第四组万科A投资分析报告

万科A（000002）投资分析报告第四组一、公司简介与定位万科企业股份有限公司是一家大型的房地产龙头企业，公司创立于1984年，1988年开始进军房地产业，1991年成为深交所第二家上市公司。经过三十年的发展，万科已经成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖长三角、珠三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区共计53个大中城市，年均住宅销售规模6万套以上。2014年第三季度公司实现销售面积442.6万平方米，销售金额481.5亿元。1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元。截至2014年9月30日，公司股东总数为619,759户（其中A股619745户，H股14户）。前十名流通股股东情况表如下：表1前十名流通股股东情况表大股东名称2014-12-15前10名大股东持股比例2014-12-15前10名[单位]%股票数量2014-12-15[单位]股华润股份有限公司;万科企业股份有限公司工会委员会14.94001,645,494,720.0000HKSCCNOMINEESLIMITED11.94001,314,945,777.0000国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划3.3000364,036,073.0000安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合2.1300234,552,728.0000GICPRIVATELIMITED1.4200156,870,944.0000南方东英资产管理有限公司-南方富时中国A50ETF1.2600139,073,560.0000刘元生1.2100133,791,208.0000中国民生银行股份有限公司-银华深证100指数分级证券投资基金0.9200101,033,100.0000UBSAG0.640070,698,939.0000万科企业股份有限公司工会委员会0.610067,168,517.0000万科在自身的成长过程中曾获得各项荣誉：入选《福布斯》杂志“世界200家最佳中小企业”、“亚洲最佳中小企业前200强”、“亚洲最佳50家上市公司排行榜；数次荣获《投资者关系》等世界权威平面媒体举办的最优公司治理、最优投资者关系等奖项。在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。公司始终将目光着眼于城市中的主流需求市场，主要为城市普通家庭提供有效的住房供应。万科地产自成立以来，一贯主张“健康丰盛人生”的价值观念，公司十分看重生活和工作的协调，致力于为雇员营造可持续发展的工作平台，鼓舞雇员和公司一起健康成长；主张简单的人际交往关系，致力于创建能够最大程度发挥员工才能的工作环境。在2011年年末，由世界著名的人力资源公司汉威特举办的“2011年中国优秀雇主”评选中，万科被评为全球TOP25优秀雇主，并且两年连续获得“中国优秀雇主”称号。万科致力于推广行业节能减排，不断推动绿色建筑及相关的居住房屋产业化。2011年，公司共计申报绿色的三星项目有273.7万平方米，是全国共计数量的52.9%。在2007年年度，建设部批准万科建筑研究中心成为中国住宅产业化试点基地。公司持续推动居住房屋产业化的进程。在2009年年度，万科公司北京假日景观工程B3号和B4号楼被授予“北京房地产优秀产业化试点工程”的称号。同时东莞的万科建筑技术有限公司也取得了由广东科学厅、广东财政厅、广东国税局以及广东地税局联合颁布的高新技术企业认证证书，万科公司则是第一家被选出的高新技术性企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。公司致力于坚持不懈的提高产品的品质。累计到2011年年度，万科房地产公司共计有27个工程取得“詹天佑大奖优秀居民小区金奖”，其中的天津水晶花小区、广州的四季城、中山的城市景观工程分别取得了“中国国家建筑工程詹天佑大奖”。二、房地产行业发展情况分析1.政策影响分析2014年上半年，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，房地产市场出现自发性回调。在房地产政策层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。而地方政府面对市场销售形势的下滑和低迷，纷纷展开楼市政策微调，其中限购松绑是地方政府政策微调的重点。从政策影响来看，随着地方政府陆续出台促进市场发展的刺激性政策，市场信心有所回升，下滑的趋势有所放缓。但应看到的是，随着楼市调控政策的逐渐去行政化，市场机制将在房地产市场领域发挥越来越重要的作用，政府出台微刺激政策可以减缓市场下滑的幅度，并在未来出现阶段性企稳，但难以改变市场整体趋势性变化。从未来政策走向来看，“稳增长、促改革、调结构、惠民生”的整体发展思路不会改变，但在市场的压力下会有更多的“微刺激”政策出台，地方政府出于房地产去库存化的考虑，会有更多的城市放松楼市限购政策。2.全国房地产市场运行情况全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数止跌回升；二是房地产开发投资增速虽继续下行但降幅有所收窄；三是全国商品房销售面积和销售额的降幅均收窄。2.1国房景气指数变动情况2014年以来，房地产市场受持续收紧的信贷，不动产登记制度、税费环境以及市场供需关系等因素影响，下行压力明显。目前楼市已经步入周期性调整期，房地产行业今年的整体下行趋势将持续，但近期在房贷新政影响下，国房景气指数止跌回升。国家统计局发布的数据显示：10月份，“国房景气指数”为94.76，比上年同期回落2.12点，但比上月回升0.04点。图12010年6月-2014年10月“国房景气指数”变动趋势注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。数据来源：国家统计局2.2房地产开发投资情况房地产的高速增长时代已经渐渐落幕。由于市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，使得房地产企业在开发投资方面更加谨慎，房地产投资增长的逐渐放缓相对确定。