泗阳德华逸墅营销执行案

PARTI：THEMARKETBACKGROUND/市场背景PARTII：THEPROJECTDEVELOPMENTIDEA/开发理念PARTIII：THEPRODUCTFIXPOSITION/产品定位PARTIV：THESALESTACTICS/销售策略PARTIIV：THEPROMOTIONTACTICS/推广策略泗阳德华逸墅项目营销执行报告——上海合顺PARTITHEMARKETBACKGROUND市场背景泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西部地区；既是南北、东西生产要素流动的战略要冲；穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。泗阳，处于长三角经济带、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区，极具诱惑的发展潜质。城市背景：泗阳近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定，04年增长率为11.8%，而05、06两年年增长率维持在15%左右，均高于国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏观经济处于上升通道，但积累不足。近两年泗阳社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在泗阳县交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。泗阳目前经济发展正处于稳步起飞阶段。房地产发展具备良好经济基础城市背景：泗阳规划发展以一环一轴为架构，呈“三区、三轴、三带”格局城市背景：泗阳县总体规划图城市发展方向——北扩、东延、南跨、西进，拉开城市框架。总体结构——呈“三区、三轴、三带”格局。三区:古镇区、中心城区（老城区和新城区）和东、西工业园三轴：商业轴、文化轴、城市发展轴三带：京杭运河风光带、泗塘河风光带、两渠风光带实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城“四城联动”战略城市背景：面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市的目标。大力实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城“四城联动”战略，全面推进淮海东路商贸轴、运河大道生态轴、鞍山路文化轴“三条动力轴”和泗水河、泗塘河、大运河三条景观带建设。新区+市区产业发展：泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具特色。为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳县在城郊兴建了经济开发区，分为西区和东区。泗阳城市未来发展方向：产业组团规划明确，未来发展清晰可见宏观背景小结：经济增长极泗阳县依托区域现有的资源优势，积极培育和发展其中的重点产业。城市化进程“四城联动”的城市发展战略，与北扩、东延、南跨、西进的城市总体规划方向相互呼应。泗阳房地产市场格局：以老城区为核心，东向、北向为发展重点泗阳房地产市场：目前泗阳的城市发展重点是城东和城北区域，特别是城北文化新城阶段性发展比较成熟，已经为泗阳当地居民所认可。本项目所处于的位置为城北文化新城。老城区城东工贸新城城北文化新城泗塘河高尚居住区城西板块泗阳房地产市场：目前泗阳的房地产开发正进入高潮期，当前及后续的开发供应量较大，需求仍在保持高速增长趋势，而由供求决定的价格走势则出现放缓迹象湖东以东●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势放缓项目名称：泽园太阳城项目位置：桃源路与文成路交叉项目开发单位：江苏金康至房地产开发有限公司项目电话：[phone]整体定位：浪漫法式风情，私享尊荣人生建筑形态：多层、小高层、联排园林风格：法式总占地面积：84330平方米总建筑面积：10万平米项目构成:花园洋房+住宅容积率：约1.28总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无宣传中法式传统的大气配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近生态公园本期开盘时间2008年4月（二期）本期推出总户数：370（约）本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000（均价，报价）1400（6楼）整体销售率：50%（约）销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年11月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+学校老师+南部城郊居民+在外打工泗阳楼市个案研究产品类别户型面积户数比例销售率多层2——7420%——多层311/1282968%——销售分析——项目二期已开盘，从的销售情况分析，由于价格在市场上比较有竞争力，同时推出了市场稀缺产品——小错层，因此销售情况也比较乐观。区域分析——项目所处区域为泗阳“行政文教区”北侧，目前周边的生活配套还不完善，与城区的交通还不方便，但发展潜力巨大营销分析——项目未有部分优惠促销措施物业分析——项目的整体规划无亮点，但外立面较突出，户型以三房为主，面积配比合理小结：项目所处位置较偏，但由于价格和产品比较有竞争力，因此二期仍能实现较高的去化率。泽园太阳城泗阳楼市个案研究项目名称：福润嘉园项目位置：长春路洋河中路交叉项目开发单位：江苏昊峰房产置业有限公司项目电话：[phone]整体定位：泗水河畔宝地华府，高尚人文社区建筑形态：多层园林风格：无总占地面积：4.2万平方米总建筑面积：6.5万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.4总户数：800车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无中式景观的灵巧配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近纺织大学本期开盘时间2008年5月（二期）本期推出总户数：308（约）本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000（约）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年12月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率多层274/80——7%——多层4131/144——11%——多层394-108——58%