第四章管理服务人员配置

管理服务人员配置根据“新世纪广场”的服务需求，拟订以下岗位及人员配置：部门岗位名称人数岗位地点办公室项目经理1物业服务中心项目副经理1物业服务中心客户服务部客户服务主管1接待中心客户服务人员6接待中心、大堂设施设备维护部设施设备维护主管1设施设备维护部设施设备维护员13相关岗位秩序维护部秩序维护主管1秩序维护部秩序维护班长4相关岗位秩序维护员32相关岗位环境绿化维护部环境绿化维护主管1负责项目环境事务管理调度等工作环境绿化维护班长4负责项目环境的日常监管及保洁工作环境维护员17负责公共区域内的清扫保洁工作合计82物业服务费用测算明细管理费用支出序号项目金额（元/月）1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等3200922环境维护费用、绿化养护费用101003秩序维护费用7874设施设备运行、维护费用2051335行政办公费113006固定资产折旧费100007公众责任险12008支出小计（1+……[phone]管理人酬金5586110支出合计（8+9）61447311税金3686812管理费合计651341管理费分摊项目建筑面积（m2）面积比例费用承担比例综合服务管理费按面积（或车位）摊薄商业21672.427.55%12.67%86673.193.99写字楼48570.361.74%85.15%582495.8211.99停车场8430.810.72%2.2%15049.8100.33合计78673.5100%100%管理费收入项目建筑面积（m2）收取标准（元/m2）月收入商业21672.4486690写字楼48570.312582844停车场8430.8100元/个，共150个15000合计78673.5684534管理收取盈亏RMB33193元预算说明：1、由于资料有限，部分数值为估算。2、本预算的写字楼开放时间为：周一至周五早8:30—晚19:30，以及周六早8：30—14：00；周日及法定假日不开放；商铺的营业时间为全年365天，第天早9：00至晚21：00，营业时间为每天12小时。因此大厦空调系统、电梯、公共照明等能源费用均按上述时间计算。3、按上述管理费标准计算，全年管理费收支情况为RMB33193元。4、本预算是考虑成都地区市场情况而编制，如全体业主考虑提高管理标准，或者变换运行管理模式，则相应费用会有所变动。5、本项目采用酬金制方式，每年管理盈余部分将会转入下一年的管理费支出，不足部分由业主方补足。6、本预算物业管理收入按100%入住率计算，但在实际操作中可能会不一致。空置物业的物业公共服务费用由开发商承担。同时，物业公司在管理工作中，为写字楼的广大用户提供全方位的有偿服务，来增加物业收入。一、管理服务人员的工资、社保、福利费及附加费等序号项目测算依据人数月合计额（元）1项目经理6000元/月·人16000项目经理助理5000元/月·人15000客户服务主管3500元/月·人13500客户服务员2000元/月·人612000设施设备维护主管4000元/月·人14000强电维修工2800元/月·人616800弱电维修工2600元/月·人410400给排水维修工2500元/月·人25000土建维修工2500元/月·人12500环境事务部主管3500元/月·人13500环境事务班长2000元/月·人48000环境维护员1500元/月·人1725500秩序维护主管3500元/月·人13500秩序维护班长2500元/月·人410000秩序维护员2200元/月·人3270400工资小计186100加班费法定节假日11天/年，3倍工资，员工加班人数按80%计算/18824工资总额工资+加班费2049242按规定提取福得及附加费等工资总额×17.5%/358623劳动保险费按30.7%计提社保/629124公积金工资总额×8%/16394人工费、福利及附加费、保险费合计320092元/月二、环境维护、绿化维护费用序号项目计算依据金额（元/月）备注1环境维护物耗约73元/月·人160022人2绿化养护费估算8000此项工作外包3化粪池清掏6000元/年500每半年清掏一次合计10100三、秩序维护费序号项目计算依据金额（元/月）1秩序维护费用按总建筑面积0.01元/m2计算787四、设施设备维护和运行费用序号项目计算依据金额(元/月)备注1照明系统维护10002供水管道系统维护5003高压设备维护保养6000元/年5004电梯维保平均5000元/部·年1208311部垂直电梯，18部扶梯5电梯能耗按平均运行系数0.3，结合电梯功率及使用时间估算600006路沿、井盖、标识等维护800元/月8007消防系统维护36000元/月30008门禁等弱电系统维护20009防雷测试3000元/年25010公共电耗10000011公共水耗2100012其他维护费用4000合计205133五、行政办公费用序号项目计算依据金额（元/月）备注1通讯费24002网络使用费6003低值易耗品15004办公用品3005能耗费用25006服装费4000合计11300六、固定资产折旧序号项目计算依据金额（元/月）备注1固定资产估算10000合计10000七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用序号费用项目测算依据月合计费（元）1物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用估算1200