论开征物业税对中国房地产经济的影响

论开征物业税对中国房地产经济的影响傅光明华中科技大学管理学院内容提要：本文从理论和和实际两个方面分析了物业税开征后对我国经济产生的重大影响。主要是有利于房地产业的健康发展，有利于调节房地产市场的过度需求。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康发展：有利于房地产价格的稳定。主题词：物业税房地产经济影响开征物业税，对中国的房地产市场具有一定影响：有利于房地产业的健康发展，有利于调节房地产市场的过度需求。因为物业税根据对房产和土地的评估价值征税。谁的房产多，谁就要多交税，而且不是一次性多交税。而是每年都要多交税。这样，就能适当抑制对房产的需求，不会鼓励人们多买房、买大房等着升值牟利。而是要考虑支付房地产税均成本，从面控制对房产的过度需求．有利于防止房地产业泡沫的出现。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康发展：有利于房地产价格的稳定。但由于地区经济发展的不平衡，物业税的开征会对地区经济发展产生不同的影响。一、文献综述在国外的文献中，最著名的是美国学者对财产税对经济影响的两种对立的理论观点：williamfischel从理论和实证两个方面论证了财产税是受益税。他认为：基于地方财政体系中的正确地认识，财产税是一种近似与能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，．fi于能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，fisehel提出地方公共项目带来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将“资本化”转入当地财产的价值中，即一方面地方学校质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格，另一方面低税率也会增加住房价格，在其他因素相同的前提下，人们愿意付出更高的价格住在公共设旆相对较好的面税率又较低的社区内。因此。那些社区的住房价格也会相对较高。他指出，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多子成本的地方财政项日。(comia，earyc．andwhaler,Gloriae．1999．thepersonaltex．handbookOntaxafion,w．b．hilkdr。handi．a．Richm'dson,eds删y0e：k，珂珥Iar∞ldeeker)另一种观点认为：对资产征税，扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策，因为税率既包括建筑物，又包括其他地面设旌．所以地方财产税增加了建筑物和其他地方设施的成本，减少了房屋和其他设施的建设，导致了土地利用不足。单位土地面积的资本投入低于有效的资本投入。在mieszkowski中，资本完全逃脱了地方财产税税率与整个经济的平均税率之间的差异而带来的缴税负担，在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素(土地和劳动力)的生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋和商品的价格。与此同时，资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使该地区的工资和土地价格上升，并使房屋和商品的价格下降，mieszkowskl将一结果称作财产税的消费税效果．并指出就经济总体而亩，消费税效果基本为零。因此，根据新论，财产税的利润税成分是决定其归宿的主要因素，而财产税的消费税效果则只起次要作用。另外，消费税效果显然扭曲了整个经济中的资本配置，资本会从高税收的行政区域向低税收的区域直到各个地区的资本税后回报相等为止。(bartil【，limothyj,1994jobs,produelivity,andlocaleconomicd钟elopnmnt：wkatimplieationsdoese。