第06章城镇土地定级.

第六章城镇土地定级第一节概述城镇土地定级的类型综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地定级技术程序确定城镇土地定级的因素体系及其权重计算各因素的指标值和作用分划分城镇土地定级单元计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值初步划分土地级土地级的验证和调整：土地收益或市场交易价格验证编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编定级技术方法因素作用分的计算：相对值法、距离递减法(0～100)单元划分：主导因素判定法、叠置法、网格法权重确定：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等单元总分值计算：多因素加权求和法级别确定：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚类分析法土地收益测算：典型抽样测定、数理统计检验方法第二节定级因素的选择综合定级商服繁华交通条件基本设施环境条件定级因素商服繁华影响度Merchant道路通达度Road公交便捷度Bus对外交通便利度Traffic基础设施完善度Infrastructure公用设施完备度Publicfacilities环境质量优劣度Environment绿地覆盖率Green自然条件优劣度Naturalconditions选择要求必选至少一种必选备选至少一种必选备选重要性顺序12或33或24权重范围0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.2一.定级因素选择范围商业用地商服繁华交通条件基本设施人口状况定级因素商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度(客运)基础设施完善度人口密度Population选择要求必选至少一种必选必选备选重要性顺序12或33或24权重范围0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1住宅用地基本设施交通条件环境条件商服繁华人口状况定级因素基础设施完善度公用设施完备度道路通达度公交便捷度对外交通便利度(客运)环境质量优劣度绿地覆盖率商服繁华影响度人口密度选择要求必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重范围0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.1工业用地交通条件基本设施环境条件产业集聚定级因素道路通达度对外交通便利度(货运)基础设施完善度自然条件优劣度产业集聚影响度Assemble选择要求必选备选重要性顺序1234权重范围0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01二.定级因素选择原则主导因素原则：因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响差异性原则：定级因素指标值有较大的变化范围，定级因素对不同区位的影响有较大的差异，不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素三.定级因素选择和权重确定方法参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同类型用地的影响程度不同方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法第三节定级资料调查与整理一.定级因素量化的一般方法1.面状因素2.点、线状因素(功能分与作用分)在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分(最大值为100)确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间按衰减公式计算各相对距离区间的作用分minmaxmin100()/()iieXXXX(1)rijief(1)ijiefr/irdd相对距离－作用分值对照表(指数衰减)rf0.010.020.03…0.9910095.5091.2087.10…1.059590.7786.7382.87…1.059086.0482.2578.631.058581.3177.7774.391.058076.5773.2970.151.047571.8368.8065.891.047067.0964.3061.621.046562.3459.7957.351.046057.5955.2853.061.045552.8450.7648.771.045048.0846.2444.461.044543.3241.7040.141.044038.5537.1635.811.043533.7832.6031.461.043029.0028.0327.091.032524.2123.4422.701.032019.4118.8418.281.031514.6014.2113.831.03109.779.559.331.0254.924.844.761.02相对距离－作用分值对照表(直线衰减)rf0.010.020.03…0.9910099.0098.0097.00…1.009594.5093.1092.15…0.959089.1088.2087.30…0.908584.1583.3082.450.858079.2078.4077.600.807574.2573.5072.750.757069.3068.6067.900.706564.3563.7063.050.656059.4058.8058.200.605554.4553.9053.350.555049.5049.0048.500.504544.5544.1043.650.454039.6039.2038.800.403534.6534.3033.950.353029.7029.4029.100.302524.7524.5024.250.252019.8019.6019.400.201514.8514.7014.550.15109.909.809.700.1054.954.904.850.05二.商服繁华程度资料整理资料调查：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积等1.