——泗阳楼市个案研究项目名称：清华园项目位置：北京中路人民北路项目开发单位：宿迁市恒生房地产开发有限公司项目电话：[phone]整体定位：书香中的生活，风景里的家建筑形态：多层、小高层园林风格：中式总占地面积：84亩总建筑面积：7.8万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.5总户数：800车位数：——产品品质及规划评述：品质不错，即使建筑排列比较呆板，但社区景观创新性强，而且有人造坡地园林景观规划评述：将中式住宅和园林相互结合，实现较完美的结合配套设施:周边基本设施配套较齐全，尤其临近各种教育机构本期开盘时间2008年5月（最后一批）本期推出总户数：70（约）本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：2400（报价、8F）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——后续产品规划情况：有2期，但还未动工目标人群概述：拆迁户+城郊居民+学校老师及陪读家长产品类别户型面积户数比例销售率小高层3121-12670————————————————泗阳楼市个案研究项目名称：丰泰环球机电城项目位置：淮海东路与嘉定路交叉项目开发单位：江苏丰泰房地产有限公司项目电话：[phone]整体定位：跟大商家一起赚钱去建筑形态：多层园林风格：无总占地面积：180亩总建筑面积：18万平米（住宅8万平方米）项目构成:住宅+商业容积率：约1.8总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近汽车站本期开盘时间2007年11月本期推出总户数：360本次推出体量：9栋多层本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：1800（均价）1700-2000整体销售率：99%销售周期：5个月本期推出户型配比下期开盘时间：2008年7月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率多层3101-13036040%99%泗阳楼市个案研究项目名称：大顺公寓项目位置：泗阳新车站西侧项目开发单位：宿迁大顺房地产开发有限公司项目电话：[phone]整体定位：尚品住宅，精致生活建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：0.5万平方米总建筑面积：2万平米项目构成:住宅+底商容积率：约4总户数：184车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此采用传统兵营式排列配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近汽车站本期开盘时间2008年1月15日本期推出总户数：184（约）本次推出体量：一栋小高，3栋多层本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：1650（均价，报价）1800（均价，报价）整体销售率：90%销售周期：3个月本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层288/107/116——————小高层161——————多层210054多层312130————泗阳楼市个案研究项目名称：万诚御景苑项目位置：泗中东侧，文成路项目开发单位：江苏万诚置业有限公司项目电话：[phone]整体定位：都市文化新城，首席教育大盘建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：——总建筑面积：——项目构成:住宅+底商容积率：约1.5总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：小区的园林绿化比较缺乏，无明显特色配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近泗阳中学新校区本期开盘时间未开盘本期推出总户数：240（约）本次推出体量：4栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：2000（均价，报价）整体销售率：销售周期：3个月本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层3113——————泗阳楼市个案研究项目名称：金地如意里项目位置：人民路淮海路交叉项目开发单位：江苏舜天置业公司项目电话：——整体定位：中心生活，独特享受建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：3.9万平方米总建筑面积：7.3万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.86总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此景观规划欠缺配套设施:周边基本生活配套及设施配套较完善本期开盘时间2008年底（预计）本期推出总户数：40（约）本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：未报价整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：2007年12月目标人群概述：拆迁户+生意人产品类别户型面积户数比例销售率小高层3140-160——————泗阳楼市个案研究项目名称：东方现代城项目位置：北京路桃源路项目开发单位：江苏国大置业有限公司项目电话：——整体定位：文教核心，品质住宅建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：259亩总建筑面积：30万平米项目构成:住宅+底商容积率：约2总户数：约1500户车位数：——产品品质及规划评述：总体上呈兵营式排列，部分采用眼帘式的围合形成中央景观，小高层沿北京路布置园林景观规划评述：建筑立面无明显的对比，楼盘形象呆板，组团间无显著差别，景观区域分布不均配套设施:周边基本生活配套完善本期开盘时间三期开盘时间未定本期推出总户数：未定本次推出体量：未定本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：2000（二期报价）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比前期开盘时间：——目标人群概述：拆迁户+志远中学老师产品类别户型面积户数比例销售率小高层3————————多层2————————泗阳楼市个案研究项目名称：东方名苑项目位置：北京路上海路项目开发单位：江苏亚都房地产开发有限公司项目电话：——整体定位：新城地段，未来生活建筑形态：多层、小高层园林风格：无总占地面积：107亩总建筑