瑞雅领馆16~17层营销推广方案1116

瑞雅领馆16~17层营销推广方案2010-11-16231瑞雅领馆16-17层推售物业、货量及价格分析34瑞雅领馆16-17层媒体包装推广瑞雅领馆16-17层推售思路、节奏及节点分析瑞雅领馆16-17层推广渠道及媒介计划分析3瑞雅领馆物业类型楼层分布面积段主力面积套数总体量写字楼16--17层80~190㎡80㎡24套2628.86㎡推售物业状况4B栋16-17F面积户数总数比例80.07162857%88.7582829%127.052287%191.822287%•总体量：本次推售物业共28套，总体量为2628.86平方。•楼层分布：推售物业为16-17层。总层数：16-17层标准层面积:1314.43㎡层户数：16-17：14户总户数：28户估算户型面积：80.07㎡、88.75㎡、127.05㎡及191.82㎡四类户型推售货量分析5楼层面积（平米）总价（元）均价（元）161314.4397279537400171314.4397673867430核算2628.86194953387415销售价格信息6毛坯交付，写字楼整体标价不动，在面价基础上提高折扣，一次性92折、按揭94折！实在价格，真实销售！总价（元）折扣所占比例实际成交价（元）1949533892折10%17935711949533894折90%16493055实销总成交金额18286627元销售面积2628.86平米实销均价6956元∕平米面价均价7415元∕平米均价差459元∕平米促销优惠信息优惠信息231瑞雅领馆16-17层推售物业、货量及价格分析34瑞雅领馆16-17层媒体包装推广瑞雅领馆16-17层推售思路、节奏及节点分析瑞雅领馆16-17层推广渠道及媒介计划分析8我司建议模式顺销不采取公开认筹和开盘的信息，在媒体传播上以产品形象、咨询信息为主题，吸引客户上访，直接进行销售推售思路9推售节奏28户、80-190㎡建议：16-17层散售楼层思路：分析写字楼客群的特点，以投资客居多，并存在一定的自用客群。此次写字楼户数少、面积小，适合投资性客户及小型企业的自用需求。做为写字楼试水销售，因此建议采取散售策略。10销售目标:总货量的90%按照此次货量28套，1-2个月90%去化量计算，去化套数约为25套。预计推售周期：1-2个月（2010年11月底~2011年1月底）推售周期销售货量仅有28套11推售节点排布时间轴事件轴市场关注销售阶段强销阶段1月销售达90%12月正常销售11月底亮相形象推广、引发社会关注，产品正式入市，接受咨询根据销售进度，如销售提前完成并市场反应较好的情况下，可采取正式开盘活动，将剩余产品一次性投放市场。结合圣诞节事件，举办客户联谊活动，进行产品销售结合新年氛围，开展新年礼物馈赠活动，进行余货强销根据前期销售进度，进行下一阶段的销售安排。2月新品待售持销阶段12推售节点节点1:11月底-2011年1月底（线下目标：根据销售进度，在16-17层销售尾期时，举行写字楼开盘相关活动，邀请写字楼及公寓成交客户参加，并设置抽奖活动等内容，活跃现场气氛。借助现场的暖场效应，促进意向客户成交。借新年节日与瑞雅酒店开业相结合的契机，现场举办新老客户新年感恩的联谊活动。一来对16-17层余货强销，二来全面开展写字楼销售工作。目标：11月下旬启动宣传，媒体组合亮相，传达写字楼接受咨询信息，并对写字楼核心价值点展开集中式阐述，蓄积客户。并自亮相起，直接进入顺销，接受客户大定；同时推出认购优惠，进行圣诞节客户联欢会，促进意向客户积极成交。节点2：2011年2月-开盘期（线上顺销:写字楼咨询形式销售优惠挤压成交顺销：写字楼盛大开盘借新年契机结合酒店开业。全面强销写字楼13活动时间：12月-1月（顺销期间）活动内容：圣诞节客户联谊会+新年礼物赠送活动目的：吸引市场及客户关注，促进客户积极成交。推售节点-活动231瑞雅领馆16-17层推售物业、货量及价格分析34瑞雅领馆16-17层媒体包装推广瑞雅领馆16-17层推售思路、节奏及节点分析瑞雅领馆16-17层推广渠道及媒介计划分析15目标客群研究推广渠道研究161、通过各种营销渠道研究，准确挖掘项目公寓剩余货量及写字楼产品目标客户2、为酒店开业活动充分造势，为酒店后期营业营造良好口碑基础客群的圈定我们认为这样的客群不仅分布在高新区域内，整个合肥也都有分布，这样造成我们的目标客户很散。