XXXX年全年广州满堂红写字楼市场报告(暨XXXX年展望预测)

Mytophome2012年广州写字楼市场回顾暨2013年广州写字楼市场展望2目录[第一章市场背景]一、经济环境1、CPI情况2、房地产投资情况3、企业景气及企业家信心指数二、土地供应市场情况[第二章广州一手写字楼买卖市场情况分析]一、供求关系分析二、供应量分析对比三、成交量分析对比四、成交价格分析对比[第三章广州写字楼租赁市场情况及调研数据]一、广州整体写字楼租赁情况二、天河体育中心写字楼市场三、天河珠江新城写字楼市场四、越秀区写字楼市场五、海珠区写字楼市场六、广州热点写字楼空置率对比[第四章满堂红写字楼成交情况分析][第五章未来市场走势分析]31、广州经济消费情况z1-11月，广州市经济运行呈稳中趋升态势，工业生产、消费品市场、投资增速均为今年以来最高，交通运输三快二平三落，消费价格涨幅继续反弹。z广州市CPI：11月份，我市城市居民消费价格总指数（CPI）同比上涨3.7%，涨幅在连续四个月收窄后连续三个月反弹，较10月份提高1.2个百分点；消费品和服务项目价格分别上涨4.1%和2.7%。1-11月，CPI同比上涨2.9%。构成居民消费价格的八大类商品呈“六升二降”格局，交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类同比分别下降2.4%和1.8%，同比上涨的六大类商品中涨幅居前三位的依次为食品类（8.5%）、烟酒及用品类（3.6%）、家庭设备用品及维修服务（1.8%）。z广州市完成固定资产投资：1-11月，全市完成固定资产投资3161.61亿元，同比增长9.6%。市属投资增长快、占比大，优势突出。全市完成市属固定资产投资2599.81亿元，占全市固定资产投资的82.2%；增长16.8%。民间投资增速超20%。全市完成民间固定资产投资981.00亿元，增长20.7%。房地产开发投资增速有所回升。全市完成房地产开发投资1187.06亿元，增长11.9%。国有投资降幅收窄。全市完成国有固定资产投资1037.40亿元，下降6.4%。42、房地产开发呈回暖态势，商品房销售增速上升图1-2：2012年房地产开发投资累计增长值与去年同期对比截止于2012年11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%；商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点。1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%；利用外资371亿元，下降51.5%；自筹资金35374亿元，增长13.8%；其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。2012与2011年房地产开发投资累计增长值0%30%60%20112012201135%34.20%34.30%34.60%32.90%33.60%33.20%32%31.10%39.20%201227.80%23.50%18.70%18.50%16.60%15.40%15.60%15.40%15.40%16.70%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月53、2012年前三季度企业景气及企业家信心指数受欧债危机蔓延、国际市场需求减弱及国内产能过剩矛盾突出等因素影响，三季度企业景气指数有所回落。一、分行业看，企业景气指数高低排序依次是信息传输软件和信息技术服务业、批发和零售业、建筑业、住宿和餐饮业、工业、社会服务业、交通运输仓储和邮政业、房地产业，企业景气指数依次为145.8、128.9、123.9、123.4、122.7、122.0、114.5、108.0。与今年二季度相比，住宿和餐饮业、批发和零售业分别回升2.3、0.4点；社会服务业、工业、建筑业、交通运输仓储和邮政业、信息传输软件和信息技术服务业、房地产业分别回落8.8、6.5、4.6、3.7、3.0、1.2点。二、分企业注册登记类型看，国有企业、集体企业、股份合作企业、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、港澳台商投资企业和外商投资企业的企业景气指数分别为127.1、113.8、115.1、112.8、118.7、132.6、117.6、122.8、和120.8点。与今年二季度相比，外商投资企业、股份合作企业、有限责任公司、私营企业、股份有限公司、国有企业、港澳台商投资企业、集体企业、联营企业分别回落10.7、6.2、4.7、4.0、3.0、2.6、2.4、1.3和0.5点。图1-3：2012企业景气及企业家信心指数走势105110115120125130135140企业景气指数企业家信心指数企业景气指数133.8135.6133.4128.2127.3126.9122.8企业家信心指数137.4128.9129.4122123121.2116.52011/Q12011/Q22011/Q32011/Q42012/Q12012/Q22012/Q36二、商业用地土地市场信息图1-4：2012年商业金融土地供应情况0500001000001500002000002500003000003500004000004500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11年土地供应12年土地供应单位（万平方米）2012年全年土地出让共635761.81平方米，与2011年全年的1530795.93平方米相比，减少了58.5%。主要原因是2011年番禺、琶洲、南沙、白云区、科学城、花都等较偏地区，尤其是番禺，推出了很多块商业用地。