星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究

上海浦东星河湾项目简介2009年11月2009年8月8日：浦东星河湾6小时劲销40亿元创下了中国房地产市场化以来单个项目开盘销量最高纪录！也创世界纪录!感动上海截止2009年11月11日，浦东星河湾基本售罄，只剩1套顶层户型。浦东星河湾：国际级豪宅定位全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区，集合广州星河湾和北京星河湾的产品精髓。星河湾的房型为亿万身价的富豪定制，摈弃了一房、二房紧凑型产品。舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。※顶级名流生活圈层※高端住宅社区※高端资源整合平台高贵典雅的立面，进口澳洲砂岩干挂工艺，超过60种GRC预置线条装饰，管线隐蔽工程，精确到2mm的施工精度……成就传世艺术精品。用做家私的态度做建筑管道隐蔽工程•与其他社区不同，星河湾的外立面看不到一根管线。•管线均暗埋阳台两边墙体内，检修口预设在楼层。“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求外立面石材干挂：采用大小间隔形式•为丰富立面效果，外立面石材采用大小间隔干挂，此做法材料成本高费工时（增加干挂固定小构件）。•通过多年的材料使用和北京、广州的成功经验，星河湾选用”天然澳洲淡水砂岩“作为外立面的装饰石材。澳洲淡水砂岩与国产砂岩的区别：•1、石材密度大，稳定性好。由于上海多雨水且偏酸碱性，经过广州、北京气候的检验，进口石材不会出现泪痕（石材反碱）等现象。•2、色泽饱满，石纹细腻，国产砂岩不堪比拟“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求精确到2mm的外立面精度•外立面线条层次感丰富，仅GRC线条就定制使用不少于60种以上。•对定制线条的精度要求甚至精确到2mm。“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求门框墙体采用混凝土现浇筑。有利于墙体长期承重，确保星河湾的门的稳定性，固定门的承重力。砖墙之间也用混凝土现浇筑，增加墙体的密实度。砖与砖之间的勾缝：使得结构更紧密，混凝土不容易外渗。混凝土现浇筑、墙体勾缝“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求有外秀就有内涵•有外挂的地方就有内埋圈梁•确保后期外立面构件、内墙构件的附着牢固性和稳定性的施工工艺。现浇圈梁“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求定制外立面装饰条颜色•定制与外立面涂料颜色一致的黄色装饰条，确保色泽统一。（市面上通常使用黑色，因此需专门定制）•立面涂料粉刷后，经过常年累月的雨水冲刷、日光曝晒之后，即使立面涂料褪色，也不破坏立面的美观。“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求星河湾为业主提供的是一个整体的享受空间。从业主生活居住空间的美观舒适性考虑，先做室内设计、再做空间结构，最后才做外立面。“别人卖的是平方，我们卖的是立方”从空间到建筑，提供整体的享受空间“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准”——黄文仔先生样板房精装修=交房标准从空间到建筑，提供整体的享受空间“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼，最关键的原因是，室内设计先于结构进行。房子还没有做的时候就开始扣细节，这个过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是这样的，从室内设计开始，从空间开始。”——室内设计师邱德光先生结构施工图纸已整合了室内装修设计要求室内设计先行于结构设计“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求“200平米空间做出300平米的感觉”室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•精确放线：按设计图纸1：1画在现场的墙面、地面、天花等各处。•放线需要至少10天，因为星河湾的施工图纸量是其他项目的3倍。•施工工序：放线——确认材料尺寸并定制——施工。•每套房的装修均按照这道工序做，样板房的标准就是业主入住的交房标准。卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保证成品表面平整。精确放线，按“图”施工“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求300张施工图纸，力求0误差3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。•保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务于后期的质量保证。“结构阶段，做施工像做家私一般”——工程部小面积墙体的砌筑“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•投入成本，定制角铁，弃用传统木方。•利用角铁控制切面的平整度，工艺精准，确保地面的高差要求。•保证地暖铺设等后期装修的质量标准。定制角铁切面“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求地暖设备隐蔽处理除阳台外，室内全部铺设地暖，表面加地暖保护层。室内隐蔽工程“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•为了达到零误差的精准要求，呈现完美的交楼标准，施工中大量运用红外线镭射定位。红外线镭射精确定位“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•餐厅，中国独有的圆弧艺术天花造型，使用水晶灯饰，高达几十万元的造价，甚至将其作为了交房标准。天幕穹顶国内独有施工阶段“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。•国际规范上允许5-6毫米的顺平，但是星河湾必须做到“零误差、绝对的平整”，以确保室内线条的细腻呈现。零误差要求极其的平整墙边预留2公分的设计创意=优雅同时，=周界绝对的平整、零误差=额外的2倍施工作业量“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求百分之百的“直”•天花板、墙面、地面“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求窗框整体安装（定制附框创新工艺）窗框增加附框工艺：结构阶段先安装金属附框，外墙抹灰后安装整体铝合金窗框。