成都牧马山旅游地产开发与对策研究

1编号：四川***大学本科毕业论文（设计）（2012届）题目：成都牧马山旅游房地产开发与对策研究院别：旅游学院专业：旅游管理姓名：**********指导教师：（签名）完成日期：2016年3月20日2成都牧马山旅游房地产开发与对策研究旅游管理：****指导教师：****摘要：伴随成都经济的发展及2011年天府新区规划的出台，牧马山作为距成都市中心最近的旅游度假区，其旅游地产逐渐成为新的开发热点。本文以文献研究法及市场调查法对牧马山旅游地产的开发现状及模式进行研究分析，并针对其现阶段旅游配套设施不够完善、开发模式相对单一、产品定位相似度高，不利于区域旅游地产可持续性发展，结合前人关于SWOT分析法的研究成果，提出区域旅游地产现阶段适合向综合型旅游地产开发模式方向发展，并需完善相关配套、开展产品创新等对策。关键字：牧马山旅游地产；开发模式；开发对策ChengduwranglermountaintourismrealestatedevelopmentandcountermeasuresresearchTourismmanagement:LeiBingYangTutor:TaoChangJiangAbstract:alongwiththeeconomicdevelopmentofchengdu,andtheplanningoftianfunewareain2011,felltothemountainasthenearesttouristresortfromthecenterofchengdu,thetourismrealestatehasgraduallybecomeanewdevelopmenthotspot.Basedonthemethodofliteratureresearchandmarketresearchwranglermountaintourismrealestatedevelopmentpresentsituationandthemodeofstudyandanalysis,andaimedatthepresentstagetourismfacilitiesnotperfect,developmentmodeisrelativelysingle,productssimilardegreeishigh,isnotconducivetothesustainabilityofregionaltourismrealestatedevelopment,combinedwiththeresearchachievementsofpredecessorsabouttheSWOTanalysismethodisputforwardregionaltourismrealestateatthisstagesuitabletodevelopinthedirectionofcomprehensivetourismrealestatedevelopmentmodeandactivelyimprovetherelevantsupporting,countermeasures,suchasproductinnovation.Keywords:wranglermountaintourismrealestate,developmentmodeanddevelopmentcountermeasure31.引言改革开放以来，我国及成都市经济渐渐进入快速发展阶段，人们生活水平得到较大改善，消费能力随之提高。旅游消费需求也由最初的观光旅游向休闲旅游转变,旅游地产作为旅游与地产的产业复合体,也越来越被人们所关注,而牧马山作为距成都市中心最近的旅游度假区，其旅游地产也逐渐进入人们的关注视野。但是，由于区域旅游地产整体起步相对较晚，其开发一直处于摸索阶段。故为规范区域旅游地产开发，亟需进行成都市牧马山旅游地产开发与对策研究，以便为其又好又快的发展提供理论支持。