物流地产产业定位研究.

写于报告之前……Writingbeforethereport2本报告仅供客户内部使用。2013年5月，马云“菜鸟网络”在深圳宣布成立，在全国范围内建设物流仓储基地网络，所谓“中国智能骨干网”项目，开启物流业务“菜鸟计划”2014年4月，平安不动产斥巨资收购了9万平方米的成都空港物流园区项目2014年7月，步步高集团宣布拟投资10亿元打造数百亩的西南物流中心2014年5月，北京万科与河北廊坊签署战略合作协议，正式宣布进军物流地产……物流地产将是中国房地产下一个财富聚集地——中国物流策划研究院副院长李芏巍实事新闻——企业“转型”\物流地产蓄势待发地产+X多元化的经济驱使地产+园区微笑价值曲线的延伸地产+文化为不动产插上想象的翅膀3地产+旅游稀缺资源价值最大化地产+养老老龄社会的铂金商机地产+物流电商时代下的线下商机发展商由于政策调控，在住宅与商业市场挤出效应下，地产商开始采用“地产+X”的多元化转型路径，而当下养老和文旅地产尚未摆脱传统开发模式的窠臼，在此背景下，开发商、第三方物流等社会资本及金融资本加速涌入物流地产随着房地产发展商多极化发展及转型，顾问是最先占据行业变革的最前沿，面对商住传统业务板块，市场需求更多元化，前期顾问也将挑战更多新领域业务，而目前，物流地产的日益崛起，必将是中原顾问发展大势之一中原顾问发展大势物流地产产业定位方法研究——以龙南新区物流园项目为例惠州中原顾问事业部.唐薇HuiZhou.01.2015Logisticspropertyindustrypositioningmethodresearch——Longnandistrictlogisticsparkproject项目城市背景及属性界定Part.1项目物流产业方向研判及项目产业定位Part.2项目物流运作及核心价值组建Part.36本报告仅供客户内部使用。项目城市开发背景海西经济圈珠三角经济圈长三角经济圈南昌赣州龙南”泛珠三角“经济圈赣粤高速大广高速定南方向全南方向深圳方向105国道南昌方向项目•城市环境•地理位置优越•国家级开放县及海关挂点•产业关联性与互动优势明显•省际交通网迅速搭建中国家级经济开发区本报告仅供客户内部使用。项目梳理维度周边城市辐射产业关联区位用地交通核心关键推动因素产业项目概况项目属性：位于城市发展新区，具备发展物流的区位交通条件和产业基础的中大型物流园项目自然绿化山体高速收费站沿街多层建筑主入口养路站沿街多层建筑项目城市背景及属性界定Part.1项目物流产业方向研判及项目产业定位Part.2项目物流运作及核心价值组建Part.39本报告仅供客户内部使用。项目物流产业方向研判与产业定位逻辑路径研判产业——挖掘产业的地产价值：从经济群宏观层面——项目所属城市省级中观层面——项目城市经济、产业及基础条件等微观层面层层筛选10本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-产业样本的形成物流产业梳理：长、珠三角重点城市“十二五物流业发展规划”中重点发展的物流产业可分为传统物流产业和融合型物流产业两大类11本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-首轮筛选通过四大维度细分筛选：江西省区域整体定位、政策导向与支持、物流产业分布与竞争、项目基础，选出适合项目物流产业发展的重点门类本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-二轮筛选重点通过区域市场城市经济、产业规划、交通运输、经济效益的相关定性维度指标，二次筛选出高度吻合上述指标物流园发展产业需求高价值可行性方向13本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-二轮筛选二轮筛选：4大维度14项定性指标分析解析细分产业方向研究14本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-专业市场业态定位逻辑路径针对专业市场种类众多，区域可发展承载有限，通过产业基础与市场竞争2大维度研究分析校对，挖掘最有机会进入的细分专业市场产业门类15本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-专业市场总结通过运用产业基础与市场竞争校对分析，根据其产业基础的强弱程度，将专业市场划分优先发展、伺机发展、谨慎发展三个层级，明确专业市场择优发展方向16本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-细分产业方向及定位工业物流城市配送物流龙南新区物流园物流产业定位专业市场电子商务通过三层级各指标维度，筛选出可行性和价值最高的细分产业，建议以城市商贸配送、工业产业、专业市场（农产品、家具建材、五金机电）、电子商务物流为物流产业发展方向的综合类现代物流综合类现代物流17本报告仅供客户内部使用。