房地产抵押典当

第八章房地产抵押典当•学习目标：•1．了解典当的含义、产生与发展，中国典当业恢复发展及其现实意义。•2．理解房地抵押产典当概念。•3．掌握房地抵押典当业务流程。第一节房地产抵押典当的含义•（一）典当的含义•典当一词有广义和狭义之分，广义的典当包括典、当、质、押四种（亦有说典、当、质、押、按五种），狭义的典当仅指其中规模较大的典与当的合称，近代以来，典与当的区别已经基本消失，因而合称为典当。质店和押店是典当业中规模较小的两种，按店主要是广东、福建之称呼，其他地方极少用之。在近代江南，质店也是较少间，民间通常将质押店通称为押店。•目前，普遍接受的典当传统含义和法律特征有：①典当，一般是指当，如典当行业“当”字是其标识；②典，即典权，是支付典价，占有他人不动产，是一种用益物权。典权是在市场经济不发达条件下随着田宅买卖制度的产生而产生的；③当，即营业质权，是质权的一种，是指为了担保债权的实现而占有由债务人或第三人移交的动产，当债务人逾期不履行债务时，可对该动产主张优先受偿权。另外，根据民间习惯。如果当字用于不动产时，则不需要转移占有。•（二）典当行及其运作过程•典当行被定义为依照《典当管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和同公司法》的有关规定。•典当行的运作过程，涉及收当、赎当、续当和绝当，及拍卖、变卖或者折价过程。二、典当的产生与发展•典当业在1987年十一届三中全会后恢复经营，自1987年底四川省成都市成立新中国第一家典当商行——成都市华茂典当服务商行以来，典当业在我国大地上又悄然兴起。典当业的行业类型和典当行的机构属性，长期以来存在争论，由于典当行数量的增加，一些地方发生了非法集资事件。•2007年，中国典当业继续保持平稳快速发展。2007上半年已开业的2342家典当行资产总额862亿元，同比增加12.7%；累计实现典当总额441亿元，同比增长31%；典当余额为254亿元，同比减少7.7%；息费收入30.7亿元，同比增长14%。•2008年金融危机中很多行业都受到冲击，但是典当行的生意却红火起来。不少中小企业在银行贷款困难时，纷纷选择典当行作为融资渠道。三、中国典当业恢复的现实作用•典当作为一项金融业务，其主要作用有以下几点：•1．融资的作用•2．支持生产、活跃流通、解危救难、方便群众•3．稳定社会经济、金融秩序•4．房地产典当的运作，有利于置业投资的发展四、房地产抵押典当•（一）房地产典当的含义•根据《典当管理办法》，房地产抵押典当是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。•（二）房地产典当的发展•自1987年第一家典当行复出至今，典当业经历了从无到有、从小到大、从弱到强的发展阶段，现代典当业与传统典当业在概念上已发生了巨大变化。当物也已从动产扩大到包括不动产在内的几乎所有可以在市面上流通的物品，经营范围极为广阔。自2001年国家典当主管部门对房地产典当业务“开禁”以来，房地产典当已逐渐成为典当业大力开展的一类业务，甚至成为许多典当行的主营业务方向，并取得较好的经济效益。2005年《典当管理办法》规定了房地产抵押典当，人们对典当业的认识趋于理性，房地产在典当业务中的比例越来越大，有着更广阔的发展前景。根据上海典当行业协会统计，2008年上海市典当行业典当总金额约92.19亿元，其中房地产抵押典当61.24亿元，占典当总金额的66.42%。第二节房地产典当业务流程•一、房地产抵押典当业务的流程•房地产抵押典当业务的流程为：①典当申请；②受理收集材料；③房地产价格评估；④内部申报批复；⑤签订抵押典当合同；⑥办理他项权利登记；⑦发放当金；⑧典当处理；⑨总结归档。•（一）典当申请•当户根据自身的需要向典当行提出典当金额、典当期限的申请，申请中应列出当户资金用途、抵押物品、所需资金额度、所需当期等。•（二）受理收集材料•典当行根据当户的申请，要求当户准备审查所需材料。如果当户是个人，则应准备下列材料：•（三）房地产价格评估•典当行业务人员进行实地考察、详细了解该房地产的地理位置、建成时间、面积、使用状况及周边环境，向当地土地、房管部门及相关人员了解当物所在地基准地价和市场价格。•房地产的当金数额经协商不能达成一致的，双方可以委托有资质的房地产价格评估机构进行评估，估价金额可以作为确定当金数额的参考。•（四）内部申报批复•实地考察结束后，整理考察报告，报告中要根据考察情况对资产质量、价格作出评估，反映出业务人员对该资产的真实意见。同意受理的要提倡当金额度，提交待审会会议研究。•（五）签订抵押典当合同•贷审会同意发放当金后，与当户签订详细的抵押典当合同。合同中约定借款时间、借款额度、还款时间、综合服务费、抵押物价值、双方的权利业务及违约责任等。同时，应办理公证和房地产保险等事项。•（六）办理他项权利登记•办理房地产抵押登记必须随同当户一同前往，规避当户可能发生的道德风险。•（七）发放当金•所有手续办理完备之后，典当行向出当人开具当票、发放当金，由当户开具当金全额收据。•（八）典当到期处理•典当期限到期后，当户凭当票和其他有关证件到典当行归还借款，并办理注销房地产抵押登记等手续（赎当）。