中寒地产_湖南衡阳成章新城项目销售执行策划提案_118页

简述版本+中国中汉地产运营机构，是一家集房地产项目投资评估、市场调研、建筑开发、策划营销为一体的全程专业运营机构。在激烈的市场竞争中，凝聚了一支业界专家组合而成的专业顾问团队。+对房产营销、城建规划、市场调查、行业分析、经济预测、财务运营、传播媒介、品牌运作、战略策划等具有丰富的实践经验。先后成功主持和参与了100余项房地产的项目策划、营销推广，以及承担了数十个大型企业集团的企业管理、资本运营等顾问工作。为客户在激烈的市场竞争中赢得最大利益，获得客户充分的信任和肯定。+公司以做好“高级房产顾问机构、代理机构和投资机构”为经营目标，以“房地产全程营销专家、房地产资源整合顾问”为已任，以年销售额数十亿元的战绩经验，诚信服务于房地产业界，为房地产投资商、开发商提供可操作性和可持续性的运营服务。+中汉地产历经了3年的发展，为了进一步提升自身实力，提高市场应对风险能力，做好开发商的智囊，做好政府的参谋，做好百姓的置业帮手，公司引进了一批高学历、高技术、强管理、经验丰富的实战型人才，使公司更能准确预测房地产发展趋势，推动房地产的健康良性发展。塑造衡阳首席学区智能房产一个老城区的学区房迷雾重重，我们在黑暗中前行！能力是基础智慧是空间战略是前景达成合作当然是我们的期望但更重要的是呈现——1+1＞2的团队合作,呈现联中汉对衡阳成章新城项目的思考.为何而谋?我们的目标:不仅仅是把项目销售出去!我们共同的目标是——创造项目的最大收益!一个创新学区智能住宅产品的出现学区住宅概念----项目地段，交通便捷，达解放路闹市区城仅3分钟；。在建筑上，在居住模式、空间形态、户型设计、环境创意上引领居住方便和舒适度，在衡阳住宅市场上真正独树一帜，填补居住本质的市场空白。工作于繁华都市之中居住于书香诗意之间借势、造势、得势借衡阳城市学区房“天时”之势造首席学区智能住宅市场“地利”之势得成章新城房产“人和”之势实现市场能量的最大聚合，体现更大的营销价值我们需要知己知彼!一战而盛!明晰项目资源强弱聚合衡阳学区智能住宅发展能量创启成章房产新纪元——2010成章新城地产项目·营销推广提案——项目目前已知概况+项目位置：位于雁峰区黄白路106号（原棉纺厂)东距湘江300米，旁边衡阳党院，师范学院，实验小学，八中等。+占地面积：约近10万平方米+容积率:5.0建议以徽派（新古典主义建筑风格，典雅、清新、温馨、秀丽）建筑或现代简约（欧）风格为主+住宅部分应一种产品：高层+板式建筑【四大优点】1．通透，便于采光通风，面积充裕，因而户型设计更容易出精品；2．板楼均好性强；3．管理成本不高；4．面积使用率很高；5.部分入户花园，顶层跃层或者复式+户型研判（略），因上次已经口头详细表述+一房户型设计考虑将卫生间放在主卧室；+三房要满足面对中庭或设置双卫的条件，但优先考虑客厅和主要功能房对中庭+本司不建议做大面积复式楼或跃层+建议一栋精装修（清华名苑）户型户型面积（平方米）所占总套数比例一房一厅一卫35-4515%二房一厅一卫55-7515%二房二厅一卫80-9525%三房二厅二卫100-12035%四房二厅二卫130-15010%以上户型均包含厨房立面建议思考一:什么样的色调能给予客户家的感觉？思考二：什么样的外墙材质能凸显档次符合客户需求？思考三：什么样的外墙造型能将江景特色的良好的融入？外立面的思考：外墙整体面层块状幕墙外墙涂料马赛克玻璃外墙面砖石材陶板水性涂料油性涂料陶瓷马赛克玻璃马赛克陶砖瓷砖通体砖釉面砖外立面材料总述：目前住宅最常使用的是外墙涂料及外墙面砖20-60元/㎡20-60元/㎡2000年以前使用较多30-60元/㎡20-40元/㎡600-800元/㎡600-1200元/㎡外立面材料价格：外墙涂料及外墙面砖的价位相当；马赛克在2000年以前使用较多；玻璃幕墙及石材成本较高，目前使用有限。定义：外墙涂料是指涂敷于物体表面能与基层牢固粘结并形成完整而坚韧保护膜的材料，是目前应用最普及的。