北京考察项目资料(长阳半岛、燕西华府、顺义好望山)

中粮万科长阳半岛项目概况——万科以“为居住者提供一生居住所需”为理念目标，采用先进绿色低碳技术，打造的百万平米全精装生态住宅项目概况万科以“为居住者提供一生居住所需”为理念目标，采用先进绿色低碳技术，打造百万平米全精装生态住宅占地86万平米，建面100万平米区位处于北京市房山区长阳镇核心——北京向西南发展的第一站，房山将在此重点打造CSD中央购物区交通轨道交通——紧邻城铁房山线长阳站约200米，可与9号线实现轻松换乘；公路交通——西抵京石高速长阳19b出口约3公里，北至西五环约7公里，京石高速、京石二高速、京开高速等多条高速通道直连城区，京良路、长韩路、长杨路呈合围之势，共同构筑中粮万科•长阳半岛密集公路网；E-配套：规模化开发合理规划满足大社区需求的教育、医疗、商业等A-理念：围绕新都市主义的设计理念B-主题：紧扣房山CSD概念规划主题C-交通：紧邻城市主要交通干线和轨道交通D-规划形态：延续永定河生态走廊，保持完整有序的城市空间形态小户型首次改善项目核心价值点：绿色三星住区老年住宅试点项目定位——凭借“一生之城”的全生命周期理念，万科以领军姿态抢占长阳市场，奠定了极强的区域优势中粮万科长阳半岛资源整合——从教育、医疗到区域商业配套，内外打造\享用完善配套体系，充分享受外围资源红利，提升住宅品质教育：首创“名校加名企”模式，引入红黄蓝幼儿园、北京四中等知名教育机构医疗：引进品牌医疗机构，提升区域医疗档次，为社区居民提供优质的医疗保障配套：华北最大体量“奥特莱斯”入驻长阳、项目另拥18万平商业体量。包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等，营造浓厚的国际休闲氛围。居住、办公、休闲、娱乐、健身……多种生活需求全部满足，其特色服务及多元消费概念的融合，成为更具亲和力的繁华商区万科品牌效应优质医疗机构入驻长阳全程式教育——从幼儿园到中学万科的竞争——长阳半岛高科技应用：太阳能板与建筑造型一体化设计,太阳能板屋顶设置，太阳能板结合立面一体化设计。地下车库采光设备，使用反射式导光管，为地下车库引入阳光，减少人工照明。无障碍设施，保证老年人和残障人士安全、便利、全面、平等的参与社会生活。太阳能路灯，充分利用太阳能可再生资源透水材料，景观设计中停车位和景观铺地，采用透水材料。……核心竞争力打造——高品质开发商、成熟产品线、一生之城理念的打造，造就了万科对长阳区域市场的绝对话语权.中粮万科长阳半岛①③④⑤⑥②⑦总套数：854总面积：76167.25平85平两居：664套面积：58690.45平90平三居：190套面积：17476.8平5-6号楼9层,一梯两户,户型为90平米三居，共计190套。1、7号楼28层,两梯四户,户型为80-90平方米两居，共计664套。项目以市场主流产品供应为主，以80-90平的紧凑型2居、3居为主，产品模式化，但精细度和细节品质的追求都有欠缺。中粮万科长阳半岛区域：海淀区中关村与西城客户约占70%置业顾问访谈：…老业主口口相传而来的客户很多，从万科紫台到万科紫苑，他们一直买万科的房子，相信万科的品质……目前花这么多钱在市内只能买个一居，在这里可以买两居，交通便利，未来发展潜力大……前来咨询一居产品的客户占总来访客户的10%左右，目前无此产品…策划经理访谈：…产品以外部客户为主，来至海淀、西城的客户较多，房山本地客源少，被动郊区化客户所占比例较高……考虑将项目与教育资源绑定……长阳未来规划利好，区域潜力很大，品牌开发商云集是件好事，希望大家一起做大长阳这块蛋糕…项目以吸引市场主流客户为主，海淀、西城被动郊区化客户购买比例较高，偏好家庭感受和生活需求，对品牌的追随度较高。