如何编制投资项目可行性研究报告

1主要内容1.1项目背景区域发展前景1.2项目所在地的经济发展和财政收支状况政府可支配财政和未来预测1.3项目前期工作的推进情况项目的合法合规性、前期征拆工作2.1项目的地理位置2.2建设规模、标准及技术特点主要结构和工程量2.3主要技术经济指标估算投资3.1合作范围3.2建设模式BT+工程总承包/BT+施工总承包，招标方式3.3项目周期建设期和回购期的时间3.4双方的主要职责3.5.1前期费用前期费用的组成及使用原则建安费的编制原则及下浮比例工、料、机和变更设计调整方式不可预见费等其它调整方式建设单位管理费、包干等的确定原则3.5.3利息前期费用和工程费用在建设期、回购期的计息方式前期费用的自有资金和债务资金在建设期和回购期的计算方式工程费用的自有资金和债务资金在建设期和回购期的计算方式3.6项目审计过程审计/完工审计3.7回购款的支付支付起点时间，支付方式3.8回购担保担保方式的合法行、可行性3.9其它优惠条件税收、奖励、地产开发等4.1项目实施进度安排主要节点工期4.2组织机构及人力资源配置项目公司和工程指挥部的机构5.1资金计划及安排自有资金和债务资金的比例和使用时间、以半年为单位5.2资金来源自有资金和债务资金5.3融资方案分析资金成本和融资风险分析6.1施工利润分析6.2自有资金的年均收益率（ROI）自有资金现金流量表6.3自有资金内部收益率（IRR）、回收期及财务净现值自有资金现金流量表，IRR≥166.4全投资内部收益率（IRR）、回收期及财务净现值全投资现金流量表，IRR≥87.1施工风险7.2设计及价格风险7.3业主的财务支付能力7.4法律及政策风险7.5合同条款的风险7.6其它风险8结论及建议财务评价6主要章节风险分析及应对措施7BT项目可行性研究编制大纲项目实施4融资方案53.5.2工程费用3.5.4投融资管理费3.5投资额（回购款总额）的确定原则总论1项目概况2主要合作条款3如何编制BT项目的可行性研究报告一、可研编制大纲2二、编制人员需掌握的基本知识1.一定的项目管理经验。要清楚项目的利润点、项目实施成功的关键点、风险控制点。2.基本的财务知识、法律知识、概（预）算知识。要明确资金的管理流程、担保可行性、概（预）算的组成和审批流程、价格的控制点。三、大纲章节涉及的主要内容1.总论1.1项目背景着重于对项目所在区域的发展前景、投资环境、企业可持续发展、区域经营分析。1.2项目所在地的经济发展和财政收支情况搞清地方财政收入的来源和支出情况，预测当年及未来几年城市的GDP发展和财政收入情况以及所有在建项目的支付情况。1.3项目前期工作的推进情况项目的立项、规划、环评等所有法律性文件是否完备，征拆安置等工作进展情况或计划。引深：如何选择BT项目（1）认真分析当前的宏观经济和贷币政策；3（2）把握好企业的发展规划和自身定位，量体裁衣。项目要符合企业的发展规划，通过项目的投资巩固市场，实现区域滚动发展，上中下游协同发展。（3）选择经济发达地区。领导人的观念、政府的信誉、财政实力、地方政策的支持是关键。（4）选择国家、省市的重点工程、民生工程、政治工程（保障性住房）、财政来源工程（如土地开发整理）、行业影响的项目、地标性项目等。2.项目概况2.1项目的地理位置对项目的区位、走向、沿线情况进行简单描述，项目建成后对周边的影响（主要是地价）。2.2建设规模、标准及技术特点长度、主要工程量、特殊工艺或行业先进工艺。2.3主要技术经济指标初步可行性报告或初步设计中的建安费、前期费用等主要指标。3.主要合作条款3.1合作范围4原则上只负责建安费所含内容的投资，若有前期费用，要约定好包干由甲方使用，且总额最好控制在总投资的15-20%以内，要明确主要节点时间。主要原因是基础设施投资的利润所得在工程利润上，前期费用一次性投入大，资金占有有时间长，资金的使用效率不高，与建安投资相较而言，投资回报低。3.2建设模式选择BT+工程总承包或BT+施工总承包。