深圳平湖_佳兆业茗萃园商业营销推广报告_93P

1佳兆业佳兆业佳兆业佳兆业····茗萃园商业营销推广报告茗萃园商业营销推广报告茗萃园商业营销推广报告茗萃园商业营销推广报告目标目标目标目标————————成就平湖的商业标志成就平湖的商业标志成就平湖的商业标志成就平湖的商业标志目目目目录录录录::::3.3.3.3.市场状况市场状况市场状况市场状况3.3.3.3.3.3.3.3.市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况1.1.1.1.项目概况项目概况项目概况项目概况1.1.1.1.1.1.1.1.项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况4.4.4.4.项目定位项目定位项目定位项目定位4.4.4.4.4.4.4.4.项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位5.5.5.5.定价策略定价策略定价策略定价策略5.5.5.5.5.5.5.5.定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略2.2.2.2.人口交通人口交通人口交通人口交通2.2.2.2.2.2.2.2.人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况•项目位于平湖平安大道与良白路交汇处，周边相关商业配套并不完善，项目周边虽拥有四大工业区，但短时间内很难短时间内很难短时间内很难短时间内很难形成商业氛围形成商业氛围形成商业氛围形成商业氛围•项目处于交通干道旁，且项目周边非住宅积聚区,也非商业街，且离平湖商业中心距离较远，无法发挥积聚效应，项目项目项目项目未来的发展前景不明显未来的发展前景不明显未来的发展前景不明显未来的发展前景不明显Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————地段地段地段地段平安大道不利于平安大道不利于平安大道不利于平安大道不利于人流的聚集人流的聚集人流的聚集人流的聚集Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————人人人人////车流量车流量车流量车流量•人流量：人流量：人流量：人流量：在平安大道上平均2人/分钟,良白路上平均4人/分钟•车流量：车流量：车流量：车流量：在平安大道上平均12辆/分钟，良白路上平均35辆/分钟•良白路和平安大道均为主干道，但由于周边尚未形成办公或居住的聚集区，故现人流量主要集中在周边工厂的工人。Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————规模规模规模规模•一期共59套，总建筑面积为5046.44㎡•全长约200米•一层商铺40个（其中临街18个），二层商铺19个•进深开间比平均为进深开间比平均为进深开间比平均为进深开间比平均为：：：：1111，比例极其不合理，未能发挥出商铺的最大价值，比例极其不合理，未能发挥出商铺的最大价值，比例极其不合理，未能发挥出商铺的最大价值，比例极其不合理，未能发挥出商铺的最大价值Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————进深开间比进深开间比进深开间比进深开间比•从套数上来看，主力为70㎡以内的商铺（特别是40-70㎡）面积区段的商铺•从面积上来看，主力为70-100㎡和200㎡以上的商铺Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————户型配比户型配比户型配比户型配比31.22%1575.6810.94%4200200200200㎡㎡㎡㎡以上以上以上以上面积比例面积比例面积比例面积比例总面积总面积总面积总面积套数比例套数比例套数比例套数比例套数套数套数套数面积段面积段面积段面积段100%100%100%100%5046.445046.445046.445046.44100%100%100%100%59595959总计总计总计总计3.38%170.353.13%1150150150150－－－－200200200200㎡㎡㎡㎡7.11%358.784.69%3100100100100－－－－150150150150㎡㎡㎡㎡23.17%1169.3521.88%1470-10070-10070-10070-100㎡㎡㎡㎡18.11%914.0923.44%1550505050－－－－70707070㎡㎡㎡㎡10.86%547.920.31%1240404040－－－－50505050㎡㎡㎡㎡4.13%208.289.38%630-4030-4030-4030-40㎡㎡㎡㎡2.02%102.016.25%430303030㎡㎡㎡㎡以下以下以下以下•虽然挑高4.6-5.8m米，但由于消防管、梁的因素影响，净高只有3.8-5米左右（扣除梁厚、板厚等），隔出的二层空间将会不太实用，只能作为仓库•隔层靠入户的窗户均为暗窗（注：上图为代图，非实景拍摄）Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————隔层问题隔层问题隔层问题隔层问题•大部分商铺垃圾遍地，需清理Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————清洁问题清洁问题清洁问题清洁问题W-W-W-W-劣势劣势劣势劣势目前商业气氛不浓，不利于售价目前商业气氛不浓，不利于售价目前商业气氛不浓，不利于售价目前商业气氛不浓，不利于售价的提升和招商的提升和招商的提升和招商的提升和招商O-O-O-O-机会机会机会机会商业的规模具备重新树立平湖商业中心商业的规模具备重新树立平湖商业中心商业的规模具备重新树立平湖商业中心商业的规模具备重新树立平湖商业中心的机会的机会的机会的机会随着茗萃园的销售与入伙，消费人口将随着茗萃园的销售与入伙，消费人口将随着茗萃园的销售与入伙，消费人口将随着茗萃园的销售与入伙，消费人口将逐渐增多逐渐增多逐渐增多逐渐增多T-T-T-T-威胁威胁威胁威胁九号