中海国际社区整体规划设计20100515

中海国际社区（济南九曲项目）总体控制规划济南市规划设计研究院清华城市规划设计研究院概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI2一、项目概况1.1区位中海国际社区位于济南市市中区九曲片区，地块东侧为万灵山、老虎洞山体，西侧为马武寨山体，南临双山顶山体，北至二环南路。用地内部有建设中的阳光南路，为建设路、阳光新路南侧延长线，北面与济南市中心区相连，南与104国道相接；阳光东路连接阳光南路和省道103线。项目区位九曲片区在济南市的位置概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI3用地是由马武寨、石房峪、万灵山、老虎洞以及双山顶山脊线围合而成的区域。马武寨、双山顶山体保存相对完整，其他部分山体破坏严重,仅马武寨部分山体绿化效果尚可。项目北侧有已建成的京鲁山庄。周边山体分布示意图京鲁山庄效果图概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI41.2规划用地概况项目规划总用地面积约3431亩，其中可建设用地面积约2673亩，城市道路、绿化带、城市河道、现状保留用地900亩。用地范围内九曲旧村占地222亩，409户。有废弃采石场10余家，占地约458亩；村办水泥厂一处，占地约77亩（有02年2月政府文件，将依法取缔关闭）；另有军用苗圃一处（已荒废，等待拆除），墓地一处，另有建筑公司等小型村办企业办公用房数处。现状图概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI51.3场地分析本区域地处鲁中山地北缘单斜山地丘陵与山前倾斜平原交接地带，地形较为复杂，低山丘陵、山间谷地、洼地和冲沟等地貌形态交错分布，总体地势中部高南北低，向西南西北倾斜，受山体影响局部有所差异，造成此起彼伏的地势。现状高程分析图地块为坡度平缓的峡谷地形，谷底有自然形成贯穿南北的泄洪沟，山谷用地平均宽度500米左右，东西最大宽度约1000米，最小宽度约350米，纵深约5公里。大部分山体形态较完整，部分山体由于开山采石开发过度，对小区影响较大，应考虑合理的生态修复。概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI6地块南北两端低,阳光南路与阳光东路交叉口处最高;东西山体两侧高,中部阳光南路低；山体南坡形态较完整，北侧开发过度，对小区影响较大，应考虑合理的生态修复策略。概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区详细规划DETAILEDPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI75.2规划布局鸟瞰效果图概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区详细规划DETAILEDPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI8总平面图模型照片概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI9模型照片概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI10七、规划指标与实施策略7.1总指标总地块设计指标比例备注总用地（公顷）228.76可规划用地（公顷）178.21总建筑面积（平方米）31150011、地上建筑面积2230740100.00A、住宅建筑面积187528084.07高层住宅1294430----小高层住宅76430----TH263060----B、配套公建建筑面积854903.83C、非配套公建建筑面积26997012.102、地下建筑面积884240地上容积率1.25地下容积率0.50建筑密度18.0%绿地率36.6%停车位（个）15765概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI117.2分地块指标1.A1地块A-1地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）7.07----每百平方米建筑面积须配建≥1.0个停车位，须配建1处用地面积≥0.5公顷的公共停车场，同时须配建公厕、中水等设施。可规划用地（公顷）3.70----总建筑面积（平方米）140600----1、地上建筑面积118400----A、住宅建筑面积--------高层住宅--------小高层住宅--------TH--------B、配套公建建筑面积--------C、非配套公建建筑面积118400----2、地下建筑面积22200----地上容积率3.2≤3.2地下容积率0.6≤0.6建筑密度35%≤20%绿地率35%≥35%停车位（个）1184----概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI122.A2地块A-2地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）17.54----停车率≥80％，人均公共绿地≥1.5平方米，同时须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。可规划用地（公顷）13.36----总建筑面积（平方米）334000----1、地上建筑面积280560----A、住宅建筑面积274860----高层住宅239030----小高层住宅35830----TH--------B、配套公建建筑面积5700----C、非配套公建建筑面积--------2、地下建筑面积53440----地上容积率2.1≤2.1地下容积率0.4≤0.4建筑密度13.5%≤14%绿地率38%≥35%停车位（个）2105----概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI133.A3地块A-3地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）22.49----停车率≥80％，人均公共绿地≥1.5平方米，沿阳光南路需设置用地面积≥2.66公顷的绿地，配建1处用地面积≥1.5公顷的24班小学、1处用地面积≥0.54公顷的18班幼托、1处用地面积≥0.4公顷的文化站，1处用地面积≥1.0公顷的中水处理站及1处垃圾中转站等设施。可规划用地（公顷）14.52----总建筑面积（平方米）275880----1、地上建筑面积217800----A、住宅建筑面积197800----高层住宅173100----小高层住宅24700----TH----B、配套公建建筑面积20000----C、非配套公建建筑面积--------2、地下建筑面积58080----地上容积率1.5≤1.5地下容积率0.4≤0.4建筑密度10%≤10%绿地率42%≥40%停车位（个）1719----概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI144.A4地块A-4地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）20.60----停车率≥100％，人均公共绿地≥1.5平方米，同时须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。可规划用地（公顷）19.47----总建筑面积（平方米）194700----1、地上建筑面积136290----A、住宅建筑面积134890----高层住宅26180----小高层住宅15900----TH92810----B、配套公建建筑面积1400----C、非配套公建建筑面积--------2、地下建筑面积58410----地上容积率0.7≤0.7地下容积率0.3≤0.3建筑密度21.0%≤27%绿地率35%≥35%停车位（个）740----概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI15A-5地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）25.52----停车率≥80％，人均公共绿地≥1.5平方米，须设置1处建筑面积≥2000平方米的室内副食品市场（菜市场）。可规划用地（公顷）15.46----总建筑面积（平方米）231900----1、地上建筑面积170060----A、住宅建筑面积164460----高层住宅130270----小高层住宅--------TH34190----B、配套公建建筑面积5600----C、非配套公建建筑面积--------2、地下建筑面积61840----地上容积率1.1≤1.1地下容积率0.4≤0.4建筑密度18.0%≤22%绿地率41%≥40%停车位（个）904----5.A5地块概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI16B-1地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）15.55----停车率≥100％，人均公共绿地≥1.5平方米，配建1处用地面积≥0.54公顷的18班幼托。可规划用地（公顷）13.64----总建筑面积（平方米）103620----1、地上建筑面积62700----A、住宅建筑面积164460----高层住宅24090----小高层住宅--------TH35670----B、配套公建建筑面积2940----C、非配套公建建筑面积--------2、地下建筑面积40920----地上容积率0.50≤0.7地下容积率0.3≤0.3建筑密度12.0%≤27%绿地率35%≥35%停车位（个）274----6.B1地块概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划OVERALLCONTROLPLANNINGOFTHEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHONGHAI17B-2地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）17.91----停车率≥100％，人均公共绿地≥1.5平方米，设置1处用地面积≥1.67公顷的居住区级公共体育设施及中水等设施。可规划用地（公顷）15.43----总建筑面积（平方米）154300----1、地上建筑面积108010----A、住宅建筑面积106530----高层住宅58490----小高层住宅--------TH48030----B、配套公建建筑面积1480----C、非配套公建建筑面积--------2、地下建筑面积46290----地上容积率0.7≤0.7地下容积率0.3≤0.3建筑密度17.0%≤26%绿地率35%≥35%停车位（个）684----7.B2地块概况/现状/构思/布局/指标人文社区、泉水人家