但是投资与设计、施工有机结合，发挥企业在设计和施工上的优势。别外，投资方式的合法程序是政府比较敏感的问题，现在很多政府采取公开招标的方式。实际上，对于BT投资商的选择，国家没有可依的法律法规，选择公开招标、招商引资、竞争性谈判、邀请招标都可行，从实例看，建议采取有条件的公开招标或竞争性谈判较好。此外，提醒各位，政府往往要求对施工队伍的选择也要进行招标，此种做法不提倡。对采用工程总承包或施工总承包模式，要注意与之相对应是概算或预算。3.3项目周期对于一般项目，原则上项目周期控制在5年以内，即：建设期不超过3年，回购期不超过2年，特别是回购期，时5间越短越好，提倡过程回购（提醒：项目的周期最好考虑政策主要领导的换届时间）。3.4双方的主要职责明确甲乙双方在项目中主要职责，特别注意对项目的建设管理职责的划分。此点本质是：理顺关系、转变观念。目前，BT项目各方主体的人员结构均由原施工总承包项目的业主、监理、设计和施工人员组成，特别是政府或其委托机构与项目公司的职责发生了巨大的变化，政府由项目的建设管理转为对项目的监管，而项目公司（与总承包部合并）由原施工管理转为项目的建设管理加施工总承包（或工程总承包）管理，尽快使各方人员适应其职责和角色的转变，特别是项目公司人员从传统的施工总承包中的乙方角色向投资项目中的实施主体、主导角色的转变，要协调好各方关系，使各参与方在实施过程中职责明确、流程清晰，既有配合又有分工协作，确保工程在安全、质量、进度、投资目标等方面取得圆满成功。3.5投资额（回购款总额）总的来讲，投资额由前期费用、工程费用（或建安费）、利息和投融资管理费四项费用组成。3.5.1前期费用6主要是征拆、安置费用，采取包干方式由甲方使用，资金根据实际需要拨付，双方共管。3.5.2工程费用此项费用的确定要抓好几个方面的工作：（1）概（预）算的编制及审批，特别是概算的编制和审批至关重要。目前，地方主要是按概算控制投资，不希望超概算，而概算的审批权掌握在地方的发改委，属政府控制，且概算的精度不够，±10%以内的审批结果都是有效的。（2）明确定额标准和相关的配套文件。要对其进行分析比较。（3）下浮比例。原则上浮比例要控制3%以内。（4）概（预）算的调整人工：随国家地方政策同步调整；机械：随国家地方政策同步调整；（主要是水、电、油）材料：至少主材要随信息价同步调整，调差控制在±3%以内，最多不得超过±5%。变更设计：与概（预）算要对应。据实调整。不可预见费：要注意与保险挂勾，提倡投资方投保或双方联合投保，如甲方投保，明确不可预见费发生时，双方据实签认后由甲方支付。7建设单位管理费：一般不低于概算中比例的50%。包干费：主要是对以概算为基础的工程总承包项目而言，包干比例视工程性质不同，力争不低于4%。3.5.3利息指前期费用、工程费用的全部，按项目周期不同，分为1-3年，3-5年和5年以上三种，注意要和央行公布的同期贷款利率挂钩，同时要考虑国家的货币政策。当前，由于国家采取紧缩的货币政策，银行贷款需上浮10-20%。因此，现在的BT项目，利息要在央行公布的同期贷款利率基础上上浮一定比例。此外，还要注意甲方往往会提到5%的质保金不计息的问题，此点值得注意。如果甲方坚持的话，要从降低比例和增加开工预付款（可计取利息和投资回报）方面弥补。3.5.4投融资管理费分三个方面。前期费用的投融资管理费：每年不得低于8%。自有资金的投融资管理费：每年不得低于5%。融资部分的投融资管理费：力争计取一定比例。另外，由于各地的习惯不一样，有采取以建安费为基础计取一定比例的方式，或以建安费为基础在建设期、回购期分别计取等。可采取换算方式，以满足上述最低标准。8此外，还要注意二点：（1）利息和投融资管理费的计取时间，有复利和单利之差。（2）建设期和回购期的计费基数不同，差别很大。3.6计量与审计对BT项目，建议采取季度验工计价，半年跟踪审计。3.7回购款的支付注意回购款的确认时间，回购款的支付起点时间和支付方式。