•附框为重金属材料，需要定制•控制尺寸，保证精准度，并能防水，抗风压。•保护进口材料的成品窗框。（每一个工艺均需要求对细节的保护）“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求无缝拼接_“1/3-1/3-1/3”注：以上右图仅作为示意，不是最终规划方案•无缝拼接，1/3的时间用于前期铺设、2/3的时间用于后期十多道工序的打磨。•精益求精，只为完美呈现。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•为每块石材编号，按位置摆放，对应纹路。星河湾现场管理有序、严谨施工。•“垃圾堆里做不出精品”——工程部。无缝拼接材料编号石材接缝对应纹路“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求无缝拼接“拼接工艺已经超过国际水平”——北京星河湾三期的某外籍业主。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•门框墙体采用混凝土现浇筑。•有利于墙体长期承重，确保星河湾定制门的稳定性，固定门的承重力•定制门头•没有一颗钉•一个门，五对钢固件联接点•满足“巨人”的高度“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求“厚”了2公分的大门“厚”了2公分的大门星河湾设计一道门的心思或许用上了别人设计一套房子的心思注：右图仅作为示意•多2公分的厚度，只为了主人的宁静•多一处防烟条设计，只为多一层安全防护“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求空调口隐蔽设计•将室内空间视觉上的美观与实际的使用功能相结合，室内设计周全考虑空调出风口的位置及隐蔽处理，既确保了空间的完整，也保证正常的使用功能。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求隐身的空调机房将空调机房藏在外立面看不到的地方，并通过双扇门双重保障隔音效果。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求整石打磨_“星河湾的弧度”•踢脚线整石打磨，不省石料•弧形石板的损耗率是平板的2倍•运用“水刀”工艺精准切割“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求石材砌筑灌浆•室内石材采用砌筑灌浆工艺，保证稳定性“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求手工打磨•全部直角手工打磨，消除锐度（机器打磨无法做到星河湾要求）•方型磨边，防止碰伤“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求手工打磨•采用先进的除锈工艺，不但外部除锈，栏杆内部也除锈，确保耐久性。•采用整体除锈热浸镀焗漆工艺，上色均匀、耐久性好、附着力强。（一般栏杆多为喷漆工艺）•立体雕花：锻铁雕花，用热铁锻浇出来；•纯手工打磨，机器打不出来星河湾要求的效果。•围栏的花式设计多次修改，栏杆间隔也雕花。不惜成本，只为达到美观效果。•雕花的每处焊接部位均手工打磨，确保自然美观“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求手工打磨“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•手工打磨，高强度光严格检验施工作业平整度•台阶成圆弧形，其耗材是方型台阶的2倍。•充分考虑业主抬脚的舒适度，台阶高度为15公分。人性化细节“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求人性化细节•独立走线、分线开关“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•厨房内的木板全部涂刷防火涂料。人性化细节“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求人性化细节•泡沫胶隔音措施。•地漏由10公分扩大到15公分，确保下水流量。注：以上图片仅作为示意，不是最终规划方案“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求人性化细节“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求•为保证业主的居住品质，橱柜内亦用黑檀木，而非常规木板。成品保护•重视材料的成品保护：施工现场规定，保护层不得拆除。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求超越沪上豪宅装修的奢华交楼标准“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求精装到地下全装修景观地下阳光车库：4.15米层高设计，从业主回家的那一刻起，尊贵品质生活的开始：阳光、瀑布、园林、叠水、石材地面……通风采光口结合园林景观布置，将地面园林绿化延伸至地下空间，使空间更加丰富，让业主体验到回家的乐趣。“学只能学到表面，学不到精神”_表里如一，结构阶段精装修标准要求一个心情盛开的地方河道环境改造整治河道两岸营造开敞式的绿化空间形成小区生态边界。一个心情盛开的地方道路环境改造锦绣路绿化改造改造前改造后大师级园林规划准确把握楼栋距的比例关系与园林的规划之间的关系，在视觉上以最佳效果呈现。不管是走近园林，还是远观，还是从上往下俯视，业主观赏到的都是一个完美的景观。一个心情盛开的地方景观为先先规划设计，确定要达到的效果，再根据设计方案全球各地寻找星河湾想要的树木植被。一个心情盛开的地方园林的立体层次注重树木立体层次的搭配，将灌木、乔木和花卉更好的搭配起来，从每一个角度欣赏，有花有绿。一个心情盛开的地方星河湾远渡重洋，同纬度全冠移植成年珍贵树木，如可能是上海唯一的两株双生银银枣等，以及3000多棵大型乔木。（胸径均在30cm以上，高度高于8m）同纬度全冠移植成年珍贵树木一个心情盛开的地方一个心情盛开的地方600亩苗圃基地，养护绿植为了让居住的业主感受到成熟的园林树木，星河湾提前为园林准备苗木；“我们种下去的树的标准，要求是别人至少种植了1-2年的树木。”——园林部一树一档案为了确保每一棵树木的正常生长，园区里的每一棵树木都建立一个健康档案卡，园林工程师定期检查每一颗树木的健康。待移植到园林的树苗。都有卡片标签。一个心情盛开的地方一个心情盛开的地方土壤改良在星河湾，严寒冬季下依然有美丽的绿化，白雪下市青草