城市中央公园交流方案

0百捷-中央公园(HOPSCA)城市综合体初步构想交流方案1城市中心模式研究项目属性分析市场机会研究项目定位及运营•城市次中心模式成功案例分析研究•区域商业中心研究•项目未来发展模式借鉴•区域交通属性•区域产业属性•区域规划属性•竞争对手分析•市场机会分析•参考案例借鉴•附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析•物业功能定位建议•城市综合体运营建议•项目推广策略建议2城市的诞生、发展和衍变过程，同样也是建筑的诞生、发展和衍变过程。城市是建筑的载体，建筑是精神文化的载体。本案后面章节将要提到的“城市综合体-HOPSCA”，就是泉州未来的精神文化载体。3冲出无序的市场竞争。创造有生命力的HOPSAC。区隔没有个性的传统建筑。4•完成城市综合体HOPSCA的城市定位？•让泉州人认可、接受城市综合体的价值？•有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？•用建筑标注城市的未来？•以建筑标注城市商务、生活理念？5城市中心模式研究项目属性分析市场机会研究项目定位及运营•城市次中心模式成功案例分析研究•区域商业中心研究•项目未来发展模式借鉴•区域交通属性•区域产业属性•区域规划属性•竞争对手分析•市场机会分析•参考案例借鉴•附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析•物业功能定位建议•城市综合体运营建议•项目推广策略建议6城市副中心模式案例研究案例选择——上海城市副中心城市副中心名称商圈类型形态徐家汇（商务城市副中心）都会型购物中心国外品牌港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城中高档消费本市居民消费为主，新兴人流量最大的购物消费场所五角场（文化城市副中心）都会型购物中心日常生活，餐饮和娱乐配套万达商业广场、百联购物又一城、大西洋百货、东方商厦社区型消费独特的文化底蕴使其消费主力定位于区域居民和学生花木（居住城市副中心）大卖场日常生活，餐饮和娱乐配套麦德龙、易初莲花社区型消费生活环境优越，力争上海人流量最大的社区型商场真如（交通城市副中心）生活型购物中心、底商日常生活，餐饮和娱乐配套真如购物中心社区型消费发展力度和速度有待提升7城市副中心模式案例研究•徐家汇——16年–上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心–徐家汇地区将承担上海“准CBD”的职能。入世使徐家区地区的发展面临功能结构优化升级的历史机遇，它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化发展———商务中心建设阶段。8城市副中心模式案例研究•徐家汇——16年–1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90年代徐家汇“大变样”的序幕。–围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设施，建成一个高档次的商业中心。–第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是台湾的太平洋百货，后来又是市百六店的改造，–再后来是1997年港汇广场和汇金广场的建成–．．．．．．徐家汇商圈规模逐渐形成。9城市副中心模式案例研究•徐家汇——16年–相对比上海商业集中的“三街四城”；–三街：南京路、淮海路、四川路；–四城：东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商城、北面不夜城；–徐家汇商圈的发展的优势在于：•1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体道路交通网络，使经济功能辐射扩大；•2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；•3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈扩张成商贸区；•4、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的功能。10城市副中心模式案例研究•五角广场——正在形成的副中心–江湾———五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个市级城市副中心之一，占地3.11平方公里，总建筑规模约508万平方米。–功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商业中心。–功能划分：南部，商业商务区，规划面积0.96平方公里。中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里。北部，知识创新基地，同新江湾城连接，规划面积1.29平方公里。11城市副中心模式案例研究•五角广场——正在形成的副中心–1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。–2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的战略，区委区府提出“聚焦五角场”战略。同月中环线五角场环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。–2004年9月，百联又一城购物中心动工。–2005年7月，上海万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。–2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。–2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创业者公共实训（杨浦）基地”动工。–2006年11月，复旦金融创新园动工，同时启动部分知识创新基地项目。–2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。–2007年，建设创智中心等项目，新江湾城开发进入高潮。12城市副中心模式案例研究•五角广场——正在形成的副中心–主要在建商业设施•百联购物又一城•万达商业广场•麦科特金亿广场–特色商业街•黄兴路购物休闲街•四平路文化餐饮街•邯郸路科技文化街•淞沪路休闲健身街•翔殷路休闲街13城市副中心模式案例研究•真如城市副中心–副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。