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保利鱼珠项目定位报告2010年10月CATALOG目录PART1:项目定位PART2:规划调整PART3:分业态定位项目定位鱼珠项目面面观大广州视角看鱼珠琶洲白鹅潭白云新城新城市中轴线南段珠江新城-员村2010-2020年,广州要打造国家中心城市,将重点打造珠江新城-员村、琶洲、白云新城、白鹅潭、新城市中轴线南段等五大重点地区,积极引导总部企业进入五大城市功能区等比较优势突出的企业总部集聚区,推进空港总部集聚区,海港总部集聚区和广州(黄埔)临港商务区加速发展,建成亚太地区重要的总部经济基地具有岭南特色的行政中心广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城承担金融商务、信息服务等高端服务功能,努力建成具有国际一流水准的CBD以会展博览为核心,建成国际会展中心广州实施北优、中调、西联战略的重要节点和城市副中心,建成白云山西麓的宜居新城和文化、商住新区广州(黄埔)临港商务区南沙保税港区海港总部集聚区白云国际机场空港总部集聚区广州(黄埔)临港商务区,是广州建设国家中心城市的重要部署之一,是广州“东进”战略的策略性节点地区,将成为与白鹅潭相对应的东部综合门户房地产发展视角看鱼珠珠江新城-天河北CBD广州新城白云新城白鹅潭金沙洲广州(黄埔)临港商务区火车南站板块南沙滨海新城员村-琶洲泛CBD大学城新城市中轴线南段花都山前大道桂城千灯湖萝岗新城新塘空港总部集聚区本项目是距离珠江新城-员村-琶洲CBD最近的板块,优先承接城市中心化发展有条件发展成为下一个城市核心规划视角看项目黄埔区新定位:港城一体、宜业宜居的现代化滨江城区,近快实现从传统的工业城区向现代综合服务型城区的转型广州(黄埔)临港商务区功能:以港口现代物流、航运服务、商务服务为重点空间布局:“1+3”的空间布局一个核心区:由鱼珠临港地块、护林路一带构成的临港商务区核心功能区三个延伸区:长洲城市游憩商业区,临港商务区产业支撑区(沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区),临港商务区服务配套区(黄埔大沙地“回”型商圈)本项目根据政府规划,本项目是黄埔临港商务区的核心功能区和启动区,是有历史文化底蕴,以“港口经济”和“港口文化”为主打的港口服务聚集区广深高速南沙港快速华南快速京珠高速东线东二环高速广园快速本项目广园快速广深高速东二环高速环城高速东圃出口新塘珠江新城东莞深圳90分钟交通圈30分钟交通圈10分钟交通圈渔珠是广州东部门户,城际交通可达性强10分钟珠江新城,20分钟新塘,30分钟东莞,90分钟深圳、香港城际交通视角看项目自驾车10分钟抵达珠江新城:项目周边交通四通八达,主干路为黄埔大道、中山大道、环城高速、广园快速组成的路网现状双地铁上盖,未来两条地铁线:项目临地铁5号线三溪站、鱼珠站,步行5分钟距离;未来5年内修建鱼珠-新塘的地铁10号线目前仅2条公交线路:261路(中山八-东风路-冼村-员村-鱼珠)、43路(火车东站-员村-鱼珠码头-大沙地)本项目地铁5号线三溪站地铁5号线鱼珠站广园快速科韵路环城高速黄埔大道东中山大道黄埔东路珠江新城10分钟车程城区交通视角看项目5分钟地铁步行圈自驾车、地铁出行便利,对商业、住宅均有拉动力;但当前公交线路不发达地铁10号线鱼珠-新塘地块分析地块分析1、项目现状为鱼珠木材市场、鱼珠物流基地2、地块较方正,呈长条形,有突出的半岛部分,私密性好,有利于规划布局3、地块南向望江,临江面长约1600米,是广州城区难得的江景资源规模大盘鱼珠木材市场鱼珠物流基地南向江景南向望江、1600米江岸线、私密半岛,有打造中高端住区的资源优势鱼珠物流基地鱼珠木材市场景观视线西向可远眺新中轴线、电视塔、双子塔、保利国际广场等地标建筑南向望长州岛,水面开阔、烟波浩淼东南向望地块的半岛,私密性好,媲美二沙岛与滨江东、琶洲等江面相比,项目江景面长、江面开阔、有私密半岛本项目黄埔军校旧址杨桃公园美林湖畔花园美林饰品城建材市场、汽车4S店黄埔港黄埔区府金碧世纪花园黄埔花园天源大厦怡港花园地块周边环境黄埔区府片区鱼珠片区周边以建材(木材)专