四季花城二期推盘方案3[1].9

万科四季花城二期2007全年推盘方案2007.3北京万科企业有限公司目录•二期城市花园洋房意向客户积累情况•二期城市花园洋房总体推盘策略•二期城市花园洋房推盘策略详解•情景花园洋房推盘策略一、二期城市花园洋房意向客户积累情况一、二期城市花园洋房意向客户积累情况项目A类B类C类合计户型2居3居情花2居3居情花2居、3居、情花数量2421101019223399670百分比4%3%1%15%14%3%60%100%合计数量55216399670百分比8%32%60%100%注：A类意向较强B类比较有意向C类意向较弱，无法判断，需进一步跟踪注：由于C类客户意向较弱，无法判断，二期开盘目标客户主要针对A类与B类客户，并意向客户需求会随着二期信息公开程度而有所变化，此次仅为阶段性客户需求分析。户型需求划分2410121920100200A类B类二居需求三居需求•截至到3月8日，共计到访客户670组，其中意向较强客户，即A类客户55组，比较有意向客户，即B类客户216组，合计到访271组，以B类客户为主，占32%•总体需求中二居略高于三居，分别为125组与113组，各占46%与42%，建议5月一次开盘楼座资源二居比例高于三居，迎合客户需求需求A类B类合计百分比二居2410112546%三居219211342%情花10233312%合计55216271100%一、二期城市花园洋房意向客户积累情况二、二期城市花园洋房总体推盘策略一期剩余楼座资源楼号总套数库存情花套数25242426161627245合计6445二、二期城市花园洋房总体推盘策略二期楼座资源楼号总套数两居三居情花113545903121212121228181068829451530304424233363631135459021366303236234193663020444401844440342791890306035909036909037909022161623161619栋合计114060450432百分比100%53%44%3%通过对目前积累的意向客户的数据分析，结合各楼座在社区中的位置和各楼座的二居和三居比例，我们提出二期城市花园洋房的推盘方案建议。二、二期城市花园洋房总体推盘策略时间销售楼栋备注4月初26号楼根据工程形象进度，样板间完成情况适时推出（详见情花推盘策略）5月3、12、28、29、30、31、33号楼二期一次开盘强推7－8月21、32号楼加推（视销售情况调整，详见策略细解）9月19、20号楼加推10月18、34、35、36、37号楼二期二次开盘强推二、二期城市花园洋房总体推盘策略5月份1次开盘7-8月加推9月加推10月份2次开盘情花3#12#三、二期城市花园洋房推盘策略详解5月一次开盘楼座资源楼号总套数两居三居312121212122818106882945153030442423113545903336367楼合计390228162比例58.46％41.54％三、二期城市花园洋房推盘策略详解三、二期城市花园洋房推盘策略详解3#12#5月份二期一次开盘三、二期城市花园洋房推盘策略详解一次开盘所选楼栋的总户数及各户型比例符合积累客户目前需求意向的情况目前对外报称二期开盘均价为5800/㎡3、12号楼由于东西朝向，建议以底价5500/㎡入市，可平溢价格，提高开盘阶段的销售速度和销售率29号楼位置和户型堪称楼王，建议以6500元/㎡的高位价格入市，不求销售量，目的是极大的提升项目的平均价格，树立价格标杆28、30、31、33号楼位置户型均较好，建议28号楼以高于均价价格入市，31号楼以均价价格入市，30、33号楼整体价格与均价持平，其中33号楼由于位置好于30号楼，因此建议33号价格略高于30号楼29号楼28号楼33号楼31号楼30号楼时间销售楼栋备注5月3、12号楼二期一次开盘强推29号楼28、30、31、33号楼三、二期城市花园洋房推盘策略详解价格示意3、12号楼7月-8月加推楼座资源楼号总套数两居三居323623421366302楼合计72864比例11.11％88.89％三、二期城市花园洋房推盘策略详解三、二期城市花园洋房推盘策略详解由于6月份第一批业主入住，因此不安排加推楼栋此两栋楼可视一次开盘具体销售进行加推，如果一次开盘客户数量较多，32号楼可先于5月直接加推，剩余楼栋可于7、8月份加推，保持市场热度，逐步提升价格空间；如果客户数量符合预期目标，32号楼和21号楼可于7、8月份加推，保持市场热度，逐步提升价格空间7-8月加推9月加推楼座资源楼号总套数两居三居193663020444402楼合计801070比例12.5％87.5％三、二期城市花园洋房推盘策略详解三、二期城市花园洋房推盘策略详解19号楼和20号楼位置绝佳，全部为高舒适度户型，此时加推可在市场上形成新的价格突破，为更高利润的创造和二次开盘的价格增长进行充分的铺垫9月加推10月二次开盘楼座楼号总套数两居三居184444034279189030603590903690903790905楼合计431313118比例72.62％27.38％三、二期城市花园洋房推盘策略详解三、二期城市花园洋房推盘策略详解18号楼和34、35、36、37号楼取得销售证较晚18号楼和34、35、36、37号楼优势明显，二次开盘重点推出，可充分引爆市场，提升价格空间，创造更高利润10月份2次开盘四、情景花园洋房推盘策略四、情景花园洋房推盘策略不硬性规定开盘时间，随着客户积累数量及样板间、看房通道完善程度，决定最适宜的开盘时机，达到此户型顺畅销售及最大溢价目的截至到3月8日情景花园洋房到访客户33组，其中A类客户10组，B类客户23组建议26号楼一次开盘前打开销售，便于满足现有客户需求，减缓后期销售压力目前26号楼客户需求量大于25号楼，且供应量小于25号楼，首推26号楼，25号楼座资源要优于26号楼，可通过26号楼的销售情况判断客户的购买力为后续25楼推盘创造时机，实现最终25号楼的溢价目的情花23、24号楼于开盘后按细水长流策略逐步推出情花开盘2007年情花的推盘策略为细水长流谢谢