–规划副中心分为三个层次：•（1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；•（2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发；•（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。–规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中：商务办公建筑面积180万平方米；商业服务建筑面积50万平方米；住宅建筑面积354万平方米。核心区开发总量约为200-300万平方米。14城市副中心模式案例研究•我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素交通最便捷的中心地区徐家汇作为上海的西南大门，是沪上交通最便捷的中心地区之一，地铁、轻轨、铁路南站，加之地面公交线路、长途客运及旅游专线、高架等，构成了庞大的立体交通网络，为人流、物流、信息传输创造了良好的基础环境和巨大的商机。特色文化徐家汇地区有着深厚的历史文化积淀，在城市设计时同时考虑了毗邻的高级住宅区、领馆区和教科文卫院团聚集区，因此较为和谐地保留了区域内的学校和有历史价值的文化、宗教场所，从而使本地区的科技优势、人才优势、人文资源优势和居住环境优势相对突出。市级商业中心徐家汇商城有1000多个商业网点，面积约40万平方米，年销售额约50亿元。市级公共活动中心区内有世界一流的上海图书馆，具国际标准的上海体育城，美罗文化娱乐城、港汇广场、光大会展中心、龙华旅游城闻名遐迩。大量科技资源和人文环境区域内有上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海中医药大学、上海师范大学等10余所全日制院校；有中国科学院上海分院及中国科学院下属的上海植物生理所、生物化学所、细胞所、脑所、药物所、有机所、生理所，以及上海科学院等各类科研机构达113家；在徐汇区工作和生活的两院院士有80余名。15区域级商业中心模式研究——主要近郊商业中心概况•区位特征：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好–从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。–大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好近郊代表商业简要说明现况大拇指广场（浦东联洋社区）联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝）城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾）高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体已开业大宁国际商业广场（闸北大宁）沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华）座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心已开业16区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况•规模特征：体量跨度大，多采用综合经营•大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。项目名称规划总建筑面积（万㎡）其中：纯商业建筑面积（万㎡）大拇指广场118百联南方购物中心1010七宝龙城购物中心2323百联西郊购物中心1111百联中环购物广场4322大宁国际商业广场2512大华虎城购物中心1616累计139102备注：纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面积后的商业建筑面积17区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况项目名称布局特征产品线组合(万㎡）商业酒店办公大拇指广场大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征8（73%）3（27%）百联南方购物中心沿沪闵路，地下1层，地上5层的单体MALL+2层好美家建材市场10（100%）七宝龙城购物中心沿七莘路为一个开放式大广场，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天百货、CAPITARETAIL和碧海连天浴场13（100%）百联西郊购物中心由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个开敞式绿化广场，步行街、走廊、天桥环绕11（100%）百联中环购物广场北区4层弧状商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的办公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼22（51%）21（49%）大宁国际商业广场建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店+商业裙房”，中间为“3-4层独立商业建筑”，设有6层独立停车库12(63%)3(16%)4(21%)大华虎城购物中心数个2-4层商业块体沿东、北两条街道铺展式布置16（100%）18区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况•商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主–把商业中心业态划分为百货、卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他（服务、文化、教育等）六大业态。–卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段，所有案例都引进有一家生活卖场（包括4家家乐福、2家世纪联华、1家大润发、1家乐购、1家沃尔玛），另外有建材卖场（如好美家）、家电卖场（如永乐）、家居卖场（如特力屋）、运动卖场（如迪卡侬）选择性规划。–绝大多数项目设有百货类业态，分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购物以品牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅，餐饮业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮，如KFC、必胜客、星巴客等，休闲娱乐业态方面，半数以上项目设有电影城。–其他类方面，服务性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划，此外，如大拇指广场专门规划的3000平方米证