业市场、汽车4S店、港口码头为主,生态环境一般周边楼盘较少,最近为美林湖畔花园黄埔港码头无搬迁计划,受码头、大货车影响,周边环境不佳,对打造高档居住区有较大负面影响项目对面长洲岛有黄埔军校旧址,有旅游资源但尚未成功开发黄埔港港口、码头给项目外围环境带来较大负面影响,项目必须实现自我中心化,凭自身规模、资源优势突围地块现状及指标地块规模庞大,总建面150万㎡,属于旗舰大盘,可打造产品线丰富涵盖住宅、写字楼、shoppingmall、公寓、酒店、商业风情街、专业市场、文化娱乐等多种业态,是都市综合体物业地块被水道和鱼珠村分裂成两块,整体性略显不足,有一定干扰业态建面(万㎡)办公42.8酒店11.4酒店式办公32.5住宅39.5住宅中商业街2.2大型商业7.8中小型商业8.5文化娱乐3.2专业市场7.5合计155.4项目体量庞大、规划业态丰富,有条件从区域突围,实现自我中心化项目整体定位:广州核心旗舰级滨江半岛生活圈城市核心150万方综合体稀缺江景私密半岛历史文化底蕴规划调整住宅住宅公寓公寓公寓公寓公寓酒店Shoppingmall写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼商业街商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼地标:酒店+写字楼专业市场及办公文化娱乐写字楼:41.8万㎡酒店:11.4万㎡公寓(酒店式办公):39.6万㎡住宅:39.5万㎡住宅底商2.2万㎡大型商业:7.8万㎡中小型商业裙楼:7.3万㎡风情商业街:3.5万㎡文化娱乐:3.2万㎡专业市场:7.5万㎡现有已知规划市场经验表明,各业态销售速度(现金回收能力)商铺>住宅>公寓>写字楼各业态溢价能力(利润最大化能力)商铺>住宅>写字楼>公寓当前项目规划中,销售速度慢、风险大的写字楼及裙楼高层商铺体量较大适量缩减写字楼及裙楼高层商铺体量转化为更易变现的现金牛产品——公寓产品住宅住宅住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓酒店Shoppingmall酒店公寓乙级写字楼商业街商铺裙楼商铺裙楼中小商业商铺裙楼地标:酒店+写字楼专业市场及办公文化娱乐调整后的规划甲级写字楼乙级写字楼调整后的规划调整前指标类别业态建面(万㎡)备注居住类住宅39.5办公类办公41.8将其中7万㎡转做50年产权的酒店式公寓酒店式办公39.6全部转做住宅公寓商业类大型商业7.8中小型商业裙楼7.3将其中2.9万㎡转作40年产权的酒店式公寓风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计153.1类别业态建面(万㎡)居住类住宅(70年产权)39.5住宅公寓(50年产权)39.6酒店式公寓(50年产权)7酒店式公寓(40年产权)2.9办公类写字楼34.8商业类大型商业7.8中小型商业裙楼4.4风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计153.1调整后指标分业态定位1住宅定位住宅观点1、市场经验表明,住宅既能实现溢价,又能产生现金流,故本项目住宅体量保持不变(39.5万㎡)2、全广州来看,项目这类城市中心的资源型大盘很少,但入市时将会与系统内江景综合体大盘琶洲湾重合,故建议在产品线设置上与琶洲湾形成一定差异化珠江黄埔大道东(高架桥)专业市场及办公公寓公寓公寓公寓公寓文化娱乐酒店村居民楼第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第一梯队产品南向望江大户型(一线江景);面积200-250㎡,约220套25000元/㎡以上,实际装修成本4000元/㎡,精装总价500-650万公寓第二梯队产品小区中央园景单位,少数能望部分江景;面积125-160㎡,约1900套20000元/㎡,实际装修成本3000元/㎡,精装总价250-320万第三梯队产品北临高架桥的路边园景小户型单位;面积95-100㎡,约750套16000元/㎡,实际装修成本2500元/㎡,精装总价150-160万住宅产品层次划分产品层次主力户型面积段(㎡)建面(