圈“蚰ⅡIicresearchhavefortheroleofgoverramcntnattaxj．47，847_86I)在国内的文献中，李建阁(2004)认为物业税改革“可以转变地方政府的短期行为，使他们更关心投资环境。”吴小灵(2004)也认为：如果开征物业税，就可以促使地方政府着力改环境，保证地方政府从土地增值中获得稳定的税收，减轻地方政府变相举债行为，从而有效地利用资源。李云鹏(2005)认为物业税的制度下．地方政府的行为将发生根本性转变·地方政府将会集中精力于城市基础设施建设，提高土地价值，而不是热衷于上项目、建工厂去开辟财源。这种靠4度也有助于减少寻租和腐败行为。(席卫群：《开征物业税须明确的几个细节问题》．载《涉外税务》2004年第4期)有的学者则对开征物业税对房价、地方政府、消费者、开发商四个方面的影响做了正反两方面的分析，并提出了具体的建议。(万婷：《对我国开征物业税的理性思考》，载《中国房地产信息月刊》2004年第6期)有的学者指出：稳定房价、抑制投机、稳定政府财政收入、降低银行金融风险、土地宏观调控的增强、批租形式下房屋所有权和土地使用权期限不吻合等问题的初步解决，都将在一定程度上有赖于城市物业税制的建立与完善。(王春林、屠梅曾：《开征物业税的研究与思考》，载《上海管理科学》2004年第2期)有的学者从物业税征收的背景入手，就征收物业税对于政府收入、房地产市场、房地产结构、企业利益和居民利益的影响做了细致分析。(胡怡建：《物业税改革的背景和影响分析》，载《涉外税务》2004年第9期)有学者提出：物业税是对现行税种的零星代和有机整合。其立法模式的选择不仅承载着我国财产税制价值目标重新定定位的诉求，而且还面临着诸多制度层面的挑战。中国现阶段，物业税采取个别财产税的混合分离制是平衡物业税价值目标和我国现行征管制度间冲突的最佳选择。(黎江虹；《我国物业税立法模式的选择》，载《法商研究》2004年第3期)综台学者有不同角度的阐述。开征物业税对经济的影响有四个方面：一是房地产调控的影响。目前我国部分地区房地产过热，出现了泡沫的苗头：房价过高，投机炒作现象显著，存在着较大的金融隐患。因此，改革现行的房地产税制，征收物业税是挤压泡沫，平抑房价，增强税收作为经济调节杠杆作用的重要举措之一。二是对地方财政的影响。目前，土地出让金是地方政府收入的重要来源。而现在实行的土地“批租制”要求用地者：购买40年至70年不等的土地使用权所需的大部分相关税费一次性支付。在未来增量土地供给日益紧张的约束下，这种“寅吃卵粮”的做法与地方政府财政收入的刚性增长要求构成了潜在的矛盾。目前我国也没有形成地方主体税种，无法保证地方政府财政的稳定性。因此．开征物业税，改革现有上地出让金的支付方式，由一次性征收转变为经常性税收．培育地方主体税种，是保证地方财政收入持续和稳定的需要。三是对税制完善的影响。从目前的房地产税制来看，存在着税费繁杂、费大于税，税基过窄、免税范围太宽，计税依据不合理，税负不公平等一系列问题：从国家财税体系来看，现代化的完整的税收体系应包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。相对于其他两类，我国的财产税仍处于相对滞后的状态。开征物业税是建立健全财产税体系的开端。四是对外开放的影响。加入WT0后，我国经济已经融人世界经济的大循环，而发达国家大都统一征收“物业税”。因此，开征物业税也是引入国际惯例、同世界接轨的需要。二、钧业税模拟与案铹分析(一)物业税模拟。2003年直辖市财政局对市内经济技术开发区纳税单位120个，免税单位11个及8个区部分重点税源户，共计400个单位的房地产数据进行了评估。基本结论是：l、以总体税负不变为原则，以税收收入目标值与房地产模拟评税计税价值之比匿算税率，分别为1．44％和0．8％。其中：评税价值如果不包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为I．44％；评税价值如果包括原未计入房产原值土地评税价值。测算税率为0．8％。2、评估后，房地产评估值为807亿元，其中房屋401亿元，土地406亿元(其中未含在房产原值中的土地的评估值为358亿元)。与房产原值527亿元相比，增加280亿元，增长53％，主要原因是计税依据中增加了部分土地的评估价值。反映了北京房地产市场土地资源稀缺、地价高的特点。