优点:较为经济，整体感强，装饰性良好、施工简便、工期短、工效高、维修方便，首次投入成本低，即使起皮及脱落也没有伤人的危险，而且便于更新换代，丰富不同时期建筑的不同要求，进行维护更新以后可以提升建筑形象。同时，在涂料里添加防水剂可以一次施工就解决防水问题。缺点:质感较差，容易被污染、变色、起皮、开裂。同时，寿命较短，即使号称寿命10年的涂料，一般不到5年就可能需要清洁重刷。定义：外墙面砖是指用于建筑物外墙的陶质或烟质建筑装饰砖，施工工艺要求高。外墙面砖有施釉和不施釉之分。优点：坚固耐用，具备很好的耐久性和质感，色彩鲜艳而具有丰富的装饰效果，易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蚀和维护费用低。缺点：首次投入成本较高，粘贴要求较高，施工难度大，施工技术不过硬容易造成脱落伤人。同时，必须另外采用防水材料解决防水问题。从环保的角度讲，清洗过程中用酸会对大气造成污染。用面砖的外墙一旦发生渗水问题，较难找到渗水的位置，这会给以后的维修带来很多麻烦。外墙面砖定义及优缺点分析外墙涂料外立面材料：面砖+局部涂料面砖涂料冷暖色调的鲜明对比，既可以庄重雅致，也可以跳跃时尚。高端住宅的色彩使用有规律可循花半里金地梅陇镇冷暖色差异化对比运用外立面色彩选择：综合考虑外墙砖与外墙漆的特性，德诚建议颜色的搭配中需求高雅而不失活力从外力面的颜色中烘托出江景特色：凸显自由阳光良好的契合左右两种色调，形成色彩过度。良好的江景色调的冷意于暖意相互结合外立面材料：面砖+局部涂料整体效果整体效果细部材料面砖面砖涂料外立面材料：面砖+局部涂料面砖涂料1、通过造型处理和色彩的搭配，在某些细节部分打造符号，让该符号成为项目的独特标志；2、通过材质的运用让某个部分成为亮点中汉认为：细节是链接楼宇整体效果的关键因此德诚建议在以下几点着手做细节调整：局部点睛：瓷砖贴面的方式非常具有细节感贴砖处理手法：1、材料：采用暖色调深浅搭配的瓷砖；2、贴砖方式：通过纵横两种手法，贴出变化的效果，使立面层次丰富。色彩搭配：德诚建议以下两个能够更好突出品质感的色彩搭配方向：方向一:相同/相近色系色彩搭配方向二:差异化色彩运用，冷暖对比搭配+一个在衡阳房地产市场提及率最低的片区（非热点片区）+一个主要以教育、教研、工业、居住为主的综合型区域+区域配套设施还算完善，交通也算便利+刚性需求急需释放的片区（陪读）+政府对基础设施的高投入和民营资本的逐步介入，本区域未来有一定的升值潜力+生活配套在质量上与其它片区有一定的差距+政府东扩西移战略的制定并实施对雁峰区的发展存在一定的负面变量+核心观点：在产品和形象上如何得到本区域客户的认可是本项目营销是否成功的关键•遭受同期大量销售楼盘的分流威胁，与城市主开发方向有背离•地理位置相对同期楼盘居下位•风水布置不合理威胁（T）•衡阳地产市场看好，发展潜力较大。•学区房概念、客户资源众多机会（O）•目前配套暂不成熟•相对竞争对手没有规模优势•部分户型近马路，有噪音•户型设计不慎合理劣势（W）•地理位置相靠市中心而优越•周边配套较齐全：学区特别•目标客户群区隔清晰优势（S）项目SOWT分析同期项目与竞争对手分析略综合分析如何在竞争中脱颖而出我们想别人不想的，做别人不做的一炒人性化产品概念、二做房产居住本质。房产建设目的是用来居住的，现代房产居住的本质要求安全、方便、舒适、节能。那我们就跟竞争对手避重就轻，跟他们比交通方便畅通、比户型居住舒适度、比建筑居住健康安全、比物业服务理念、比建筑结构节能省钱、比人性居住智能化；再进行第三代居住概念的炒做——刺激消费欲望，达成交易目的，完成销售利润目标--------实现财富双赢。（详细方案合作后再继续）形成与其它房产的有效区隔展现一种全新的首席学区智能住宅形态项目SOWT分析竞争概况品牌格局小结成章新城房产必须以利于：快速提升品牌，顺利达成销售，便于其他两地块延续开发项目需要分两期开发+从销售的角度分析，我们建议以下推盘手法：A、如果先推后面层，再推路边+B、先推前面，再推后面（2次开盘）以小区中间景观轴为分割线+1.