XXXX-XXXX年长沙房地产市场投资分析及前景预测报告

2011-2015年长沙房地产市场投资分析及前景预测报告报告摘要2010年1-10月，长沙市共完成房地产开发投资592.84亿元，同比增加45.48%。其中，建筑工程投资360.2亿元，同比增加37.92%;其他费用投资194亿元，同比增加73.12%。在其他费用构成里面，旧建筑物购置费5.26亿元，同比增幅为361.40%;土地购置费136.75亿元，同比增幅达91.34%。主要是本年房屋市场的热销，项目施工面积相应增长，建筑工程投资增加，土地购置费的增长，反映出市场对土地需求量的增大。开发投资额中，占比最大的为建筑工程投资，同比增长幅度最大的为旧建筑物购置费。主要是体现在本市棚户区改造等建设，拆迁力度加强所致。其中，除设备工器具购置有小幅度下降外，其他各方面的投资都有不同程度地明显增长。2010年1-10月，长沙施工面积为5569.77万平米，同比增加11.38%。其中，住宅施工面积为4246.98万平米，同比增加10.40%。其中，本年新开工面积为1935.83万平米，同比增加31.22%。同比增幅较大是因为同比基数小的缘故，在09年上半年成交市场低迷，新开工面积相对较小。住宅新开工面积为1467.33万平米，同比增加29.63%(同比大增缘由同上)。本年竣工面积为1004.06万平米，同比减少20.49%，住宅竣工面积为807.09万平米，同比减少16.91%。10月，长沙市新开工面积为178.43万平米，环比增加74.83%。其中，住宅新开工面积为143.75万/平米，环比增加78.06%。竣工面积为108.53万平米，环比增加59.09%。其中住宅竣工面积为89.10万平米，环比增加56.56%。当前，长沙楼市销售状况良好，引发了开发商的投资热情，新开工面积增幅较大。2010年10月底，商品房空置面积为580.64万平米，同比减少6.59%，环比减少4.18%。其中住宅空置面积为228.21万平米，同比减少20.38%，环比下降10.95%。房屋成交量的逐步增长，现房消化快，空置面积减少。2010年1-10月，长沙新房成交1402.97万平米(其中现房销售占19.47%，期房为80.53%)，同比减少0.73%。其中，新房住宅成交1353.21万平米，同比增加1.26%。10月，长沙市新房成交210.51万平米，环比增加54.90%。其中住宅成交204.25万平米，环比增加56.02%。2010年10月，长沙市纯市场化商品房(不含定向房、经济适用房和廉租房)住宅成交均价为5170元坪米，环比上涨25.18%。其中，市内五区纯市场化商品房住宅成交均价为5814元/平米。芙蓉区均价为6664元/平米，天心区均价为5605元/平米，雨花区均价为5595元/平米，开福区均价为6437元/平米，岳麓区均价为5502元/平米。10月，长沙房地产市场的成交均价与成交量都呈现出上升的态势。目前，长沙针对中低收入社会群体，实行的是保障性住房供给（实物分配）和购房货币补贴（政府转移支付）相结合的二元模式。保障住房供给的周期较长且具有很大的不确定性，短期内无法形成有效供给。而购房货币补贴灵活性强、市场化程度高，是中低收入家庭购房时的一个较优的选择。同时，由于购房补贴使用是的两限要求（限价格、限面积），也有利于促进房地产市场的结构性调整。2009年，长沙市出台了一系列促进房地产发展的政策，有效地促进了长沙房地产市场的发展。房地产市场呈现出产销两旺、销售价量齐升的“井喷式”状态。2010年4月15日、2010年4月17日、2010年4月19日，短短四天之内，国务院连发三道政令降温楼市，被称为史上最严厉的房地产宏观调控。随着政策的逐步落实，房地产调控已经在全国范围内取得初步成效，全国70个大中城市房屋销售价格6月份比下降0.1%，为16个月以来首次现负增长，此轮史上最严厉的楼市调控政策”——“新国十条”在长沙也开始发力。