而在所有研究中，旅游地产开发模式研究又显得最为重要，其影响着整个牧马山及各项目旅游产品的开发和运营。本文从牧马山旅游地产发展现状出发，运用文献研究法及问卷调查法，探讨其现阶段开发模式,并运用SWOT分析法提出其开发模式发展方向及对策建议,希望能给牧马山旅游地产开发及学术界进行近郊旅游地产开发研究提供相关参考。2.国内外旅游地产研究现状国外，受旅游地产市场出现较早影响，旅游地产研究也于20世纪初便出现，但研究方向主要为分时度假及其延伸概念类[1]。如①分时度假产品营销；②分时度假市场管理；③分时度假产品的影响因素；④分时度假的交易系统；⑤分时度假的保险机制。研究成果主要有：RobertH.WoodS的分时度假物业定价理论、市场营销及投资策略等[2]；wallaceHobson对产权式酒店的定义、特点、定位及价格研究等[3]。国内，受旅游地产市场起步相对较晚影响,相关研究起步也相对较晚，伴随我国经济的发展及2001年我国第一届房地产博览会及旅游地产发展论坛的举行，“旅游房地产”概念逐渐被提出，随后“中国旅游景观房产论坛”于11月召开，意味着我国旅游地产及其研究渐渐起步并发展起来[4]。但整体而言，我国旅游地产研究仍处于成长阶段，基本由两个时期构成：2004年前,我国专家学者主要针对旅游地产的定义、分类、项目开发难题及解决对策、开发条件、制约因素的研究以及开发策略的研究[5]；从2004年开始，伴随我国旅游地产的发展，专家学者对旅游地产的研究也随之增多，研究深度和广度相应拓宽，渐渐针对旅游地产开发动力机制及整体开发策略等方面进行研究，形成如城界消失理论、旅游地产的可持续发展理论及系统工程理论等[6]。4综上所述，国外旅游地产研究起步相对较早，发展较快，但发展方向相对单一，主要集中在分时度假方面；我国旅游地产研究整体发展时间较短，但发展较快，且伴随时代的进步，其研究也不断深化和拓宽，由最初针对旅游地产的认识、分类、开发模式的研究渐渐向整体开发策略研究等方向发展。但是要想进一步指导旅游地产的可持续性发展，关于其研究仍需持续进行。3.旅游地产的相关理解鉴于各学者针对旅游地产的研究视角、强调重点及定义的原则、方式存在差异，对旅游地产的理解也随之相异。吴其付认为旅游地产是依托景区自然环境及娱乐度假配套而进行的房地产开发和销售，开发项目基本皆实现了旅游功能[7]。祝晔、黄震方认为旅游地产是房地产开发商基于景区突出的自然人文资源，以为游客提供度假配套而进行的房地产开发[8]。丁名申、钱平雷认为旅游地产实际上是主要依靠旅游服务而进行的房地产开发[9]。邓仕敏认为旅游地产是将旅游与地产相融合，并以整合房地产产品研发、销售及一体化运营、管理的方式，为旅游者提供更舒适的休闲度假环境[10]。胡浩、汪宇明认为旅游地产是依靠区域旅游资源，进行的房地产开发，其大部分实现了旅游功能[11]。综上所述，现阶段我国大部分学者认为旅游地产是以满足游客娱乐身心为目的，依托周边自然人文资源进行的房地产项目开发，其直接或间接的实现了自身的旅游功能。4.牧马山旅游地产发展概述成都对外开放20多年以来，伴随各省份及国内外经济文化的交流，区域旅游业渐渐兴起，旅游地产也随之发展起来。牧马山作为距成都主城相对最近的旅游度假区，地处成都天府新区，横跨新津、双流，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。总人口6万，占地18km2，环境绿化60%以上。定位为集商务会议、科技办公、休闲度假、时尚购物等功能于一体的综合性生态旅游度假新城，旅游地产也随之蓬勃发展[12]。从整体上来看，其基本由三个时期构成：2003-2005年的萌芽期、2006-2008年的曲折发展期、2009-2015年的复兴发展期（见表1）[13]；从产品构成来看，主要为依托当地得天独厚的坡地及优美自然景观打造的5+2度假别墅，度假酒店、度假公寓等产品发展相对较慢。从空间分布来看，大部分位于邻近成都市的城郊旅游度假带内，靠近自然景观丰富、5配套设施较完善的旅游度假区。