郑州荥阳市康泰花园房地产项目营销推广报告-64页

提纲当地市场分析1、荥阳市场环境2、区域个案分析3、市场现状总结产品定位包装1、产品区位包装2、产品地段包装产品价格策略1、单价制定策略2、价格增长策略销售管理策略1、销售管理2、销售策略3、销售管理组织框架项目推广策略1、推广目的2、推广原则3、推广策略4、媒体手段平面表现1、VI系统_I2、VI系统_II3、楼书风格建议当地市场分析1、荥阳市场环境2、区域个案分析3、市场现状总结荥阳市场环境荥阳市距郑州15公里，是距离省会郑州最近的县级市，人口59万，面积908平方公里，由于其独特的地理位置，在省市中原城市群隆起带、郑洛工业走廊的发展部署中，荥阳表现出了极大的区域优势，提出了“东引东进”的发展战略，主动向郑州靠近，接受郑州的辐射和带动，通过城镇化打造工业发展平台，通过城镇化夯实工业基础，通过城镇化和工业化的良性互动，县域经济发展明显提速。2006年生产总值完成176亿元，财政收入7.4亿元，全社会固定资产投资完成95亿元，城乡居民人均收入分别为9802元和5459元。社会综合经济实力由全国153位跃升到134位，由全省第五位前移到第三位。此外，还获得了“全国最具投资潜力中小城市百强”称号，在全国排名第五。荥阳市场环境交通方面，310国道、连霍高速公路、郑州西南绕城高速、陇海铁路、郑西客运专线贯穿全境，南水北调、西气东输在荥阳交汇。境内构筑起“三横三纵”的公路主骨架，形成了30分钟荥阳生活圈。国民经济发展与房地产行业的发展有着密切的关系，根据世界银行统计的数据显示，当地区人均GDP超过1000美元时，住宅消费将进入到一个升级换代的时期，2006年荥阳市的人均GDP已经超过1200美元，政府部门在荥阳市2006年政府工作报告中也表明了改变荥阳当地以前产业结构上“重二轻三”的思想观念，决定大力发展楼宇经济。无论是在政府支持力度还是当地居民的购买能力上讲，荥阳市房地产业的发展都正迎来着自己的春天。当地市场分析1、荥阳市场环境2、区域个案分析3、市场现状总结区域个案分析东关商住楼位于郑上路与东关街交汇处，单栋，两个单元住宅，一梯两户，共六楼（不含底层）24户，户型单一，只有三房两厅两卫的133.67平米的户型（底层商铺和地下室，已卖完）。还剩余5套房没有卖，五楼一套，四楼一套，三楼两套，二楼一套。最高1480元/平米，位于3楼的价位；其余在1300元左右，六楼最低，10万元一套，已全部卖完。区域个案分析银海花园位于郑上路与塔山路交汇处，共四栋6层主体建筑，最多的一栋6个单元，最少的一栋3个单元，一梯两户，共约200户。户型设计共四种，在98.93平米（两房两厅）到135.76平米（三房两厅）之间。据售楼部的销售人员讲，现在只余下六楼的128.69平米的三房两厅户型还有剩下几套，现在清盘售价为18万元一套，其他的房子都已经卖完了。其均价相对是最高的，约1900元。区域个案分析舒欣佳苑（二期）位于工业路与康泰路交叉口。共两栋主体建筑，每栋7个单元，一梯两户，只有四个户型，一款是103.59平米（两房两厅两卫），其余三款为110.86平米、124.57平米、146.41平米（三房两厅两卫）。今天上午正在排号，预计5月初正式开盘。价格未定。区域个案分析金龙花园（三苑）位于京城路与繁荣路交汇处，共四栋主体建筑，每栋七层，一梯两户，共五个户型，除了每单元特设的七楼的70多平米的小户型外（送20平米左右的空中花园），均是三房两厅两卫的大户型，面积从105.41平米到135.95平米之间。均价在1400元/平米左右，最高价是三楼为1890元/平米，最低的是七楼的单设的70多平米小户型，为1020元/平米，只剩下一套，位于2号楼2单元东户。区域个案分析紫荆名苑位于荥阳市成皋北路与演武路交汇处，由四个开发商共同开发，整个小区有11幢楼，500户，贷款额度各有不同，首付30%～50%不等，绿地1万平方米，规划用地4万平方米，总建筑面积7万平方米，78～146平方米各种户型，顶楼买一层送一层，中央10亩花园。楼层差价30元/平方米，5楼1760元/平方米，2层和4层是1730元/平方米，顶楼1480元/平方米。双气（煤气，暧气），必须购买地下室或车库。