房地产第2章建设用地使用权的获取.

第二章建设用地使用权的获取学习的内容与要求1.熟悉房地产开发前期工作阶段建设用地使用权的获取方式；2.掌握建设用地使用权的出让、转让、抵押和行政划拨的具体内容、要求及区别。学习中需要参考的资料•《中华人民共和国城市房地产管理法》•《中华人民共和国土地管理法》•《建筑法》•《物业管理法》房地产开发的主要工作阶段投资项目的选择可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理投资决策前期工作工程建设租售与物业管理土地房屋背景：传统城市土地使用制度行政划拨无偿、无限期使用无流动基本特征：123不利于土地的集约利用与合理配置不利于企业转换经营机制与公平环境的建立不利于城市建设与发展，破坏城市规划实施；不利于经济体制改革的顺利进行。背景：传统城市土地使用制度弊端准备：城市土地储备制度的建立有偿：建设用地使用权出让建设用地使用权转让建设用地使用权租赁无偿：政府行政划拨统一收购垄断供应一、房地产开发用地的取得方式二、土地使用权出让定义：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地管理部门（出让方）土地使用者（受让方）土地使用权出让（一）出让年限出让方与受让方的利益分配直接影响用途出让的最高年限居住用地70年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年二、土地使用权出让高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（）年。A.40B.50C.70挂牌拍卖招标协议二、土地使用权出让（二）出让方式大型或关键性的发展计划与投标项目。招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。适应于拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。挂牌出让发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。探索完善协议招标拍卖特点双方协商一切条件出让方择优出让出价最高的受让方中标市场特征较大垄断性，是一种不发达的土地市场有条件、有选择、有控制的竞争市场竞争最激烈的市场适用范围重要部门、规模大的工业项目、事业单位以及需要政府扶持和优惠项目区域面积大、开发要求高和将来受城市发展规划制约的竞争性强、盈利性大的商业用地方式政府与受让方协商公开和邀请招标公开竞价地价最低中等最高（三）出让方式对比注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点（四）出让土地使用权的设立《土地使用权出让合同》：出让人与受让人之间就土地使用权出让确定双方权利、义务的协议。内容：土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地使用条件、定金和违约责任。土地使用权登记：登记是取得物权性质的土地使用权必要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到国家法律的保护。三、土地使用权转让定义：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。交换赠与出售方式三、土地使用权转让土地使用权转让的条件:1、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。3、必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资、开发。三、土地使用权转让（1）权利、义务随之转移。（认地不认人）（2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的（房地一致）（3）使用期限：为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。法律特征转让程序：申请批准签约过户登记案例：甲购买某开发商的土地，双方签订了房屋转让合同，约定半年后交地。甲缴纳十万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此地以高价卖给了乙，办理过户手续。请问：谁能取得该幅土地的使用权？有何法律对策？四、土地使用权出租土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租的程序：签约出租登记土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。土地使用权抵押是五、土地使用权抵押不转移财产的占有，“土地所有权”不能抵押土地抵押权关系开发商（债务人）债权债务关系第三人土地抵押人抵押权人抵押关系仍归抵押人占有银行（债权人）（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。（2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。（3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。（4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。五、土地使用权抵押法律特征被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？六、土地使用权的终止和续期因以下情况而终止：使用年限届满不履行出让合同土地灭失提前收回续期：最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请注销土地登记注销公告[2009]3号六、国有土地使用权划拨概念：是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特点：具有无偿、无限期的，未经许可不得进行转让、租赁、抵押等经营活动。行政划拨方式适用对象：（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；（4）政府批准的其他用地。六、国有土地使用权划拨主要针对公益事业，非经营性用地。申请用地选址定点核定用地面积签订征地协议填写征地申请书逐级报批填发建设用地批准通知书检查验收颁发土地使用证六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨划拨土地使用权可以转让、出租、抵押吗？建设用地使用权获取方式出让协议招标拍卖挂牌交易转让买卖交换赠与行政划拨一级市场二级市场总结：•1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系。•2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？课后作业漫画：天王地价催涨房价超出常理就像面粉贵过面包城市房屋拆迁(拆迁政策的历史沿革)与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。国务院颁布了《城市私有房屋管理办法》，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。第二阶段：即1990年至2001年我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。1999年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一”。第三阶段：即2001年至今2001年6月，国务院颁布了新的《城市房屋拆迁条例》，将“货币补偿”作为主要的补偿方式，货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定”。2003年12月1日，建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。〔城市房屋拆迁的概念〕定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安置的行为。基本规范：国务院《城市房屋拆迁管理条例》（1991年3月22日颁布，2001年6月修改，并于2001年11月1日正式实施）适用范围城市房屋拆迁〔城市房屋拆迁的种类〕1．市政动迁和社会动迁这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。2．征地拆迁和非征地拆迁这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。3．统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位（被委托人）进行。城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人拆迁单位：自行拆迁委托拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）房屋拆迁程序确定拆迁计划和方案申领《房屋拆迁许可证》拆迁公告签订拆迁协议实施拆迁城市房屋拆迁申请拆迁许可证应提供：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起30日内审查批准发放拆迁许可证公布房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议实施拆迁城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置（一）拆迁补偿补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临时建筑)补偿方式：货币补偿和房屋产权调换补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。城市房屋拆迁公民法人二、城市房屋拆迁补偿与安置城市房屋拆迁特殊情况的拆迁补偿、安置：1、拆除公益事业用房2、拆除产权不明确房屋3、拆除设有抵押权的房屋4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆迁补偿与安置（二）拆迁安置安置的对象：被拆房屋的使用权人拆迁安置地点：原地安置和异地安置城市房屋拆迁根据新的《城市房屋拆迁管理条例》，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能存在安置问题。二、城市房屋拆迁补偿与安置（三）实践中对补偿安置资金的监管货币补偿逐渐成为主导方式对补偿货币的监管城市房屋拆迁房屋拆迁管理部门拆迁人金融机构城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。三、城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁城市房屋拆迁估价：是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。注意：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室