商服中心划分边界：明显地物或非商服业建筑级别：市级、区级、小区级和街区级依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等城镇类型商服中心级别数目最低级中心的建筑面积之和，下限/m2大城市2-4级2000-1500中等城市2-3级1500-1000小城市以下1-2级1000-500苏州市商服中心统计表商服中心编号商服中心名称销售总额（万元）级别1观前街商服中心270642.8？2石路商服中心135107.8？3南门商服中心132043.6？4火车站商服中心50280.7？5北寺塔商服中心5892.0？…2.商服中心规模指数采用销售总额等经济指标确定3.商服中心内各级功能分的分割商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。max100/MMMKKIXXMMMiijfIIminminMMfI4.商服中心各级功能的服务半径和相对距离市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边缘的最大距离其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（3-15个区间）商服功能影响作用分综合和商业用地定级：住宅和工业用地定级：(1)()MMrijief(1)MMijiefr/irdd5.编制商服功能影响作用分值表相对距离(r)商服功能影响随距离衰减的作用分值市级功能(影响半径d=)区级功能(影响半径d=)小区级功能(影响半径d=)街区级功能(影响半径d=)作用分作用分作用分作用分1233Mje4Mje1Mje2Mje6.商服繁华影响度作用分城镇各定级单元受到不同级别功能分的共同作用情况；同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和：练习：在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为30、9、3，但同时又受另一区级中心的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为10、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为()。A.41B.44C.49D.561nMMjijiee三.交通条件资料整理(一)道路通达度资料调查：路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度1.道路类型划分作用：主干道，次干道，支路类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道类型数：大城市5-7类，中等城市3-5类，小城市以下1-3类划分依据：宽度，车道数道路类型红线宽度/m车行道宽度/m主干道≈4014－18次干道≈3011－14支路≈157－92.道路的作用指数和功能分道路作用指数反映道路在城镇交通运输中的作用依据道路作用指数确定道路功能分：其中，步行街、单行道的道路功能分减半道路类型定级类型综合定级商业用地定级住宅用地定级工业用地定级混合型主干道110.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.9510.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路＜0.40＜0.40＜0.40＜0.40100RRiifI3.道路影响距离及相对距离主干道、次干道的影响距离：支路的影响半径[0.3-0.75km]道路影响的相对距离（3-10个区间）/2dsl/irdd4.道路通达度作用分综合和商业用地定级：住宅和工业用地定级：(1)()RRrijief()(1)RRijiefr5.编制道路通达度作用分值表相对距离(r)道路类型随距离衰减的通达度作用分混合型主干道(影响半径d=)生活型主干道(影响半径d=)交通型主干道(影响半径d=)…(影响半径d=)作用分作用分作用分作用分1233Rje...Rje1Rje2Rje(二)公交便捷度资料调查：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数1.公交站点流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量（地铁等根据运量换算成公交站点流量）2.公交站点功能分的确定（3-15个档次）3.公交站点服务半径（0.3-0.8km）和相对距离（2-5个区间）的确定4.公交便捷度作用分的计算max100/BBBiifXX(1)BBijiefr5.编制公交便捷度作用分值表相对距离(r)公交便捷程度随距离衰减的作用分值（影响半径d=）一类便捷(站流量=)二类便捷(站流量=)三类便捷(站流量=)…作用分作用分作用分3Bje1Bje2Bje(三)对外交通便利度资料调查：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工具类型、设施规模及分布1.对外交通设施作用指数（某设施或某类设施在对外交通运输中的重要程度，0-1之间，和等于1）和功能分2.对外交通设施服务半径（2-20km）和相对距离（3-5个区间）的确定3.对外交通便利度作用分的确定工业和商业用地定级：综合和住宅用地定级：(1)TTijiefr(1)()TTrijief100TTiifImaxTTTiiII设施作用指数功能分芜湖火车站0.330芜湖汽车站0.220旅游车站0.1515马饮客运站0.110货运码头0.25251.01004.编制对外交通便利度作用分值表相对距离(r)对外交通设施类型随距离衰减的作用分值设施1(影响半径d=)设施2(影响半径d=)设施3(影响半径d=)…(影响半径d=)作用分作用分作用分作用分3Tje...Tje1Tje2Tje四.基本设施资料整理(一)基础设施完善度资料调查：电力、供水、排水、供气、供热、电讯等的类型、数量、分布、投资，技术水平、规模、级别，保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣1.基础设施作用指数（0-1之间，和等于1）：基础设施与日常生活、工作的密切程度2.区域水平系数（0-1）：按设施技术水平、服务方式或分布密度确定（2-4级）3.区域使用保证率（0-100%）：按设施使用持续率、可靠率和保证率确定4.计算基础设施完善度作用分,1,2100IIIIi