主力竞争价格在350万左右，这低于京承板块近100万水平。•随着市场上中小户型产品的快速销售，目前存量房源主体面积达到420㎡左右水平，套总价进一步被拉高。单价高、总价低特点较为明显。•均价始终维持在一个较高的水平上，9000元/㎡基本是现今案场报价主力价格，这相对于京昌板块来说高出近1500—2000元/㎡。•立汤板块主力竞争价格在350万左右，这低于京承板块近100万水平。•随着市场上中小户型产品的快速销售，目前存量房源主体面积达到420㎡左右水平，套总价进一步被拉高。竞争区位—京亚奥北板块客群分析中关村亚奥商圈上地京汤高速路五环竞争区位—京亚奥北板块客群分析消费理智、购房理念较为现实•保利垄上的持续热销，麦卡伦地的相对滞销直接反映出本区域客群的合理明智的消费行为理念。•追求性价比是此地区客群普遍的观念，奢华的形象包装很难深层次打动消费者，产品品质以及价格因素是其关注的重点。•客群成长性一般，相对维持在400万购房能力上，但对于总价在330万的林溪项目这部分消费者人群是较为优质的资源。消费理智、购房理念较为现实•保利垄上的持续热销，麦卡伦地的相对滞销直接反映出本区域客群的合理明智的消费行为理念。•追求性价比是此地区客群普遍的观念，奢华的形象包装很难深层次打动消费者，产品品质以及价格因