从长沙上半年的总体市场表现来看，政策对房价的打压效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制，长沙楼市弥漫着浓厚的观望气氛，成交量持续萎缩，房价下跌趋势若隐若现，下半年房价将回归理性，房地产行业将保持平稳发展态势。正点国际发布的《2011-2015年中国长沙房地产市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、长沙房地产业的发展环境以及长沙房地产业的运行情况，然后分别介绍了长沙土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对长沙房地产市场做了市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了长沙房地产市场的未来前景及发展趋势。您若想对长沙房地产市场有个系统的了解或者想投资长沙房地产，本报告将是您不可或缺的重要工具。报告目录第一章房地产行业相关概述第一节房地产概念阐释一、房地产的定义二、房地产的特征三、房地产的自然形态四、房地产的类别第二节房地产行业概述一、房地产行业的定义二、房地产行业的主要领域三、房地产行业的特点四、房地产行业的地位第三节房地产市场分析的内容和特点一、房地产市场分析的层次二、房地产市场分析的内容三、房产地市场分析的特点四、提高房地产市场分析有效性的途径第二章中国房地产市场的发展第一节中国房地产行业的发展综述一、改革开放30年中国房地产的发展概述二、中国房地产行业的改革发展三、中国房地产行业呈现短周期化特征四、中国房地产行业整体利润率超过30%第二节2008年中国房地产行业的发展一、2008年中国房地产行业运行状况二、2008年中国房地产市场运行特点三、2008年中国房地产行业热点回顾四、2008年影响中国房地产市场的国内外因素分析第三节2009年1-7月中国房地产行业的发展一、2009年1-7月中国房地产行业运行状况二、2009年上半年中国房地产市场发展形势三、2009年上半年中国房地产回暖态势透析四、2009年上半年中国房地产市场热点分析第四节中国房地产行业面临的问题及考验一、中国房地产业当前需注意的问题二、中国房地产行业面临的危机三、中国房地产市场供需结构明显失衡四、中国房地产回升过快或将带来不利影响第五节中国房地产行业的对策及建议一、中国房地产行业发展主要对策分析二、中国房地产制度改革和市场发展的对策三、对当前中国房地产市场的调控政策建议四、规范我国房地产行业税收管理的对策第三章长沙房地产行业的发展环境分析第一节中国房地产周期性波动的取决因素一、国民经济运行态势二、体制因素三、政策因素四、城市化进程第二节长沙市宏观环境概述一、地理环境二、行政区划三、交通运输四、产业结构第三节长沙市经济社会发展一、新中国成立60年长沙经济社会发展成就及启示二、2007年西安经济和社会发展状况三、2008年西安经济和社会发展状况四、2009年上半年长沙经济运行状况及形势分析第四节长沙市城市建设及规划一、改革开放30年长沙城市建设日新月异二、2008年长沙城市建设全面加快发展三、2008年长沙市重点市政规划解读四、2009年长沙城市建设新规划修编进入实质性阶段第四章长沙房地产行业的发展现状第一节长沙房地产市场的发展综述一、长沙房地产市场培育与发展历程二、长沙房地产市场发展现状概述三、长沙房地产市场的发展特点分析四、长沙房地产市场价格保持平稳五、长沙保障性住房建设取得显著成绩第二节2008年长沙房地产市场的发展一、2008年长沙房地产市场运行分析二、2008年长沙房地产市场的基本特征三、2008年长沙四县市（长望浏宁）房地产市场发展四、2008年长沙房地产业的基本判断第三节2008年长沙房地产市场分类分析一、竞争市场二、产品市场三、客户市场四、价格市场第四节2009年上半年长沙房地产市场的发展一、2009年上半年长沙房地产市场运行分析二、2009年上半年长沙房地产市场的基本特征三、2009年上半年长沙内五区新建纯商品房市场分析四、2009年上半年长沙经济适用住房货币补贴情况第五节2009年7-8月长沙房地产