插入研究—城市化进程中的机遇产业研究-step1：城市评价人口实力经济资源交通环境城市评价维度政治实力城市化进程中城市评价指标：人口实力、交通环境、政治实力、经济资源四大城市评价维度，横纵多维度量表分析，梳理城市未来的发展实力及价值高度18本报告仅供客户内部使用。插入研究—城市化进程中的机遇产业研究-step1：城市评价城市实力研究19本报告仅供客户内部使用。城市化进程中的机遇产业研究-2：机遇产业筛选Projectattractive项目吸引力区域产业发展需求Industrycharacteristics弱强强房地产文化旅游商务交流休闲娱乐职业教育根据城市产业链矩阵研究：X-吸引力与Y-区域产业发展需求交叉细分指标评定，筛选出高附加值产业：房地产、休闲娱乐、文化旅游重点产业门类20本报告仅供客户内部使用。本项目产业拟合度分析项目区域物流等相关产业开发风险较高，市场空间有限，且均需现有市场整合和政府强力支持；房地产、休闲娱乐、文化旅游市场发展空间巨大，具有较大市场机会点，也将是本案需要重点关注和把握的产业领域21本报告仅供客户内部使用。本项目产业整体定位本项目产业定位物流产业机遇产业22本报告仅供客户内部使用。仓储中心工业仓房停车场商贸交易信息交易中心物流园区办公楼产城融合的4.0综合物流园居住文化商业休闲物流运输仓储分拨交易办公孵化研发产城融合CITY城市INDUSTRY产业传统综合物流园4.0综合物流园本项目功能设计定位基于产业定位分析，建议以物流产业与机遇产业（即城市）融合发展，以城市为基础，以产业为保障，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的4.0产城融合模式的综合物流园产业主导项目城市背景及属性界定Part.1项目物流产业方向研判及项目产业定位Part.2项目物流运作及核心价值组建Part.324本报告仅供客户内部使用。通过“微笑”价值曲线分析，物流研发与物流运作是物流园区两端高价值链，将提升整个物流园区的竞争力物流服务的核心关键——物流运行25本报告仅供客户内部使用。案例分析法——选取目前国内成功经营物流园：“基地+网络”、“实体+电子商务”“线上+线下”信息化网络化物流系统运作，将物流、信息流、商流、资金流整合合一项目物流运作确定——案例分析法26本报告仅供客户内部使用。物流运作——第四方物流（4PL）四流合一物流运作建议：根据园区建设的前瞻性、技术支撑以及成功物流园开发经验：整体物流、信息流、商流、资金流，实现第四方物流（4PL）运作模式27第四方物流4PL搭建客户销售渠道物流服务生产企业供应企业iSCM平台（电子商务供应链）物流运作建议：运用iSCM（电子商务供应链）信息网络供应链平台，实现供应集成商信息平台落地，完成物流运作系统搭建28本报告仅供客户内部使用。在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建多维度的，结合政策的导向、产业的发展及市场技术支撑性和前瞻性分析，明确项目核心价值组建信息化建议：以“智慧化+网络化+信息化+数字化”为载体打造现代化物流信息平台，运用智慧物流软件技术创新，实现“线上+线下”立体物流模式智能化建议：从感知层、网络层、应用层等角度出发，架构智能化系统集聚化建议：考虑综合物流园发展战略以及“微笑曲线”的价值高端，为中小型创业型物流企业提供孵化研发，反哺园区，提升竞争力生态化建议：生态非园区的环境绿化，建设废弃物处理中心，利用环保建材及设备，实现ECO—生态园区29总结物流运作物流产业案例分析法产业方向定位方法体系微观层面：二次筛选宏观层面:产业总样本中观层面：首轮筛选城市化进程中机遇产业城市评价产业筛选30本报告仅供客户内部使用。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!