(2013年注册税务师-税法2)第七章契税

1第七章契税【考情分析】2010年2011年2012年题量分值题量分值题量分值单项选择题222222多项选择题242436计算题24----综合分析题------合计6104658第一节概述【考情分析】了解。第二节征税范围、纳税人和税率【考情分析】掌握征税范围（2011年第66题，2010年第39题）。熟悉税率。【重要考点】一、征税范围表一:非改制重组政策：一般规定1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换3、房屋买卖视同买卖房屋1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳。2、房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳。（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）3、买房拆料或翻建新房照章征收。房屋赠与1、缴纳契税。（包括获奖方式取得）房屋交换2、交换价值相等，免纳契税；价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税房屋附属设施有关政策1、承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收2、分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税3、房屋附属设施权属如为单独计价的按确定的税率征收；如与房屋统一计价的适用与房屋相同税率4、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。5、改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或新签订出让合同应征税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。6、将土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。7、土地使用者转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应缴纳契税。2表二：改制重组政策：公司制改造1、非公司制企业整体改建为公司制企业，或有限责任公司整体改建为股份有限公司的，免征2、非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司与他人组建新公司（占股超过50%），免征3、国有控股公司组建新公司（占股85%以上），免征股权转让1、单位、个人承受企业股权，不征收2、以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的应征收契税企业合并合并改建为一个企业且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地房屋权属，免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属，不征企业出售（出售企业注销）与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征与原企业100%职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税注销、破产债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属的规定同“企业出售”（30%，100%,3年）事业单位改制投资主体没有发生变化的，免征投资主体发生变化的，规定同“企业出售”（30%，100%,3年）改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，按规定缴纳其他情形经国务院批准实施债权转股权的企业，免征政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，不征收（包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间）公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，不征收二、税率1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。2.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，税率为1%。【典型例题1：2010年多选】下列情形中应征收契税的是()。A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属【解析】B。A，以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税；B对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。选项C、D都是免征契税的情形。3第三节计税依据和应纳税额计算【考情分析】掌握。客观计税依据的确定（典型例题2012年第37、68题、2011年第37题，2010年第38、68题）和计算（典型例题2012年第67题，2011年第36、67题）是必考点。主观题2010年结合土地使用税考核了计算题目。国有土地使用权出售、房屋买卖成交价格（买卖装修的房屋，装修费用应包括在内）地使用权赠与、房屋赠与征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额国有土地使用权出让协议方式出让成交价格。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，依次按下列两种方式确定:①评估价格：②土地基准地价。竞价方式出让一般应确定为竞价的成交价格（含土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应）先以划拨后出让补缴的土地出让金和其他出让费用已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免【典型例题1：2012年单选】下列关于契税计税依据的说法中，正确的是()。A.以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，应按照土地基准地价作为契税计税依据B.以竞价方式出让的，契税计税依据包括土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用C.以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式的，契税计税依据为补缴的土地出让金D.已购公有住房经补缴费用后成为完全产权住房的，契税计税依据为补缴的土地出让金【答案】B【解析】选项A，以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按照评估价格、土地基准地价确定；选项C，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用；选项D，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转让的契税。【典型例题2：2012年多选】下列关于契税计税依据的说法正确的有()。A.买卖装修的房屋，契税计税依据应包括装修费用B.采用分期付款方式购买房屋，契税计税依据为房屋总价款C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税计税依据相应减免D.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，契税计税依据为补缴的土地收益金E.房屋交换时，契税计税依据为房屋的价格差额【答案】ABE【解析】选项C，承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税；选项D，计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。【典型例题1：2011考试多选题】王先生是某企业债权人，2010年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元；当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。下列税务处理，正确的有()。A．甲企业应缴纳契税3.6万元B．王先生应缴纳契税O.08万元C．破产企业应缴纳契税2.4万元4D．王先生将门面投资需缴纳契税E．王先生承受破产企业的门面房免征契税【解析】AE。债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的，免征契税。所以王先生不缴纳契税。甲企业应缴纳契税=（30+60）×4%=3.6（万元）第四节减免税优惠【考情分析】熟悉。（典型例题2012年第36、66题,2010年第69题）基本规定1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的土地房屋2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征（公有制单位的集资建成或单位购买的的普通住房比照）3、因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征4、土地、房屋被县级以上人民政府征用占用后，重新承受的由省级人民政府确定是否减免5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征6、驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认免征其他减免契税项目1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，相当于拆迁补偿款的部分免征，超过拆迁补偿款的部分征收2、对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征3、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征4、婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免契税5、已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后后退房的，不退税6、公租房经管单位购买住房作为公租房的，免契税【典型例题4：2010年单选】关于契税的说法，正确的是()。A.如果没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可在评估价格和土地基准低价中任意选择一种方式来评定契税的计税依据B.符合减免税规定的纳税人，契税的计税金额在10000万元(含10000万元)以上的，由省级征收机关办理减免税手续，并报国家税务总局备案C.符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的30日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报D.土地使用权和房屋赠与征收契税的计税依据根据政府批准设立的房地产评估机构的评定价格确定【解析】B.A，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定，而不是任意选择其中一种方式。①评估价格②土地基准地价。C，符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报；D,土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。【典型例题1：2012年单选】下列关于契税减免税优惠政策的说法，正确的是()。A.事业单位、社会团体承受房屋免征契税B.因不可抗力丧失住房而重新购房的，免征契税C.房屋由县级人民政府征用后重新承受房屋权属的，由县级人民政府确定是否减免契税D.婚姻关系存续期间，房屋原属夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税【答案】D【解析】选项A，承受的土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；选5项B，因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；选项C，应该是由省级人民政府确定是否减免。【典型例题2：2012年多选】下列关于契税减免税优惠的说法，正确的有()。A.个人购买经济适用房免征契税B.个人购买家庭唯一住房的普通住房在法定税率基础上减半征收契税C.廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的免征契税D.公租房经营管理单位购买住房作为公租房的免征契税E.经济适用房经营管理单位回购经济适用住房作为经济适用住房房源的免征契税【答案】BCDE【解析】个人购买经济适用房，在法定税率的基础上减半征收契税。【典型例题3：2010年多选】下列情形中，免征契税的有()。A.承受荒山加以利用的B.拆迁居民因拆迁重新购买住房的C.债权人承受破产企业土地以抵偿债务的D.对国家石油储备基地进行第一期项目建设的E.经国务院批准实施债转股后的新企业承受原企业的土地和房屋权属的【解析】CDE。承受荒山用于农、林、牧、渔等生产的，免征契税，用于其他方面不免征契税，A不正确；拆迁居民因拆迁重新购买住房的，成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免税，超过部分应征税，B不符合题意。第五节申报和缴纳【考情分析】熟悉。纳税义务发生时间签订权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有权属转移合同性质凭证的当天纳税期限纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