因此，我们的区域扩张步调是首先占领高新区域，然后覆盖整个城市的角落！渠道的目的推广渠道研究17推广渠道-媒体分析报纸优势：传播速度较快，信息传递及时，生动准确，信息量大，说明性强。劣势：1、注意度不高。2、印刷难以完美，表现形式单一。3、费用高。18手机短信优势：1、手机短信广告能精确区分目标客户群做到投放点对点，杜绝无效阅读，大大降低广告投入。2、100％阅读率，传播迅速，直达客户手中。3、不需制版，投放迅速。4、广告投入低，广告回复效果好。劣势：1、手机短信广告为新兴媒体，用户的市场认可度差。2、手机短信广告表现形式单一，目前只有文字短信和彩信等形式。推广渠道-媒体分析四星级酒店之上，五星级豪华办公。瑞雅国际强势开启国际办公新理念，全程接受咨询539899919DM单页优劣势优势：1、直接、快速，目标客群准确。2、成本低、认知度高。3、搜集信息能力强。4、广告效果可测试。5、灵活性强，提高客户忠诚度。劣势：1、覆盖面小，数量有限。2、对潜在客户和目标之外客户影响小。推广渠道-媒体分析20日期投放媒体形式费用预算11月24日合肥晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元12月1日新安晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元12月8日合肥晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元12月15日新安晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元12月22日合肥晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元12月29日新安晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元2011年1月5日合肥晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元2011年1月12日新安晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元2011年1月19日合肥晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元2011年1月26日新安晚报、短信、DM整版、10万条3.5万元合计35万媒体计划及费用预算231瑞雅领馆16-17层推售物业、货量及价格分析34瑞雅领馆16-17层媒体包装推广瑞雅领馆16-17层推售思路、节奏及节点分析瑞雅领馆16-17层推广渠道及媒介计划分析22瑞雅国际案名释义：★瑞雅：传递本案是瑞雅领馆系列性产品的信息，在市场上产生推广的延续性效应。同时，瑞雅指四星瑞士瑞雅国际酒店，彰显出项目打造“酒店式办公”的差异化价值诉求。★国际：初始含义为“世界的、国家之间的”，后被运用于写字楼案名推广，凸显尊贵、大气、高档的调性。案名：包装推广23形象定位语：合肥首席五星级酒店式办公包装推广24推广语：四星级酒店之上，五星级豪华办公包装推广25项目核心价值：五星级巅峰价值五星级地段：傲居高新区政商核心，尽揽成熟中央配套，五星级地段决定高效办公，尽握财富脉搏。五星级交通：紧邻高架轻轨铂金动线，无缝链接政务、高新及市中心三大区域，畅享五星级便捷交通。五星级产品：百米地标大厦、高档外立面、精装大堂、品牌电梯、七大智能系统…40-90㎡五星级豪华办公。五星级配套：合肥首席国际四星级酒店配套，足不出户享受五星级服务，高人一等尊崇商务领袖。五星级潜力：高新区投资品升值沃土，五星级酒店办公，单间整层随心所欲，投资自用升值空间无限！包装推广26形象篇地段篇包装推广27交通篇产品篇包装推广28酒店篇投资篇包装推广29DM正面DM反面包装推广30