对支付起点时间，要注意对工程交付日、竣工交验日的确定，防止政府不按约定进行交工验收和竣工验收。回购款的支付目前主要采取分年等额支付的方式，建议工程交工之日起一个月内先支付一次，以后每半年支付一次。3.8回购及担保注意回购承诺的合法性和回购担保的合法有效性。对回购方式建议采取股权回购的方式。目前，我国现行的BT项目对回购方式主要有三种：一是采用资产移交的方式，二是采取资产转让的方式，三是采取股权转让的方式（有利于向银行融资）。资产移交的方式实际上是把BT项目的物权始终划归为政府所有，项目公司代政府投资建设，从而减少税收负担，提高移交效率。按照我国《物权法》的相关规定和“谁投资、谁收益”的原则，从法律上讲项目在建设期其产权应9属项目公司，尽管此种方式优点突出，但其合法性、合规性、合理性值得商榷；采取资产移交的方式，按我国现行的法律需交纳营业税、契税、土地增值税、企业所得税，移交手续复杂，且存在所有权转移登记问题；采取股权转让的方式，就税收而言，只需交纳营业税及附加（此项费用在建安费中已计列，可与地方税收部门协商在回购期支付）和企业所得税，按照《企业法》和我国工商行政管理部门的要求，股权转让只需双方公司董事会同意，在工商管理部门办理登记即完成。对股权回购在合同中要明确：①股权转让价格=实际工程造价（或总投资额）+一定比例的投资回报。②以股权收购的方式回购建设项目和分期支付资金的计划应当报同级政府人大审议通过。③BT项目的最终造价要经过政府及政府授权机构审计确认，或双方共同委托的中介机构进行审计确认。④政府或政府授权机构对项目资金、工程进度等有着严格的监督权。关于担保。目前，采用的主要有在种方式。一是银行担保方式。此种方式最有保障，如九局大连的甘南路BT项目。二是回购承诺函，即：财政担保。这种方式最普遍，风险也是最大。采用这种方式要注意，项目的回购款要列入政府每年经人大审议通过的财政预算中。三是采取土地担保。这种10方式相对而言可规避部分风险，但要注意，土地的所有权，担保土地一定是政府下属的投资公司所有可出让商住用地，且土地的市值与回购款相当。四是甲方用土地抵押向银行贷款进行担保。如沈阳四环和石家庄地铁项目等。3.9其它优惠条件主要是地方税收优惠政策（如所得税的减少、税金的交纳时间），奖励措施，优先考虑黄金地段的房地产开发等。4.项目实施4.1项目实施进度安排主要从工期角度控制，由于当前资金紧张，项目的实施过程中的资金要先投入到影响工期的关键工程上。4.2组织机构及人力资源配置主要项目公司与总承包部的关系。注意利润的回流渠道和合理避税。5.融资方案5.1资金计划及安排自有资金的比例：目前国家规定最低为25%。资金投入的金额和时间：与进度计划相配套。5.2资金来源11分自有资金和融资部分资金（贷款）。特别注意贷款的来源和担保方式。5.3融资方案分析融资方式方式和成本。在目前形势下，提倡表外融资。如从信托、基金公司进行融资。成本较高，目前信托大约在年12%左右，基金弱低但有股权分红。内部融资要注意关联交易问题。（可引深谈产业基金和股权信托）6.财力评价6.1利润分析分析利润的来源和利润值。建议与施工招标和成本比较分析。6.2财务指标分析主要是三个指标：自有资金的年投资益率（ROI）、自有资金内部收益率、全投资内部收益率。自有资金的年投资益率（ROI）：项目达到正常生产年份或设计能力后，每年平均息税前利润与自有资金的比率。可简化为：年平均息税前利润/自有资金/Pt（自有资金的动态回收期）重点讲现金流量表。（1）站位：站在公司的角度，了解资金流程。1212…1…1现金流入1.1建安费回购1.2前期费用回购1.3其他现金流入(税前施工利润)1.4建设期投资回报1.4.1前期费用投资回报1.4.2自有资金投资回报1.4.3贷款投资回报1.5回购期投资回报1.5.1自有资金投资回报1.5.2贷款投资回报1.5自有资金利息收入1.6其他现金流入（开工预付款收入等）2现金流出2.1项目自有资金2.2借款本金偿还2.3借款利息支