3、房地合一、按评估值征税将使税收收入大幅增长，土地是主要税源增长点。这有利于运用税收政策加强对稀缺土地资源的宏观调控，同时便于建立以房地产税为主体的地方税体系，更好地为地方政府组织财政收入。4、探索确定了科学的评税方法。采用重置成本法评估房产价值、基准地价系数修正法评估±地价值符合房地产评估原理和我国目前房地产管理现状，具有可行性；评税标准易于掌握，运用计算机实现批量评估，评估成本低，具有可操作性：评估技术标准和计税价值比例可以根据城市经济水平、房地产市场的发展以及政府的财政收支状况进行定期调整，具有灵活性。建立了房地产档案，实现对房地产税源的档案化管理。通过与国土房管部门房地产信息交换制度，基本能够达到对房地产税源的静态和动态管理，解决现行税制下房地产税源不清的问题。(二)、案例分析物业税实际上就是房地产税。不言而喻课税对象应该包括房产和地产。然而，我国城镇土地属于国有，所以物业税的课税对象应该是房产。除此以外。还要考虑物业税的优惠政策。从物业税整体设计的角度，物业税的征税范围应该包括农村。但是考虑到农村居民收入低、负担重，纳税能力弱，可以考虑对农村家庭用房产免税。同理，对城市居民基本生活住房应该免税。对基本生活住房的确定不仅要考虑住房面积还要考虑单位面积价值，要把两者结台起来。各个地方的人均免税面积要一致，但由于所处地段不同，单位面积的房价会有差异，因此，免税额会存在差别。各个家庭的免税额根据入口数乘以相应的人均免税额来确定。税率的确定以不减少地方财政收入为宜。在我国，房地产税收体系包括房产税，城市房地产税，城镇±地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。其中，前三者是房地产在持有过程中需要缴纳的税收，后三者是房地产在流转环节需要缴纳的税收。开征物业税后应取消前三个税种。城镇土地使用税，从某种意义上说，它不是税，而是地租。至于土地增值税，我国仅就已出售土地的增值额课税，这使得出售土地与保育土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。再加上土地增值税计算繁琐，征收阻力大，已经造成了很高的税收成本，收入是得不偿失的。因此司‘以采用所得税的形式予以调节，同时避免重复征税。虽然，部分园家的税率还区分了营业用房和住宅，但还是设置一档税率为宣。因为营业用房的价值本身就高于住宅的价值，能够体现公平原则。根据以上情况，以某省辖市的数据进行模拟测算。根据(2003年某省辖市国民经济和社会发展统计公报》显示，2003年末市区居民人均住房使用面积17．2平方米，其中市区户籍人口393．19万人，那么至少有住宅面积6762．87万平方米(非住宅物业暂不考虑)。假定人均免税面积为10平方米，以2003年商品房销售价格6000元／平方米为单价进行测算：假定税率为0．5％，物业税收入将在8．5亿元左右，比城镇土地使用税、土地增值税、房产税这三个税种的收入总和多4亿左右。就居民负担来说，如果一套价值40万的商品房，居住人口为3入，税率为0．5％，年应缴物业税为i100元；如果拥有一套价值100万的商品房，居住入口为3人，税率为0．5％·年应缴物业税为4100元。以整个市目前的人均负担看。物业税的人均年负担在200元左右。按照2003年市区居民人均可支配收入12898元．地方财政一般预算收入为150亿元来测算，物业税负担占人均可支配收入的1．6％。占地方财政一般预算收入的比重为5％。开征物业税后，可以改变目前的对房地产交易环节税负重，而对持有环节税负轻的不合理现象．过分侧重房屋流转环节的税收不利于房产的自由流动，税收收入不稳定且增长乏力-如果重视对房屋持有环节的征税。地方政府为了获得更多的税收收入必将蘸视城市环境的建设，重视人民居住质量的提高，地方政府的行为会更加符合公共财政的要求·60三、开征物业税对房地产业需求和供给的影响近几年房地产业成为推动社会固定资产投资快速增长的主力，房价的飚升刺激了投资的迅猛增加，带动了相关产业，拉动了经济增长以及地方财税的迅速增加。长三角各地房地产业的投资在全社会的固定资产投资中都占到20％以上。中国当前房地产业发展如火如荼，其重要原因是中国进入了人均1000—4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金