表1牧马山旅游地产发展时期发展阶段时期重要特征萌芽期2003-2005随着维也纳森林别墅出现，旅游地产开发概念渐渐被引入曲折发展期2006-2008成都首个国际高尔夫度假别墅出现，“旅游+地产”开发模式随之浮出水面，引发政府、开发商和消费者的多方关注。复兴发展期2009-2015伴随恒大金碧天下的出现，旅游地产类型渐渐由单一度假别墅向集休闲度假、商务会议、度假别墅为一体的综合性方向发展。5.牧马山旅游地产开发模式5.1旅游地产开发模式分类目前，我国学者关于旅游地产开发模式及类型划分的研究由于研究方向及侧重点不同，观点也存在差异。陈卫东将其分为任意型、统一型、多元型[14]；祝晔、黄震方将其分为旅游资源地产开发模式、旅游商业地产开发模式、旅游度假地产开发模式[8]；张雪晶在旅游房地产开发模式研究中将其划分为景区依托模式、老城改造模式、资源整合模式、主题公园模式[15]。从侧重要素上看，其依次侧重于旅游地产的“组织方式”“产品定位”和“资源依托”三个方面。本文结合以上学者研究观点，根据旅游地产功能及资源依托方式的不同,将开发模式分为单一型与综合型旅游地产开发模式，其中单一型旅游地产开发模式具体包括旅游住宅地产模式、休闲度假地产模式和旅游商务地产模式；综合型旅游地产模式即为集前三种开发模式为一体的大盘开发模式（见表2）。表2四大旅游地产开发模式内涵概述开发模式内涵A依托景区自然人文资源，在其内部或周边开发的给游客提供第一居所的房地产项目，其适用于旅游资源丰富区域。B依托综合性旅游度假区，为高端旅游消费者提供阶段性旅游度假居所。C依托旅游景区资源，在其内部或周边开发提供旅游商务服务的物业形态，如会展、餐饮、商店、娱乐、住宿等，该模式适用于经济发达的大中型城市周边。D依托旅游区自然人文资源优势,在其内或者周边建造融第一居所、商务会议及游购娱为一体的综合型旅游地产项目。备注：为方便统计，此处以符号代替各旅游地产开发模式，具体如下：A：旅游住宅地产模式；B：休闲度假地产模式；C：旅游商务地产模式；D：综合型旅游地产模式。各模式由于功能、定位等不同适用区域也不一样，据表3对比分析显示，各旅游地产开发模式中市场定位差异最大，其次为开发地段及价值体现。其中旅游住6宅地产模式市场定位主要为为本地置业者提供第一居所；休闲度假地产模式为高层次游客提供度假兼投资需求；旅游商务地产模式主要为旅游服务接待；综合型旅游地产模式定位为多元化方向发展，兼顾第一居所、阶段性居住及商务、度假需求，配套设施完善,生活、度假方便。表3五大旅游地产开发模式对比分析开发模式市场定位开发地段价值体现旅游住宅地产模式主要为本地置业者提供第一居所。多建在距市中心约30分钟车程，旅游资源丰富区域。通过依靠优美的自然、人文景观，提高住宅居住环境、生活品质及文化内涵。休闲度假地产模式主要满足高层次游客娱乐度假的阶段性居住需求，同时包含投资功能。多建城市远郊或旅游资源突出区域，如景区附近。将优越的旅游环境与新建的娱乐度假设施相结合，满足游客放松身心的需求。旅游商务地产模式主要为商务游客提“商务交流”及“游购娱”等旅游接待设施。依靠经济发达、商务交流较多城市，建于城市近郊旅游资源丰富区域。依托突出的旅游资源和规划建设的商务服务设施进行商务接待。综合型旅游地产模式多元化方向发展，兼顾第一居所、阶段性居住及商务、度假需求，配套设施完善,生活、度假方便。多建在城市近郊和自然人文环境优美区域。借助丰富的旅游资源优势,以可持续开发理念及现代科技和文化手段，打造能满足游客多样度假需求的休闲空间。5.2牧马山旅游地产当前开发模式为深入探究牧马山旅游地产当前开发模式发展现状，现运用问卷调查法及资料收集法，以选取牧马山8个典型旅游地产项目的方式，针对其项目策划、销售经理分别进行项目资料及客户信息的收集、调查。为尽可能保证调查的全面性，现分别选取了牧马山不同位置、不同产品的项目共计8个，分别为：【牧马前山】紧邻成都、双流的华新·锦绣尚郡、三盛·翡俪山、中航云岭；【牧马山中部】的龙湖悠山郡、金科·