国泰君安-房地产行业：国庆假期日均销量同比快增，但环比下滑-

请务必阅读正文之后的免责条款部分国庆假期日均销量同比快增，但环比下滑——新版房产行业周报第96期（9.27-10.7）孙建平李品科[e-mail]@gtjas.comS0880209040413S0880109074434本报告导读：2010年研究和配置房地产行业必读品。摘要：z十一长假日均销量同比快速增长。十一长假一二线典型城市日均销量相对2009年十一同比上升29%；相对08年十一上升110%。z十一长假日均销量环比节前一周正常交易日下滑73%。但历年国庆长假成交数据均会由于房产交易部门休假等原因而导致下滑，因此同比数据更有意义。二手房因同一原因大幅低于节前。z9.27-10.2一周销量环比上升，但10.3-10.7销量环比开始下降。z房价仍呈小幅上涨态势，包括一手房和二手房。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为46%，其中一线城市上升45%，二线上升47%。z由于销量回升，近期去化时间从7月份的12个月快速下降至6个月。一手房整体可售面积相对四月中旬最低点上升24%，整体仍处低位。z目前A股主流开发商估值10年PE14倍左右，RNAV折价18%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价19%；二线地产10年PE15倍，RNAV折价12%。出租类10年19倍，RNAV折价21%，PB2.4倍。z政策走势与我们预判一致，在9.27周报《密切关注二次调控政策预期及其兑现》及之前行业周报中，“对于政策措施预判有：三套房贷暂停城市增加，首套房贷利率和首付优惠取消，保有房产税试点，异地购房限制等。”并判断“二次调控预期兑现后股票有反弹机会。”z上海、深圳细则除落实中央差别化信贷政策，暂停三套房贷及首套首付提至3成等外。深圳户籍居民限购2套、非户籍有1年纳税证明限购1套而无纳税证明暂停购买；上海本地外地家庭均限购1套。预判保有环节房产税试点方案力度中性，在套数等方面有一定豁免。z预计二次调控政策效果将逐渐体现，加上临近11-12月开发商银行贷款还本付息、工程款结算等原因推盘量将上升，预计行业将往我们判断的“销量二次探底、房价下降、销量二次放量”中期方向走。z维持行业中性评级。因二次调控政策风险预期逐渐兑现，新政作用下行业销量二次探底、房价下降利于板块估值企稳，维持9.29《靴子即将全部落地》“未来将有阶段性反弹行情，可适度参与”的判断。z推荐前海区域开发、城市更新改造的深圳政策红利受益龙头招商地产、深天健、华联控股；有条件逆周期扩张的万科、保利、首开股份、荣盛发展、鲁商置业、金地、华侨城等；“X+地产”龙头中国宝安（新能源锂电池+生物医药+三三线地产）、建发股份（供应链+一二三线地产）；不受住宅打压政策影响、行业估值安全的商业地产股票（中国国贸、张江高科、阳光股份等）。风格激进投资者可适当考虑ST东源、*ST博通等借壳重组有条件通过的上市公司。评级：中性上次评级：中性细分行业评级房地产经营中性房地产开发中性-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%09-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-09房地产指数上证综合指数相关报告《靴子即将全部落地----9月29日有关部委房地产调控政策措施点评》，2010.9.29《新版房产行业周报第95期（9.20-9.26）密切关注二次调控政策预期及其兑现》，20109.27《带刺的玫瑰——重庆主城区首套按揭购房财政补助政策点评》，2010.9.17《8月26-27日深圳房地产行业专题策略会纪要》，2010.8.30行业深度研究报告《中国房地产行业和商业模式的前景和出路》，2010.10.26行业专题研究报告《高度关注深圳前海开发和城市更新进程》，2010.08.25《首开股份：10年销售超预期高速成长晋身一线龙头》，2010.8.17《万科：疾风知劲草，淡市显龙头》，2010.8.9《中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析》，2010.3.30《中国国贸：价值显著低估的优质品种》，2010.7.27《中国宝安：价值显著低估，新能源汽车和房地产配置首选》，2010.7.8《房地产2010年下半年投资策略——静待水落石出》2010.06.27《新版房产行业周报第90期（8.16-8.22）销量周环比回升，关注部分房价止跌略涨，2010.8.23《房产行业周报第82期（6.20-6.27）：部分新盘房价低开10%后销量去化显著提升》2010.06.27《新版房产行业周报第72期（4.4-4.10）上周销量下滑，房价维持上涨，政策趋势趋严》2010.04.11《房产行业周报第71期（3.28-4.4）二线城市房价涨幅追随北京，政策风险上升》2010.04.04《保障房开发对房地产投资和GDP的影响—政策系列研究之一》，2010.5.21《地产近期观点和一二三线城市调研概况》，2010.5.19《房价定乾坤2009年房地产行业投行业周报房地产2010.10.08股票研究行业周报请务必阅读正文之后的免责条款部分2of18图表目录图1十一长假销量对比：大部分城市高于08、09年同期...........................................................................3图2十一同比：各城市相对于08、09年十一销量增幅明显.......................................................................3图3十一长假销量对比：大部分城市高于08、09年同期...........................................................................3图4十一环比：相对于节前一周销量环比下降明显.....................................................................................3图5整体一手房成交量：销量回升（截止上周末10.3）.............................................................................4图6整体一手房成交量：十一长假销量环比下滑.........................................................................................4图7全国12个典型城市去化时间表现：近期快速下降...............................................................................4图8全国12个典型城市可售量表现：较4月份上升30%..........................................................................4图9典型城市房价对比：均价有所回升.........................................................................................................4图10北京一手住宅成交量：环比下降67%，同比下降86%......................................................................5图11上海一手住宅成交：环比下降50%，同比下降70%..........................................................................5图12深圳一手房：环比下降22%，同比上升27%......................................................................................5图13广州一手房：环比下降64%，同比下降28%......................................................................................5图14杭州一手房：环比下降80%，同比下降80%......................................................................................6图15苏州一手房：环比下降77%，同比下降44%......................................................................................6图16天津一手房：环比下降1%，同比下降24%........................................................................................6图17武汉一手房：环比下降78%，同比下降39%......................................................................................6图18重庆一手房：环比下降85%，同比下降43%......................................................................................6图19惠州一手房：环比下降72%，同比上升4%........................................................................................6图20南京一手房：环比下降95%，同比下降96%......................................................................................7图21成都一手房：环比下降87%，同比下降76%......................................................................................7图22北京二手成交量：环比下降97%，同比下降93%..............................................................................7图23深圳二手房成交量：环比下降60%，同比下降60%..........................................................................7图24杭州二手房成交量：环比下降71%，同比下降81%..........................................................................7图25天津二手房成交量：环比下降32%，同比下降55%..........................................................................7图26武汉二手房成交量：环比下降33%，同比下降43%..........................................................................7图27杭州二手房成交均价：高位波动...................