销售目标及项目特征决定了在未来激烈的竞争中要求的我实施“短、平、快”的推广战略；+2.同时实施圈层营销推广战略。+1.有冲击力：将产品的特性，结合目标人群的特点，用最直接的语言把产品的核心利益点传播出去！强势的引导而非低调的迎合！+2.差异化：结合各个阶段的特点，选择不同的推广渠道，将产品的优势或大声的说，生动的说，有针对性（圈层）的说！结合湖南衡阳当地文化，改变推盘前期纯概念的常规操盘方式，直接以强势的舆论传播为切入口，直接表明本项目的品质主张，快速提升项目形象，以压缩项目的预热期，为项目入市奠定产品形象。“稳开平走、慢调上涨”稳开平走——考虑周边市场趋同性的产品竞争压力，以同期高性价比的市场价格推出，快速占领市场、吸纳客户，实现先期的引爆热销。慢调上涨——针对项目中、后期客户层扩大，项目价值被认可，价格稳步慢调上涨，使项目品质得以体现。通过“稳开平走、慢调上涨”的价格策略，以达到保价增量的目的。PART-1价格策略◆价格策略:1、区域方位（五大片区结合点，辐射力超强）2、交通动线（两路通、公交通、地铁通、达到时间）3、整体规划（大盘、东湖新城第一盘）4、园林景观（景观理念和自身感受）5、建筑品质（用材/工艺/配套/装修等，说明功能和价值）6、房型设计（大开间、全通透、爱家的舒适居家理念）7、销售政策（价格、优惠、爱家的大盘责任意识）8、人文活动（邀请客户参加爱家活动）……区域方位交通动线整体规划园林景观建筑品质户型设计销售政策人文活动从大至小层层递近营销策略——展示策略——细节展示——销售说辞营销概念示例：一站式学区房突显独有的项目特色营销推广方式-概念1众名校云集，享天下书声营销推广方式-概念2制造一种环境概念营销概念示例：书声琅琅，健康成长营销概念示例：宽生活·首席学区智能住宅营销推广方式-概念3制造一种产品概念营销推广方式-概念4制造一种生活概念营销概念示例：享书声、观成长体现潇洒舒适的学区居住概念，家门口解决居住于升学营销推广方式-概念5小型产品说明会或者与各学校一起组织的活动制造一种良好的教育氛围概念把意向客户和目标客群集中，和销售员零距离接触！方式：每次20-50组客户，产品ppt介绍＋销售员深度沟通目的：增加购买意向，让消费者“不再犹豫”营销概念示例：原来上学就这么简单体现潇洒舒适的科技居住概念，家门口解决居住于升学地点：XX大酒店，时间：XX下午一个好的营销概念是消费者心中的一面镜子，它照出消费者自己的个性，深入消费者内心；一个好的营销概念可以恰如其分地与项目特质相结合，使项目魅力倍增，带来无穷附加价值。从思索住宅产品发展、洞察消费需求开始……如何确定项目的营销概念？住宅特征：城市学区智能商品住宅特色描述：位置、环境、配套、舒适度、科技含量、节能设施，特别是从幼儿园到大学的一生成长等学区房购买者从城市的一个区域移到另一个区域，一个街道移到另一个街道；高考移民从一个省移到另一个省，从二线城市移到一线城市，殊途而同归。家长们效法“孟母三迁”，受尽颠沛之苦，目的只有一个：争夺分配不均的稀缺教育资源。心理特征：紧张的都市生活悠闲的居家环境孩子的成长、就学为关键需求特点：高舒适度的居住环境、高舒适度的居住空间------适度的豪，由心的宅，工作于繁华都市之中居住于书香幽静之境成章新城项目客户群内心渴求怎样的居住体验学区核心成长见证自如驾驭文化与生活的两极，从容行走于社会的脊梁中用一个词，概括项目的核心客群城市主人的需求心理适度的学，由心的宅1.城市与自然学区的双心重叠，既是城市，也是自然的学区；2.社会属性与自然的学区概念属性充分展示，充分融合。地段——城市+自然学区地段的要求“我”需要充分享有现代文明，但不需要纯粹都市高楼，也要浓郁的文化氛围——成章新城房产1.高层规划——相互对流、纳光入室2.未来风格——书香门庭3.“点线结合、高低错落、疏密相间”的建筑布局，将家、宅、园融为一体建筑——“家、校、园”自然融为一体规划设计的要求“我”期望社区围而