区域个案分析鸿祥购物中心物业坐落：索河路与万山路交叉口开发商：郑州鸿祥房地产开发有限公司营销策划；郑州英之杰由两幢7层多层，一幢楼三个单元，由102平方米，138平方米，136平方米三种户型，共120户，3楼2300元/平方米，4楼2200元/平方米，7层自己留用。双气。区域个案分析鸿祥明珠花园物业坐落：繁荣路与京城路交叉口西50米开发商：郑州鸿祥房地产开发有限公司营销策划：郑州英之杰分两期开发，04开发一期鸿祥阳光苑11幢，06年开发二期鸿祥明珠花园6幢，8月30日交房，6楼1400元/平方米，只能公积金贷款，单气。户型区间为50～160平方米。当地市场分析1、荥阳市场环境2、区域个案分析3、市场现状总结市场现状总结目前荥阳房地产市场在郑洛工业走廊的发展部署中起步后发展较快，整个房地产市场以住宅市场为主，其中主要以三室两厅和两室两厅的多层住宅为主，面积区间多在100～140㎡之间，均价多集中在1400～1800元之间。由于荥阳工业基础雄厚，人均收入相对较高，所以针对房地产市场而言，人们的购买力较强。需要指出的是，目前的荥阳市房地产市场上产品同质化严重，不太重视景观规划，户型不尽合理，销售人员素质参差不齐，推广手段（案名、VI系统、销售现场包装、销售道具等方面）尤为落后，在能清楚的认识到上述不足的前提下，在我们今后的产品设计、推广、销售过程中能够做到对症下药，势必会取得良好的业绩。产品定位包装1、产品区位包装2、产品地段包装3、产品户型包装产品区位包装广武路工业路京城路康泰路郑上路体育场郑州西南绕城高速公路以生活居住和公建用地为主的综合区教育科研区绿地综合游园区本案荥阳三中索河路产品区位包装新城中心·宜居之地·书香四溢产品定位包装1、产品区位包装2、产品地段包装产品地段包装项目地块位于荥阳新区主干道康泰路东段的北侧，而康泰路东段两侧则是新区规划中以生活居住和公建用地为主的，绿化率高，居住氛围良好，西边即是商业步行街，周边银行、医院、学校、体育馆等配套齐全；郑上路两侧的拆迁改造的深入推进，多处游园和带状绿地的落成使得郑上路成为荥阳市的迎宾大道，也更加密切了荥阳与郑州的联系；索河路是荥阳的行政大道，广武路则是内街的另一条景观大道，而项目地块则正处于这几条荥阳新区主干道（索河路、广武路、郑上路、京城路、康泰路）编织的生活便利、动线方便的生活圈之中，在享有完善市政配套的同时，少了些许索河路和郑上路旁的喧嚣，多了几分康泰路特有的繁华中的静谧，正所谓出则繁华，入则宁静，是理想的居家之地。身居闹市而独享清幽，出则通达繁华，入则静谧幽雅。产品价格策略单价制定策略&价格增长策略单价制定策略&价格增长策略根据荥阳市房地产市场整体状况尤其是周边个案的价格走势，结合本项目所在区位和产品特征，蓄水期对外宣称均价预定为1800元/㎡左右，待产品在当地市场有一定认知度后，再根据蓄水情况适当调整价格，实现利润。当前荥阳房地产市场以销售现房/准现房为主，普遍不太注重景观、立面等方面，建议我们的项目在这上面下足功夫，与周边楼盘形成差异化竞争，以品质来赢取客户，最终实现利益最大化。低开高走品质取胜步步为营销售管理策略1、销售管理2、销售策略3、销售管理组织框架销售人员的重组与培训；销售管理制度的完善与执行；销售中心全面调整，满足项目形象定位及客户的心理需求；样板房装修；楼盘形象包装到位：包括工地围墙、现场广告牌、导示牌与小区临时绿化包装完善；销售道具：包括楼书、宣传折页、户型单张、宣传展板、楼体户型模型的制作；销售管理：销售策略：折扣政策客户政策活动政策销控政策激励政策老带新优惠政策销售管理组织架构项目推广策略1、推广目的2、推广原则3、推广策略4、媒体手段推广目的：引起目标受众的广泛关注，以形成广大的潜在客户群，争取更多的客户积累。最终达成销售目标。推广原则：低成本、高回报、主动出击推广策略：以营销活动为重点，增加客户来访量和关注度；找到市场有效需求，用广告稳、准、狠地刺激和激发有效需求。整合营销，全方位推广，形成立体交叉营销攻势。媒体手段：营销活动户外广告电台广告DM单派发工地围墙、楼体条幅道旗、样板房……以营销活动、户外广告、DM单派发为主线，结合各个时期的不同情况，调整媒体手段的配合。VI系统方案1楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议楼书风格建议