市场的发展一、2009年7月长沙房地产市场运行概况二、2009年7月长沙房地产市场基本特征三、2009年8月长沙房地产市场运行概况四、2009年8月长沙房地产市场发展动态第六节长沙房地产产品结构特点分析一、长沙房地产板块分布特征二、长沙房地产产品结构特征三、长沙房地产市场价格布局第七节长沙房地产市场的问题及对策分析一、长沙房地产市场存在的主要问题二、长沙房地产市场发展的不足及原因三、长沙房地产市场运行中应注意的问题四、长沙房地产市场的调控对策第五章长沙土地市场第一节土地利用机制与城镇化发展分析一、城镇化的涵义二、约束中国城镇化进程的土地问题三、城镇化土地问题的解决措施第二节2008年长沙土地市场的发展一、2008年长沙土地成交宗数及成交金额分析二、2008年长沙土地成交价格分析三、2008年长沙土地成交面积分析四、2008年长沙单宗土地成交规模分析五、2008年长沙土地综合容积率、分类容积率分析六、2008年长沙土地交易市场总结第三节2009年长沙土地市场的发展一、2009年上半年长沙土地市场发展概况二、2009年7月长沙土地市场仍未回暖三、2009年8月长沙土地成交量创年度新高四、2009年长沙开始运行城乡统一土地市场第四节节约集约用地对房地产业的影响一、2008年1月国家发布《关于促进节约集约用地的通知》二、土地闲置成本加大囤地空间缩小三、小地块的出让和开发将成为主流四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度第六章长沙住宅市场第一节住宅产业的相关概述一、住宅产业的定义二、住宅产业的特点三、住宅产业的分类第二节中国住宅市场的发展一、中国住宅市场发展现状总体概述二、2008年中国住宅市场发展分析三、2009年上半年中国住宅市场发展分析四、2009年8月大部分重点城市住宅成交量下滑五、中国城市住宅郊区化的问题及对策分析第三节2007年长沙住宅市场的发展一、2007年长沙房地产投资规模增幅上升二、2007年长沙住宅市场供销状况三、2007年长沙中小户型住宅供应增加四、2007年长沙住宅市场价格状况第四节2008-2009年7月长沙住宅市场的发展一、2008年长沙住宅市场发展概况二、2008年长沙住宅市场价格概况三、2009年上半年长沙住宅市场发展概况四、2009年7月长沙住宅市场发展概况第五节长沙市“十一五”住宅发展规划纲要一、基本情况二、编制依据、指导思想与基本原则三、主要目标与基本任务四、套型结构比例控制与住宅发展时空布局五、公共住房保障体系规划六、规划实施的保障机制与措施第七章长沙别墅市场第一节别墅的相关概述一、别墅的定义二、别墅的分类三、别墅的特点四、影响别墅品质的因素分析第二节别墅市场需求特征分析一、别墅认知分析二、调查对象背景情况分析三、需求特征小结第三节长沙别墅市场的发展综述一、长沙别墅竞争市场现状二、长沙别墅产品市场现状三、长沙别墅客户市场现状四、长沙别墅价格市场现状第四节2006-2007年长沙别墅市场的发展一、2006年长沙别墅市场的发展状况二、2006年长沙别墅市场的特点分析三、2007年长沙别墅市场的现状分析四、2007年长沙别墅市场处于黄金期第五节2008-2009年长沙别墅市场的发展一、2008年长沙别墅成交价再次刷新二、2008年土地新政演变长沙别墅市场三、2009年长沙别墅高端产品价格不断走高四、2009年的长沙别墅市场风生水起第六节长沙别墅市场未来趋势展望一、未来长沙别墅分布格局仍将持续现状二、长沙别墅市场呈现多元化及社区型趋势三、长沙别墅市场分类型别墅发展趋势四、长沙别墅产品价格将进一步提升第八章长沙商业地产市场第一节商业地产的相关概述一、商业地产的定义二、商业地产的分类三、商业地产发展规模分级第二节中国商业地产的发展现状一、2008年中国商业地产市场发展总体状况二、2008年中国商业地产细分市场状况三、金融危机下中国商业地产市场呈现的特点四、22009年中国商业地产市场持续低迷第三节长沙商业地产市场的发展综述一、长沙商业地产市场的发展历程二、长沙商业地产市场