江苏金坛金谷华城_金碧园商铺市场调研及营销策略_83PPT

金谷华城.金碧园商铺市场调研及营销策略2009年4月第1篇观大局金坛商业发展启示金坛市发展规划及GDP分析金坛市发展总方向南门商业街颐和世家商铺名仕佳园一区三园（东扩）金坛市的“一区三园”经济开发区和河头、尧塘、水北三镇工业集中园东扩南移金坛市发展规划及GDP分析金坛市一区三园（东扩）图南门商业街颐和世家商铺名仕佳园金坛市发展规划及GDP分析金坛市城南新区规划（南移）图南门商业街颐和世家商铺名仕佳园金坛市发展规划及GDP分析金坛市1999年-2008年GDP比较南门商业街颐和世家商铺名仕佳园清华园566373851011221491822262630501001502002503001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP(亿元)金坛市发展规划及GDP分析金坛市1999年-2008年人均GDP比较南门商业街颐和世家商铺名仕佳园清华园10399116481339215662186482259427507334014185248704050001000015000200002500030000350004000045000500001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均GDP（元）金坛市发展规划及GDP分析重要启示南门商业街颐和世家商铺名仕佳园清华园金谷华城连接未来城东新板块，这里必将诞生一个与传统市区商圈对立的区域商圈连接城东板块新兴商圈圆心金坛市发展规划及GDP分析重要启示南门商业街颐和世家商铺名仕佳园清华园金坛不断增长的经济产值，是商圈高速发展的动力打破传统商圈已成定势炒作新商圈核心概念势在必行第2篇金坛在售商铺项目调查项目名南门商业街颐和世家商铺清华园风情街东城宜景苑名仕佳园所在区域金坛市金坛市金坛市金坛市金坛市地理位置南门大街丹阳门中路42-46号（接待中心）城西丹荆路25号华城中路（市一中对面）市一中西侧建筑面积4万平米约5000平米约2000平米约4000平米3000平米物业形态街区独立商铺沿街商铺沿街单层商铺双层商铺沿街商铺开盘时间现铺未售现铺现铺现铺业态灵活多样生活服务类倾向建材装饰、生活服务类五金、打印、餐饮等无限制主力面积单层60-70平米双层120平米82-305平米金钻铺82-95珍宝铺124-30529-60平米中间：200平米边铺：：60-70、120平米单层，40－50平米均价一铺一价双层：1万，单层1.5-2万、约1.2-2万朝南：5380朝北：6300中间：8800边铺：6180一铺一价，均价15000元/平米入住情况60%已经入住在建无50-60%已经入住20%定位雄踞财富中心，见证繁荣金坛原始大商机让财富更上一层清华一铺在手，生活一世不愁金坛市商业概况金坛市主要在售商铺分布南门商业街颐和世家商铺东城宜景苑名仕佳园清华园金谷华城金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺销售进度65600020065553520010203040506070南门商业街颐和世家清华苑东城宜景苑名仕佳园销售进度入住率多数项目已是现房，但销售和招商状况并不理想金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺总价区间对比图60120905001637401706075050100150200250300350400450500南门商业街颐和世家清华苑东城宜景苑名仕佳园最低价(万元）最高价（万元）60万以上的商铺供应较多，由于区位优势和炒作，成为了投资热点金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺面积区间对比图60120823052960602004050050100150200250300350南门商业街颐和世家清华苑东城宜景苑名仕佳园最小（平米）最高（平米）小面积商铺供应较多，而100以上大面积商铺供应较少，存在一定的稀缺性金坛市金坛市在售商铺项目调查本次市场调查市区商铺和非市区商铺的供应量统计40000200000500010000150002000025000300003500040000市区商铺非市区商铺市区商铺供应量较多，社区商铺较少投资客的眼光也自然的被核心商圈吸引南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛物业类别：街区独立商铺、小面积房产及大型停车场价格：一铺一价双层：1万，单层1.5-2万主力面积：单层60-70平米双层120平米业态：灵活多样地址：南门大街交通状况：市中心，交通方便项目区位图基本信息南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛100%市中心黄金地段庞大而稳定的高消费客源广泛的全商业业态选择高标准特色街区规划模块：1—2层街区独立商铺、3—4层小面积房产、大型停车场、超标准重点实验幼儿园优质有序的街区管理服务项目效果图项目配套及卖点南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛颐和世家商铺原始大商机让财富更上一层物业类别：街区商铺价格：约：1.2-2万主力面积：82-305平米金钻铺82-95珍宝铺124-305业态：生活服务类交通状况：市中心，交通方便项目区位图基本信息城中心财中心：东西南大门三大商圈围合，四通八达道路，畅想黄金盛宴人潮涌钱潮聚：5万稳定居住人群，5万流动消费人群，百万高层消费力临街铺规划优：最大14.5米开间，首层5.4米层高，82-305平米任选择稳投入大收益：点铺成金，富足三代，临街旺铺，财富避风升值港湾。项目配套及卖点颐和世家商铺原始大商机让财富更上一层主标题：铂金旺铺。卖点：市中心，大开间，每平米优惠400元。