•典当期内或典当期限届满后5日内，经双方同意可以续当，续当一次的期限最长为6个月。续当期自典当期限或者前一次续当期限届满日起算。续当时，当户应当结清前期利息和当期费用。•典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的，为绝当。•（九）总结归档•单笔业务结束后，典当行将相关文件、材料、业务记录整理归档，妥善保存，以备后查。二、房地产抵押典当风险规避•主要是建立好两个体系。•（一）建立完善房地产价格评估体系•房地产价格评估，是房地产抵押典当中的重要环节，准确的市场评估是开展房地产典当业务的基础，既能避免典当行风险，同时也保障了当户的利益。•房地产的不可移动性和受制于地方性需求的特点，决定了房地产是一个地区性市场，即不同城市，甚至同一个城市的不同地区之间，市场条件、供求关系、价格水平等都不具有可比性。再加上房地产的个别性，价格形成机制的复杂性，市场影响因素的多样性，对于典当双方来说，确定准确的价格是非常困难的。•（二）建立法律保障体系•房地产典当业务风险往往还来自于各种各样的法律纠纷，建立健全法律保障体系，严格按照一定的法律程序和制度开展典当业务，可以减低典当业务风险。典当行前期对房地产权属进行审核，典当双方签订抵押典当合同，办理抵押登记手续等，都是以防当户一旦无力偿还本息时，典当行可以通过法律程序保护自己的权益。•房地产抵押典当手续办理要合法，严禁偏离政策和有关法规；签订的合同内容，在法律上不能有缺陷或不完善的漏洞，否则这都将成为无法实现债权的隐患。•为了防止绝当后债务人不配合，所有法律文件和法律程序一定要事先准备齐全。如果要进行诉讼保全，也要通过法律程序，请法院、公安执法人员执行。三、房地产抵押典当与房地产抵押贷款的区别•房地产抵押典当本质上还是抵押贷款，归属于房地产抵押贷款的范畴，但与一般意义上的房地产抵押贷款相比，也存在一些不同。比如，经营机构方面看，房地产抵押典当的经营机构是典当行，是专门从事典当活动的企业法人，属于非金融机构。而一般房地产抵押贷款的经营结构是银行或者其他金融机构；服务对象方面看，房地产抵押典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人。房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。•此外，与一般房地产抵押贷款相比，房地产抵押典当的优势主要体现在以下几个方面：•1．办理时间短•向银行申请短期贷款周期一般为2个月左右，在典当行办理房地产抵押典当业务，一般一周左右可完成所有手续。•2．借款成数高•一般情况下，银行抵押贷款最多贷五成；房产抵押典当最多可以贷到八成，通常典当行会针对私房、已购公房等不同房屋性质按不同比例放款。•3．不需评估费•房地产抵押典当也需要评估，但这个评估通常由典当行的专业人士进行，不需另付评估费，所以花销大概只有几百元的上市审核费用。•4．当金用途不受限•向银行申请的短期贷款，只能用于申请贷款的用途范围内，若用途不当或挪作他用，银行有权收回进行信贷制裁；典当行通常只是对顾客的用途进行询问，除法律规定的不作为外，都不受限制。•房地产抵押典当的劣势则有以下几个方面：•1．资金使用时限短•房地产抵押典当一次最长6个月；银行贷款的期限至少半年或一年以上。•2．利息数额高•房地产抵押典当金利率按中国人民银行公布的银行机构六个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，月利率往往是银行抵押贷款的四五倍•3．融资规模偏小•无论是相对银行的实力，还是相对应房地产企业动辄上千万的所需开发资金数额，作为准金融机构的典当行由于发展不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑项目的开发所需四、房地产抵押典当的常见误区•1、任何典当行都能经营房地产典当•2、所有房产都能典当•3、典当需交出房地产•4、当期最长6个月•5、评估值即当金•6、到期不赎即为绝当•7、绝当即与当户无关课堂讨论•开发商在何种经营状况下会选择房地产抵押典当渠道获得房地产开发资金？复习思考题•1．什么是典当？什么是典当行？•2．什么是房地产抵押典当？•3．房地产抵押典当业务的流程是什么？•4．房地产抵押典当应如何规避风险？•5．房地产抵押典当与房地产抵押贷款有什么不同？实践与训练•实训项目：作为房产业主和潜在的出典人，了解当地典当行业、房地产典当业务的发展情况。•实训目的：通过模拟潜在的出典人，熟悉我国及当地目前的房地产典当现状。•实训步骤：•（1）同学分组：3～5人一组，收集相关信息并走访当地典当行。•（2）每个小组分析典当行业存在的问题，提出发展策略并提交一份实训报告。案例分析•王先生是一家公司的老总，最近，公司引进了一个新型的项目急需一大笔资金，但公司正处于发展期，没有足够的资金，去银行贷款放款速度不够快。如果错失了这一机遇，就会使公司失去一次特别好的发展机会。王先生在朋友的推荐下来到某典当行咨询，典当行派你作为业务员与王先生洽谈。•思考题：•请您告诉王先生的业务办理流程，和需要准备的材料。