近期受央行放松房贷利好影响，房地产投资增速虽然继续下行，但是降幅有所收窄。国家统计局发布的数据显示：2014年1-10月，全国完成房地产开发投资77,220.3亿元，同比增长12.4%，增幅同比回落6.8个百分点，比2014年1-9月回落0.1个百分点。图22013年9月-2014年10月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局从供应结构来看，2014年1-10月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资52,464.2亿元，同比增长11.1%，增幅同比回落7.8个百分点，比2014年1-9月回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.9%；办公楼投资4,516.6亿元，同比增长23.8%，增幅同比回落13.1个百分点，而比2014年1-9月提高1.0个百分点，所占比重为5.9%；商业营业用房投资11,686.9亿元，同比增长23.4%，增幅同比回落3.5个百分点，而比2014年1-9月提高0.6个百分点，所占比重为15.1%；其他投资8,552.6亿元，同比增长2.4%，增幅同比回落4.7个百分点，比2014年1-9月回落0.6个百分点，所占比重为11.1%。从住宅供应结构来看，2014年1-10月，90平方米以下住房完成投资16,719.4亿元，同比增长7.1%，增幅同比回落9.4个百分点，而比2014年1-9月提高0.1个百分点，占住宅投资的比重为31.9%；别墅、高档公寓完成投资3,098.8亿元，同比增长5.6%，增幅同比提高0.1个百分点，而比2014年1-9月回落1.8个百分点，占住宅投资的比重为5.9%。图32013年9月-2014年10月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况数据来源：国家统计局图42012年4月-2014年10月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2014年1-10月，东部地区完成房地产开发投资43,194.7亿元，同比增长12.4%，增幅同比回落4.7个百分点，比2014年1-9月回落0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为55.9%；中部地区完成投资16,522.7亿元，同比增长11.0%，增幅同比回落9.1个百分点，而比2014年1-9月提高0.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.4%；西部地区完成投资17,502.9亿元，同比增长14.0%，增幅同比回落9.8个百分点，与2014年1-9月持平，占全国房地产开发投资的比重为22.7%。图52013年9月-2014年10月累计不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局图62011年11月-2014年10月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局2.3商品房建筑与销售情况2.3.1土地购置与待开发情况2014年1-10月，购置土地面积增速大幅回升，由负转正，但土地市场并未好转。国家统计局发布的数据显示，2014年1-10月，全国房地产开发企业购置土地面积26,971.7万平方米，同比增长1.2%，而上年同期为下降3.6%，2014年1-9月为下降4.6。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积38,992.1万平方米，同比增长3.7%，增幅同比提高2.8个百分点，比2014年1-9月提高0.9个百分点。图72013年9月-2014年10月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局2.3.2商品房施、竣工面积政策放松推动了房企新一轮开工高潮，2014年1-10月，新开工面积降幅继续收窄。国家统计局发布的数据显示，2014年1-10月，全国商品房累计施工面积692,132.3万平方米，同比增长12.3%，增幅同比回落2.3个百分点，而比2014年1-9月提高0.8个百分点。其中，商品住宅施工面积491,855.3万平方米，同比增长8.8%，增幅同比回落3.3个百分点，而比2014年1-9月提高0.7个百分点；房屋新开工面积147,661.0万平方米，同比下降5.5%，降幅比2014年1-9月缩小3.8个百分点，而上年同期为增长6.5%。图82013年9月-2014年10月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局国家统计局发布的数据显示，2014年1-10月，全国商品房累计竣工面积63,888.9万平方米，同比增长7.6%，增幅同比提高5.8个百分点，比2014年1-9月提高0.4个百分点。其中，商品住宅竣工面积48,748.7万平方米，同比增长5.1%，与2014年1-9月持平，而上年同期为下降0.8%。图92013年9月-2014年10月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局2.3.3全国商品房销售情况限购放松对房地产市场的影响较为明显，楼市销售明显好转。2014年1-10月，商品房销售面积和销售额的降幅均有所收窄。国家统计局发布的数据显示，2014年1-10月，全国商品房销售面积88,493.8万平方米，同比下降7.8%，降幅比2014年1-9月缩小0.8个百分点，而上年同期为增长21.8%。其中，商品住宅销售面积77,606.7万平方米，同比下降9.5%，降幅比2014年1-9月缩小0.8个百分点，而上年同期为增长22.3%；同期，全国商品房销售额56,384.9亿元，同比下降7.9%，降幅比2014年1-9月缩小1.0百分点，上年同期为增长32.3%。其中，商品住宅销售额46,375.0亿元，同比下降9.9%，降幅比2014年1-9月缩小0.9个百分点，上年同期为增长32.6%。图102013年9月-20