我国房地产金融发展的区域非均衡性分析

我国房地产金融发展的区域非均衡性分析10金四张可张帅赵晋剑梗概房地产与金融业的关系1房地产金融业进程2房地产区域失衡分析3房地产失衡与影子银行4一房地产与金融业的关系1房地产业在国民经济中的地位与作用房地产业作为国民经济的基础性、先导性行业，其发展对经济增长有着促进或牵制作用。在经济运行过程中．房地产投资能否与区域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。2房地产业的发展与区域经济状况密切相关从宏观经济学的角度来看，房地产市场通常都是区域性市场，某一特定地区的经济增长趋势，其短期受宏观经济形势、该地区产业结构和竞争能力的影响；其长期则与该地区的社会经济特征和人们的生活方式有关。一房地产与金融业的关系3房地产业对推动区域经济发展的促进作用区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动力提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响。而企业生产所需的厂房，办公用房也需要房地产业予以提供。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的重要因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。一房地产与金融业的关系二房地产金融业发展进程1房地产业地区发展概况经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步方面都呈现出不同的特征。行业的概貌概貌1概貌2概貌3行业的概貌概貌1概貌2概貌3地区发展地区发展地区发展影响因素二房地产金融业发展进程2中国房地产金融业的演进中国房地长金融业的演进经历了四个主要阶段，在不同的阶段中有着不同的特点和发展趋势。下面让我们简单回顾一下这些阶段。新中国成立后房地产金融业的恢复与发展一、改革开放前的房地产投资问题住房建设资金由国家财政统一拨付，无偿使用对交通银行进行改组，并成立中国人民建设银行二、改革开放后房地产金融业的再生（一）房地产金融业的复苏时期（1979年至1984年上半年）•住房制度改革•开始全价向个人出售住宅的试点，卖方为市政府，买方为城市居民个人•售价120—150元/平方米房地产金融业的初步发展时期（1984年下半年至1989年上半年）建设银行在房地产金融业发展中的突出作用1984年，国务院明确规定房地产开发公司周转资金由建设银行提供（1）积极融通资金，支持房地产开发活动。（2）采取各种有效措施，促进房地产市场的建立与完善。（3）竭力帮助房地产开发企业加强财务管理，提高经济效益。（4）利用自身优势，直接参与房地产的投资开发。改革开放后房地产金融业的再生房地产金融业的停滞时期（1989年下半年至1991年底）1987—1988经济过热，房地产暴露很多问题，停业整顿。房地产金融业的提高、整顿时期（1992年至1997年底）1992年邓小平南方谈话，信贷活跃，投资强劲，国民经济金融高速发展阶段。房地产金融业的快速成长时期（1998年至2003年6月）1998年以来，住房实物分配在全国范围内停止，各地逐步推进住房分配货币化。2001年，房地产开发投资占GDP的比重达到6.61%。2003年，房地产相关贷款余额占商业银行各项贷款余额17.6%，其中个人住房贷款余额占商业银行各项贷款余额8.9%政策性住房金融体系初步形成改革开放后房地产金融业的再生房地产金融业的调整、整顿时期（2003年6月至2008年）流动性过剩，信贷持续高增长人民银行、银监会检查房地产违规贷款2008年美国房地产泡沫破灭引发金融危机三房地产区域失衡分析1我国房地产市场的基本现状2我国房地产市场供求不均衡的原因3改进建议1我国房地产市场的基本现状近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。1我国房地产市场的基本现状房地产供求总量上的非均衡性房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题，也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4％，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2％。如果按照每套住房1000平方米来估算，意味着有1000万套左右的商品房待售。1我国房地产市场的基本现状房地产供求结构上的非均衡性住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比如美国存量交易额与增量交易额之比是3．2：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即使是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。2我国房地产市场供求不均衡的原因房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡过高的交易成本导致房地产市场非均衡垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡2.1房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就可以通过价格调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供求情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供求关系的不均衡。2.2过高的交易成本导致房地产市场非均衡房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高。首先考虑搜寻成本，由于房地产市场中的购房者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导致市场供给无法完全切合市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供给。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的契约尽可能地完整，他们会有意或无意地使签约成本增加，签约时间延长，从而减缓市场中调整供求非均衡的速度。2.3垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非均衡就出现了。2.4中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个人贷款住房抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。2.5中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。2.6未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格下降，即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。3改进建议3．1发挥价格、调整的双向调节机制价格调整是指在价格具有充分灵活性的条件下，交易者完全根据市场价格方面的信息而进行的调整需求量和供给量