颐和世家商铺原始大商机让财富更上一层清华园风情街清华一铺在手，生活一世不愁清华园风情街清华一铺在手，生活一世不愁物业类别：沿街单层商铺价格：朝南：5380朝北：6300主力面积：29-60平米单层商铺业态：倾向建材装饰、生活服务类地址：城西丹荆路25号交通状况：城西中心，交通便利项目投资分析基本信息单层商铺更有保障成熟居住中心，人潮就是钱潮毗邻华罗庚中学，成熟区域商铺更有投资价值生活的街，生财的街:倾向建材装饰、生活服务类定位每铺都临街，人流交通四通八达项目效果图项目配套及卖点清华园风情街清华一铺在手，生活一世不愁东城·宜景苑物业类别：双层商铺价格：中间：8800边铺：6180主力面积：中间：200平米，1F70平米，2F120平米。边铺：两层：60-70、120平米业态：五金、打印、餐饮等地址：华城中路（市一中对面）交通状况：交通比较方便项目区位图基本信息东城·宜景苑项目配套及卖点东城·宜景苑位于金坛市开发区，华城中路，，交通比较方便市一中（市重点高中），市五中（初中），数学家华罗庚、训诂学家段玉裁为当地名人，有良好文化氛围中高收入者将云集于此，未来商业潜力可观。名仕佳园名仕佳园物业类别：沿街商铺价格：一铺一价，均价15000元/平米主力面积：单层，40－50平米业态：灵活多样（中高端）地址：市一中西侧交通状况：交通比较方便。项目效果图基本信息位于金坛市开发区，华城中路南侧，华阳路东侧，纬六路北侧，交通比较方便东侧为市一中，南侧为市五中，数学家华罗庚、训诂学家段玉裁为当地名人，有良好文化氛围楼盘为高品质定位，中高收入者将云集于此，未来商业潜力可观项目效果图项目配套及卖点名仕佳园主力面积：单层：60-70平米双层：120-200左右金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总6070120200020406080100120140160180200主力面积单层主力面积双层金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总60900102030405060708090主力面积总价金坛在售商铺中主力面积的总价约为60-90万/铺社区商铺供应量大都在4000-5000平米左右/项目；商业街供应量比较大，约为2-4万平米/项目；总的来说，供应量约7.5万平米，销售基本过半。个别项目未售。金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总4000500020000400000500010000150002000025000300003500040000社区商铺商业街类市中心区域和高档居住社区商铺：1.2-2万/平米；次级区域商圈：6000-9000/平米。金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总12000200006000900002000400060008000100001200014000160001800020000市中心商业和高档住宅商铺次级商圈商铺南门商业街1.5-2万颐和世家1.2-2万宜景苑0.6-0.9万名仕佳园1.5万清华园0.53－0.63万金谷华城金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总金坛市商业概况金坛市商业格局——金坛北环板块商业核心位置中心区域商圈北环板块的中心汽车东站金坛在售商铺项目调查小结启示之一：竞争商铺现房营销有一定优势我们是期铺，如何彰显优势？金坛在售商铺项目调查小结启示之二：竞争商铺缺乏城市发展观念对于自身价值挖掘显然不专业我们应该如何挖掘自身价值让项目具有城市发展前景？北环区域中心商圈正在形成与传统中心商圈势必形成对立我们应该如何借势定义项目地位?金坛在售商铺项目调查小结启示之三：金碧园商街必须超越传统社区商铺竞争法则立足金坛商圈的发展演变创造商业地产的新概念金坛在售商铺项目调查小结第3篇金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计周边社区及商业分布图（已开及未开）汽车4S金谷周边商铺业态统计周边社区业态分布——翠北路美容美发11%五金电器22%烟酒类6%娱乐11%餐饮27%广告公司6%办公用品6%便利店11%金谷周边商铺业态统计周边社区业态分布——北环路餐饮20%五金电器56%便利店8%办公楼4%旅店4%装潢4%烟花4%金谷周边商铺业态统计周边社区业态分布——东环二路医疗保健5%手机通信3%休闲娱乐10%美容美发3%服饰类2%超市2%旅店37%餐饮17%客运站银行及其他3%行政单位2%烟酒类2%五金电器14%金谷周边商铺业态统计中心商圈正在形成核心地标暂时空缺项目的地位将重新确定启示之一：金谷周边商铺业态统计金谷商铺周边商业业态正在演变可能形成主题性的商圈我们应该如何洞察未来定义项目地位?启示之二：第4篇金谷华城商铺概况分析金谷华城商铺概况分析面积区间54500050100150200250300350400450500最小最大在十字路口西南角有一大开间商铺，面积约500平米;金谷华城商铺概况分析单层面积区间红色转角面积约140平米；绿色东南转角约500平米；其余每个单位在55－65平米。金谷华城商铺概况分析价格区间－04年出售价格5400600055005100520053005400550056005700580059006000最低最高均价第5篇金谷华城商铺营销策划当前市场分析Point1我们认为:整个北环地区可售底商有限，金碧园商铺有一定的稀缺性。营销策划的立足点在于形成持续销售号召力但作为期铺，如何能赢得市场持续投资热情?优势分析Point2目前存在的优势品牌优势:金谷房产的品牌号召力暂时没有对手区位优势：金坛北环板块商业核心位置，未来区域商业地标所在交通优势：金坛城北交通枢纽所在人气优势：依托金谷华城50万平米居住生活板块，金坛汽车东站高密度的流动人口。环境优势：两大成熟业态商圈汇集，周围有世纪联华大卖场，KTV，宾馆，娱乐健身一一俱全；并有交通中心——金坛汽车站。临街优势：本批商铺全部临街，将确保整个街区未来的商业价值优势分析Point2需要强化建立的优势★区域商圈未来前景的形象建立★特色商业街区的总体前景规划★整个北环商圈可售临街旺铺的稀缺性★200平米－500平米大面积商铺对于未来大品牌的持久吸引性Step1销售前工程配合准备工作★确立项目立面风格★确定项目规划方案★制作商铺沙盘Step2★准备独立的区域，包装商铺氛围★安排专门的业务员进行培训销售前售楼处配合准备工作商街影视专题片循环播放北环路完整商业街区模型展示未来规模和区位