㎡)面积比套数套数比预期单价预期总价第一梯队产品高端住宅江景大宅豪华型四房200-2505000013%2228%2.5万以上500-650万第二梯队产品中高端住宅中央园景住宅舒适型四房150-16015000038%96834%2万300-320万舒适型三房125-13512300031%94633%2万250-270万第三梯队产品中端住宅路边园景住宅套间小三房95-1007200018%72025%1.6万150-160万合计395000100%2856100%2万\本项目住宅户型配比及价格控制本项目以125-135、150-160㎡改善性产品为主,主要面向市场主流的二次刚需改善客户,可以较好规避市场风险住宅定位论证市场视角1:黄埔区住宅市场来看0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.0-200002000400060008000100001200014000全市成交712.1790.2909.2962.1917.9914.2801.6553.0978.3333.3黄埔成交10.329.143.4619.6124.1433.9417.710.211.93.19全市均价42204143388846185114635285999339934611874黄埔均价29273.47311834814277507368348001736793902001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年10年上01年来黄埔和十区楼市的成交及价格(万平米;元/平米)黄埔区作为广州老工业区,近3年的年成交量仅10~18万㎡,仅占全市十区成交的2%以下2010年第一季度黄埔区均价9334元/㎡,与中心六区(14568)价差5200元/㎡,黄埔价格洼地效应明显黄埔区住宅主力户型集中在91-100㎡小三房、110-130㎡四房,为面向刚需客户的紧凑型产品2001-2010年黄埔区及中心六区商品住宅成交均价走势2927304731183481427750736830800173679334492548694861533958217244101221076611883145682000400060008000100001200014000160002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年一季度黄埔均价中心六区均价黄埔指标盘:区府物业黄埔花园2010年8月2009年12月2009年下半年2009年上半年黄埔花园东港花园地铁五号线未开通地铁五号线即将开通地铁五号线正式开通地铁效应,BRT开通9000120008600850076001100012000-14000未开售性质:黄埔区府对面十年成熟楼盘,超市、交通等配套齐全在售产品:G1、G2栋中央园景单位,76㎡两房,91-100㎡三房,110㎡小四房,130㎡四房签约均价:12268元/㎡黄埔区以为90-130㎡小三房、紧凑四房为主,最好楼盘现均价13000元/㎡,本项目在黄埔区无竞品市场视角2:天河东部板块住宅市场来看江源半岛70-106㎡两/三房均签约价1.82万,毛坯翠屏领东天河69-113㎡两房三房均价1.5万,装修标准2000华景里100-146㎡三/四房均价2.万,装修标准3000东方新世界80-137㎡两房至四房最后一栋签约均价2万,装修标准3000骏景花园东御苑160-183㎡四房均价1.8万,装修标准2500保利琶洲湾135-330-600㎡三房至五房预计均价2.5万以上,装修标准6000以上黄埔花园76-130㎡一房至四房均价1.3万,精装修本项目美林湖畔75-134㎡两房至四房二手价1.4万,精装修在售住宅售罄住宅未来供货天河公园板块,2万员村-东圃板块,1.8万渔珠板块,1.5万黄埔板块,1.3万琶洲板块,2万天河东部板块新盘奇缺,130-180㎡舒适三房四房比较抢手,价格1.5-2万元/㎡未来除琶洲湾外,其他个盘与本项目相比毫无竞争力天
本文标题:广州保利鱼珠项目定位报告
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