50.0%40.0%10.0%刚需客户养老客户其他50.0%30.0%20.0%海淀西城其他置业目的：刚需客户与养老客户约占60%付款方式：全款与贷款比例约为1：150.0%50.0%全款贷款中粮万科长阳半岛小品与公建的包装比较有特色；中粮万科长阳半岛旅顺北路片区的开发可参考此模式，以刚需为主，吸纳当地工业产业从业人员，外部刚需首置客群；配套主要以交通、学校、商业、医疗为主；户型主要以小面积二室与一室产品为主；改善、稳定当地工业园区的人群，形成稳定的居住与消费群体，完善交通、商业、学校的配套，给当地聚集人气，但为保证人群素质，保证商业品质，产品上要以前期中档，中后期中高档线路设定，并不是一味的以低总价，低品质做人气，因此可以考虑增加一定的门槛，如学历、职位、技术专业性、精装修等；营销推广上可以考虑设定为两个完全不同的项目，也可以考虑与073结合、互动，这一方面我们还需要再做深入思考；从整体看，该项目的成功还是基于政府大方向的规划定位，因此，无论073，还是西小磨，我们还是要依靠政府99、65和12的规划方向；中粮万科长阳半岛燕西华府，择址大西山青龙湖畔，充分利用周边自然资源，强势打造，实现从“城市别墅”到“城市山水别墅”的华丽升级亿城燕西华府项目概况•占地：34万平米•建面：58万平米•开工时间：2010-06-01•竣工时间：2015-06-01•产品形式：联排独栋双拼•开发分期：分为A、B、C、D四个区域分期开发区位交通•丰台王佐镇青龙湖公园东500米•莲石路向西，经京原路上六环，西六环42#出口－青龙湖出口，向西400米即到或京石高速长阳出口向西（经南宫镇\长青路）6.5公里开发商背景•亿城集团，立基北京大西山，先后打造“中国地王，城市别墅”之万城华府，“百望中国，城市别墅”之西山华府，2011年再续华府新里程——燕西华府，择址大西山青龙湖畔，实现从“城市别墅”到“城市山水别墅”的华丽升级资源•临近北京丰台政府500亿巨资规划的全球首个“文化会都”——青龙湖国际文化会都，集中着千灵、北宫森林公园、京辉高尔夫球场、金泷瑚高尔夫俱乐部、千年古刹潭柘寺与戒台寺等多重优势生态、社交、休闲、文化资源延续皇脉西山城市山水纯别墅区亿城燕西华府负一层2室1厅2卫95.19㎡首层1室2厅1卫1厨89.15㎡二层2室1厅2卫75.94㎡•车库设计，满足泊车之需；•人车分流，并增加花园面积。•南北双花园，双向门庭入户，与室外即时互动；•功能空间有序铺设，极具仪式感与自然情趣。三层1室1卫63.36㎡•整层总统套房设计，配置双卫生间；•家庭厅与会客大厅形成上下连通的趣味空间。•主人双套房设计，配置独立更衣室；•南向套房，设置大露台，充分享受阳光。四联拼（四室四厅六卫约323平米）项目在售主力产品为联排别墅和独栋别墅，面积330平米起，折后总价700万/套起，别墅庭院为精装修交房，包括下沉庭院和首层花园五室六厅八卫约590平米首层1室2厅2卫1厨182.44㎡负一层1室1厅2卫143.66㎡三层1室1卫104.27㎡二层3室3卫159.92㎡首层－公共礼仪空间•独门独院，多间门厅入户与室外即时互动；•户型通透，轴线对称，强化礼仪空间逻辑，同时兼顾自然视觉的引导性。复一层－私家会所空间•设计温泉主题私家CLUB豪华生活系统；•拥有会客厅、健身房等空间，并配置独立下沉式花园•车库设计，满足泊车所需。二层－天伦亲子空间•步入阳台式独立书房设置；•双卧室左右对称，相互独立，互不干扰。顶层－主人总统套房•动静分区；•主卧带南向独立大露台，供主人奢享度假式的生活感受。项目在售主力产品为联排别墅和独栋别墅，面积330平米起，折后总价700万/套起，别墅庭院为精装修交房，包括下沉庭院和首层花园小独栋产品亿城燕西华府亿城燕西华府亿城燕西华府项目地的周边配套与自然资源成就了项目别墅产品的定位；项目的森林、山、高尔夫、文化都会、寺庙等配套与我项目特别吻合，由此，也能看到我项目作高端别墅产品的定位依据；项目有客群基础，亿城在5年、3年前分别开发过中高端产品，有客户升级需求；而结合我们亿达的项目，面对营城子的高端别墅与类别墅项目，同样有稳定的升级客群，因此，营城子项目如开发073的类别墅产品，一定会有客群基础；另外，亿诚华府这个项目的立面风格、销售中心、会所、户型、样板间、景观小品也有我们可学习借鉴之处。