院馆、华南城的竞争九号院馆、华南城的竞争九号院馆、华南城的竞争九号院馆、华南城的竞争S-S-S-S-优势优势优势优势依靠大型社区有一定消费保证依靠大型社区有一定消费保证依靠大型社区有一定消费保证依靠大型社区有一定消费保证临街面长，具有商业功能及价值临街面长，具有商业功能及价值临街面长，具有商业功能及价值临街面长，具有商业功能及价值区域未来的发展对片区的建设形成好的区域未来的发展对片区的建设形成好的区域未来的发展对片区的建设形成好的区域未来的发展对片区的建设形成好的刺激刺激刺激刺激项目整体档次较高易形成精品商业街区项目整体档次较高易形成精品商业街区项目整体档次较高易形成精品商业街区项目整体档次较高易形成精品商业街区提升其价值提升其价值提升其价值提升其价值目前消费人群不旺目前消费人群不旺目前消费人群不旺目前消费人群不旺其他专业市场销售分流部分客户其他专业市场销售分流部分客户其他专业市场销售分流部分客户其他专业市场销售分流部分客户Part1:Part1:Part1:Part1:项目概况项目概况项目概况项目概况————————项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析一、二期商业隔了平安大道，不一、二期商业隔了平安大道，不一、二期商业隔了平安大道，不一、二期商业隔了平安大道，不利于人期积聚利于人期积聚利于人期积聚利于人期积聚目前平湖人口有限，商业趋于饱和目前平湖人口有限，商业趋于饱和目前平湖人口有限，商业趋于饱和目前平湖人口有限，商业趋于饱和隔层梁、消防管过多，降低了净高隔层梁、消防管过多，降低了净高隔层梁、消防管过多，降低了净高隔层梁、消防管过多，降低了净高目目目目录录录录::::3.3.3.3.市场状况市场状况市场状况市场状况3.3.3.3.3.3.3.3.市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况市场状况1.1.1.1.项目概况项目概况项目概况项目概况1.1.1.1.1.1.1.1.项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况4.4.4.4.项目定位项目定位项目定位项目定位4.4.4.4.4.4.4.4.项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位5.5.5.5.定价策略定价策略定价策略定价策略5.5.5.5.5.5.5.5.定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略定价策略2.2.2.2.人口交通人口交通人口交通人口交通2.2.2.2.2.2.2.2.人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通人口交通Part2:Part2:Part2:Part2:人口交通人口交通人口交通人口交通Part2:Part2:Part2:Part2:人口情况人口情况人口情况人口情况1111、整个平湖的人口情况、整个平湖的人口情况、整个平湖的人口情况、整个平湖的人口情况平湖街道面积41.8平方公里，总人口约38万，其中户籍人口17632人。下辖10个社区居委会。辖平湖村、良安田、新南、新木、山厦、鹅公岭、平湖居委会、白泥坑、辅城坳、上木古10个社区。Part2:Part2:Part2:Part2:人口情况人口情况人口情况人口情况2222、项目所属片区的人口及相关情况、项目所属片区的人口及相关情况、项目所属片区的人口及相关情况、项目所属片区的人口及相关情况�人口：茗萃园属于良安田片区，项目周边两公里范围内有4个大的工业区，分别是良安田工业区、富民工业区、新木村工业区和百泥坑工业区，目前整个片区的自然辐射人口约为5万人左右。�年龄：人口年轻化，25岁及以下占据60%左右，26-35岁以下和36—40岁各占15%左右，其余10%。�文化层次：学历普遍偏低，初中及以下占68%，高中占20%，大专占9%，本科及以上占3%。�收入水平：1200元/月以下的占40%，1201-1600元/月的占35%，1601以上的占12%。3333、茗萃园小区的人口规划情况、茗萃园小区的人口规划情况、茗萃园小区的人口规划情况、茗萃园小区的人口规划情况茗萃园共分为三期开发，总建筑面积约30万㎡，规划容纳3000户，按照3.5人/户计算，整个茗萃园小区将拥有1.05万人。茗萃园丹平路新木村工业区广深铁路平安路水观高速富民工业区百泥坑工业区良安田工业区Part2:Part2:Part2:Part2:人口情况人口情况人口情况人口情况区域人口所接受的商业情况：区域人口所接受的商业情况：区域人口所接受的商业情况：区域人口所接受的商业情况：�规模：规模：规模：规模：到2010年，项目所能自然辐射的总人口约为6万人（包含本项目的业主），按照区域人口目前的消费能力，平均每个人仅可以支撑0.3㎡的商业，区域人口共计可支撑1.8万㎡的商业。�档次：档次：档次：档次：由于75%区域人口的收入在1600元/月以下，消费能力低下，所以其能支撑的商业档次为中低档（以低档为主）。�品类：品类：品类：品类：主要需求为生活（衣、食、用）、办公等相关需求，具体为办公用品、百货、菜市场、服装、餐饮、银行、邮政、鞋、美容美发、手机等。•《深圳中部组团规划（2005-2020）》提出建立以轨道交通为主轴，以高快速路、主干道为骨架，次干道、支路为补充的完善、协调和高效的综合交通运输体系。完善区域高快速路网体系，实现过境交通与城市交通分离，发挥系统功能；同时应解决平湖与横岗、平湖与布吉交通联系较弱的局面。对物流组团路网进行系统的梳理，调整优化道路功能和等级，使道路的规划和建设能更进一步支撑物流组团的空间发展战略。Part2:Part2:Part2:Part2:交通情况交通情况交通情况交通情况•根据《深圳中部组团规划（2005-2020）交通规划》未来平来交通网络建设将改变现在进出交通主要依靠丹平公路的局面，而形成清平高速、平新大道、平安大道、丹平公路、凤凰大道五大进出通道。但是近期（2005-2010年）平安大道只修通到良白路，而凤凰大道也最终连通丹平路，极易形成丹平路的瓶颈，可以说平湖的交通是制约其地产发展的主要因素