年份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20122766317460813180201716838131011907801723520103244201110312368334225612018319059482334152405238970521662553228275647一、新建写字楼买卖供求关系分析图2-1：2012年广州10区新建写字楼供求走势图二广州新建写字楼市场（一手）051015202530123456789101112123456789101112123456789101112一手新增供应面积一手成交面积从广州市房管局数据显示，2012年截止到11月份新建写字楼共82.05万平方米，与去年同期96.45万平方米相比，减少了15%。回顾近三年的供求情况：2010年总消化量占新增供应量的63%；2011年总消化量占新增供应量的77%；2012年截止到11月份总消化量是新增供应量的1.4倍，2012年买卖市场吸纳量最为强劲，且5月、11月均创下了三年总成交量的最高纪录，月均超过16万平方米。2010年2011年2012年8二、一手买卖供应分析11.360.5310.225.010.1714.652.668.7411.0612.495.1605101520123456789101112新增供应面积单位：万平方米图2-2：2012年广州10区写字楼供应面积走势图三、买卖成交分析图2-3：2012年广州10区写字楼成交面积走势图（一手写字楼）12.717.6611.668.64166.597.5412.927.548.8616.34024681012141618123456789101112一手成交面积单位：万平方米9四、一手写字楼买卖均价分析图2-4：2012年广州10区写字楼成交均价走势图1000015000200002500030000350002010年3579112011年3579112012年357911成交均价单位（元/平方米）2012年截止11月份，广州十区一手写字楼平均售价23114元/平方米，与2011年同期20691元/平方米对比，价格上涨了2423元，升幅11.7%。2012年前三季度平均售价分别为19650元、25279元、25982元，而第四季度截止到11月份均价为20760元，很明显的是头尾两季拉低了整体的均价与2010年涨幅15.7%相比，减少了4个百分点的升幅。10五、2012年主要一手写字楼情况（含公寓式写字楼）数据监测中显示：现时可售的写字楼楼盘中，天河区占63%的比例，其中珠江新城占83%；体育中心占17%。在所有可售楼盘中，其中属纯写字楼楼盘仅占32%，其它68%都是属于公寓式写字楼。数据截止到2012年12月31日序列名称区域成交均价未售套数未售面积1越秀财富世纪广场天河28730107129862富力盈凯广场天河38812148304143天汇广场(天銮)天河50408147444924睿峰大厦天河32918212282905正佳东方国际广场越秀25923254265116敏捷上城国际番禺113742417937珠江商务大厦（马天河21892183143908合生广场海珠23540135109599和丰大厦海珠1780548447510珠江国际纺织城海珠197462683312011保利中汇广场天河26153851162012威立大厦（威尼国际）天河151521631081213佳润临江上品天河3007332296814广晟国际广场天河34751435299415名盛广场越秀244781291024816达镖国际中心海珠201132811979817保利中盈大厦天河29382569418富力盈盛广场天河2795313199319邦华环球广场天河3380610343203270002380361760小计:112012年热点写字楼售价对比2012年热点楼盘售价与往年对比---珠江新城商圈抽样数据监测，珠江新城商圈2012年与2011年相比，热点二手写字楼均价约30108元/平方米，同比微涨0.96%。大部分楼盘的售价较为稳定，升幅维持在1-3个百分点，其中富力盈信大厦、勤建商务大厦平均下跌6%，富力科讯大厦、富力盈泰广场和华普广场售价则有所上涨。与2011年的均价涨幅22.9%相比显著下降。项目名称2010年业主平均售价2011年业主平均售价2012年业主平均售价同比(2011年)现时租金(2013年1月)回报率富力盈信大厦310004000037600-6%1605.11%汇美大厦2350032000330003%1505.45%富力盈隆广场2800031680320391%1455.43%富力盈泰广场2500031400332706%1505.41%勤建大厦230002712825390-6%1105.20%富力科讯大厦22000286853196711%1254.69%津滨腾越大厦2500029366296071%1204.86%富力盈力大厦2500027187275371%1255.45%华普广场2300027421290936%1255.16%双城国际大厦220002660026100-2%1105.06%富力盈丰大厦2075025300260783%884.05%星汇国际大厦228333110029620-5%1305.27%小计2425729822301080.96%1285.09%122012年热点楼盘售价与往年对比---体育中心商圈抽样数据监测，体育中心区域2012年与2011年相比，热点二手写字楼平均售价约27343元/平方米，同比升幅5.23%。除广晟大厦和耀中广场两个楼盘的价格与2011年的均价基本持平外，其他的楼盘都有所上涨。与2011年的均价涨幅18.7%相比下降了十三个百分点。项目名称2010年业主平均售价2011年业主平均售价2012年业主平均售价同比（2011年）2013年1月租金回报率耀中广场2800034950350520%1605.48%中信广场2800031860341007%1505.28%中石化大厦2700029020309177%1355.24%维多利广场2300027150293688%125