如户型上，我们只要控制面积，就可以做出适合营城子项目客群的产品；立面风格也比较新颖，外观显得大气，高贵，会所泳池、SPA的打造也符合项目客群定位；亿城燕西华府地处潮白河别墅区，紧邻顺义新城2008奥运水上运动场馆，龙湖在北京精心打造的又一托斯卡纳别墅社区龙湖顺义好望山项目概况•占地：18万平米•建面：23万平米•容积率：1.4•总户数：512户•开工时间：一期2011年11月13日二期2012-02-18•入住时间：2014年底•产品形式：叠拼别墅区位交通•潮白河别墅区，顺义新城2008水上运动场馆西侧•从京承高速、京顺路、机场高速、白马路等城市快行线均可快速连通市区，距首都机场仅15公里资源•教育资源：毗邻北京市重点中学牛栏山一中，社区内有8个班的双语幼儿园，18个班的小学•休闲资源：东南侧为乡村高尔夫、国际高尔夫、乡村赛马场、2008水上运动场馆等高端休闲配套资源顺义潮白河畔尽享巅峰别墅之享产品•210-400平米叠拼别墅，于森林溪谷中升级巨制全新空间尺度，人车分流、中央水系、五重景观、5.4米层高采光地下空间、多重私家花园、风景阁楼，将四季之美延伸入私家空间，尽享巅峰别墅之享人车分流、中央水系、五重景观、多重私家花园、景观会所，延续龙湖一贯的精细化园林，高尚品质龙湖顺义好望山森林溪谷：L型中央水系从五重景观到六重感官人车分流：开启国家公园式居住体验质感立面：意大利STUCCO墙面，西班牙手工小圆筒瓦水境私庭：私家花园最大化，多重景观空间附赠私家会所：5.4米层高光影空间，彰显主人雍容尺度7道考究手制工序雕琢极具质感的意大利STUCCO墙面，屋顶采用曲线优美的西班牙手工小圆筒瓦。专属定制“L型”中央水系，3.2万平米东南两条宽阔绿化带环抱，以及社区多主题园林景观，形成“见树不见墅”的森林溪谷生活；社区采用立体化人车分流的公园式规划，旨在营造出更静谧、悠然，适合漫步的大氛围。为主人贴心定制半围合式私家庭院生活方式，与森林四季共呼吸。私家花园、朗阔露台、拥景阁楼等更多实用附赠空间，将四季之美延伸入室。下叠户型独享5.4米层高的超大采光地下空间，地下宫殿般的雍容感受，可以打造成全功能式私家会所，衍生更多奢适生活乐趣。巅峰别墅之享D首层D二层D花园层•起居室餐厅动静分区设置•超大私属花园，充分感受自然•私家会所设置，酒廊、娱乐厅，私享更多乐趣•人车分流、地下车库直接入户主力户型210-400平米叠墅，私家花园、阁楼、私家会所等多功能空间，全新空间尺度，产品全面升级•主次卧室双南向•主卧功能空间丰富，书房卫浴更衣室，尊崇感和品质感全面升级•户型面积210-400平米•项目均价上叠350万起下叠450万起•销售情况11月13日开盘当天，认购套数近100套别墅，销售金额达4亿元人民币，实现逆势冠领京城龙湖顺义好望山主力户型210-400平米叠墅，私家花园、阁楼、私家会所等多功能空间，全新空间尺度，产品全面升级B三层B四层B阁楼•南向大开间起居室•中西餐厅景观入室•起居室餐厅完美分区•主卧室功能空间丰富，书房卫浴步入式衣橱，尊享生活便利•南向次卧，五重景观视野•家庭娱乐空间灵动设计•超大露台空间，增加情趣感龙湖顺义好望山龙湖的细节一直都是我们所学习的榜样，无论是售楼处、示范区建筑、景观、小品的打造，还是样板间每个房间、包括庭院的布置，乃至所播放的背景音乐，都是极其讲究的，我们在做我们产品时，一定要学习这一点；龙湖的叠拼产品我认为完全可以放到073中，做市内客群的升级产品选择，总价控制在250-350万之间，让市内住高层房子的客户抬抬脚就能够得着；073项目建议做类别墅与高层的高低配产品，首推类别墅产品，定调，也有客源基础，高层产品后推，走利润；对于首推的类别墅产品基本配套需求为：自然资源，99、65以及12的概念打造（体育公园，高尔夫），性价比极高的产品力，景观，学校；香悦四季：赠送面积——周边大配套，改善性客群；7号院：情景洋房