第六章_房地产税费制度

6房地产税费制度6.1房地产税的制度6.1.1房地产税的概念和种类（一）房地产税的概念房地产税，是指国家为了实现其职能的需要，按照法定的标准，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、投资建设人就其房地产或与房地产有关的行为，强制地、无偿地、固定地征收的货币或实物。房地产税的特征：主体多样性、对象复杂性、目的多重性。（二）房地产税的种类我国房地产税种类繁多，可分为四类。1、取得类包括：契税、印花税（取得方）。2、保有类包括：房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。3、流转类包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税（出售方）。4、开发调节类包括：固定资产投资方向调节税（目前暂停征收）。6.1.2房地产取得类税种（一）契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行法规是《中华人民共和国契税暂行条例》（自1997年10月1日起施行）。1、征税范围和对象凡在中华人民共和国境内发生的转移土地、房屋权属的行为。具体是指：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。2、纳税义务人凡在中华人民共和国境内的转移土地、房屋权属的受让单位和个人。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。3、税率契税税率为3—5％。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。4、计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。5、应纳税额应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。6、纳税期限和地点契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。7、减税免税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。（5）省、自治区、直辖市人民政府为活跃或抑制房地产交易而依据本条例出台的税率浮动政策。（二）印花税是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。一般由纳税人在凭证上自行粘贴印花税票作为完税标志。现行法规为《中华人民共和国印花税暂行条例》（1988年10月1日起施行）。1、征税范围和纳税对象下列在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证皆为征税范围和纳税对象：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业帐簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。2、纳税义务人在中华人民共和国境内书立、领受以上所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。3、计税依据和税率根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额的应纳税额具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》（如下）执行。4、免税下列凭证免纳印花税：（1）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；（2）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；（3）经财政部批准免税的其他凭证。是指a.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；b.无息、贴息贷款合同；c.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。6.1.3房地产保有类税种（一）房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行法规为《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。1、征税对象和对象房产税的征税对象是我国境内城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2、纳税主体（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。3、计税依据和税率（1）从价计征依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。税率为1.2%。注：①房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。②扣除比例：由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。（2）从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12%。（3）有关说明①产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。②对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。③对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。4、纳税时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。5、纳税期限和地点房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。6、减税免税下列房产免纳房产税：（1）国家机关,人民团体,军队自用的房产，但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。（3）宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产，但经营用的房产不免。（4）个人所有非营业用的房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。如在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。（二）耕地占用税耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。所谓耕地，是指用于种植农作物的土地。林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地视同耕地。现行法规依据是自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。1、征税范围包括种植农作物耕地（含3年前曾用于种植农作物的耕地）、鱼塘、园地、菜地和其他农业用地，如人工种植草场和已开发种植农作物或从事水产养殖的滩涂等。纳税人临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。2、纳税义务人占用耕地建房（包括建设建筑物和构筑物）或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。注：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。3、计税依据以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。4、税额（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。A.国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。（注：贵州为20元/平方米，重庆为22.5元/平方米。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在以上规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于国务院财政、税务主管部门规定的平均税额。B.经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的50%。C.占用基本农田的，适用税额应当在A、B规定的当地适用税额的基础上提高50%。5、减税免税免税：（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减税：（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。经国务院批准，还可以免征或者减征。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。（三）城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地为征收对象的税种。现行法规是经修订自2007年1月1日起施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。1、征税范围在城市（含郊区）、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地。2、纳税义务人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人，包括个体工商户以及其他个人。3、计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。4、税率每平方米年税额如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6