临沂市房地产开发流程.

房地产开发流程总流程•土地交易取得土地证•用地规划•项目可行性研究报告•环评报告•地震安评报告•项目立项•建设工程规划许可•工程报建•消防审查、防雷审查、人防工程审查、绿化工程审批•施工图政策性审查•工程施工招标•工程施工许可证•房产公司经营许可证及商品房预售许可证•工程施工及验收用地规划•前置条件1、取得土地使用证2、时限：2个月3、主办部门：规划局规划信息服务中心4、协办部门：规划分局及建设指挥部•1、建设用地规划申请一份（项目名称、位置、四至、面积、土地情况、建设情况）；•2、有相应资质的设计单位设计的规划设计方案图（总平面图、鸟瞰图、彩色平面图、停车规划图、规划说明书及根据项目情况需要提报的其它图件）（附光盘）；•3、发改委建设项目批准文件或年度投资计划复印件一份。•4、现状地形图（附光盘）一份（必须为临沂市城市建设勘察测绘院勘察的图纸）•5、土地出让合同原件和复印件（审原件留复印件）•6、企业营业执照和资质证书副本•7、规划处初审意见•8、日照分析项目立项评估•立项批文主办单位：发改委协办单位：发改委时限：7天•立项前评估•环境评估报告主办单位：环保局时限：30天地震安全评估报告主办单位：地震局时限：30天可行性研究报告主办单位：临沂市工程咨询院时限：30天水土补偿、水土保持方案评估主办单位：水利局、水利局时限：30天临沂市无线电审批报告主办单位：无线电管理委员会时限：7天以上内容通过关系可以缩短时限建设工程规划许可证•工程规划许可主办单位：规划局时限：60天关键看工作效率及关系疏通•1、建设单位用地书面申请报告（盖公章）；•2、发改委计划批文（审原件、留复印件）•3、土地出让合同•4、土地证原件•5、批准的规划用地总平面图（附CAD格式电子文件）一套、用地规划许可证。•6、A4彩色效果图及电子文件(单体必须提交2个方案）•7、有资质的设计单位设计的单体建筑设计报批图一套包括平、立、剖面图，折成A4格式袋装（含电子文件）；•8、日照分析工程报建及相关审查图纸审查时限30天1、发改委立项文件2、国土部门审批文件3、规划部门审批文件4、工程勘察合同5、工程设计合同6、外地勘察设计单位需持进鲁、进临备案登记手续7、工程地质勘察报告二份（原件）8、施工图纸二套（盖资质章、注册章）9、结构计算书一份（书面形式，盖资质章）10、采暖热负荷计算书一份（书面形式，盖资质章）11、节能计算书一份（盖资质章），节能设计审查登记表（居住建筑、公共建筑）一式三份12、审查合同二份，审查委托书（工程勘察、房屋建筑工程设计）一式三份消防审查时限5天1、《建筑消防设计防火审核申报表》二份2、《建筑工程消防监督责任书》一份3、单位基本信息表一份（营业执照、开发资质、组织机构代码证）4、建设单位营业执照或组织机构代码证复印件一份5、企业法人或联系人的身份证复印件一份6、发改委批复或规划部门审定设计方案通知书复印件一份7、审图中介出具的《建筑工程消防设计评审意见书》一份8、总规划平面图（包括工程周围现状、工程位置、总平面布置图及室外消防设施等）9、装订整齐的施工图纸一套及建筑设计变更防雷审查时限5天一、1、建设项目防雷装置设计技术评价申请书2、防雷装置设计技术评价及验收协议书3、强弱电施工图纸4、建设工程规划审批表5、缴费，出具气象部门认可的技术评价意见6、风险评估二、1、总平面图2、防雷工程设计单位和人员的资质证、资格证3、气象部门认可的技术评价意见4、防雷装置设计审核申请书工程报建1、工程项目立项批准文件2、规划批准文件3、批准的建设用地文件4、图纸审查文件5、法人授权委托书及经办人身份证；资质证书、营业执照复印件及项目平面图。工程报建及相关审查人防工程审批时限15天1、规划批文2、免建人防工程申请和不易修建防空地下室的评估报告3、发改委批文4、人防缴费单据5、人防易地建设费征收备查表及建设费征缴情况检查表以下为结建人防工程6、建设项目电子版（总平、建筑、结构、水、电、暖）或报建图7、单体的面积、地上、地下面积、平面尺寸、基础形式、架构形式、层数8、人防工程建设可行性报告合同书9、工程地质勘察报告人防设计单位资质证明备注：6——9为风险评估提供30元/㎡风险评估费：3千万-1亿缴纳5-10万元，1亿-5亿缴纳10-15万元，5亿-10亿缴纳15-20万元绿化规划审批时限10天1、建设工程绿化规划审批申请表2、土地证、建设工程规划许可证3、经规划审批的总平图4、绿化规划设计方案（绿化规划图、苗木种植图、绿化方案效果图、绿化面积分布图5、规划说明及苗木表、架空平台、屋顶需提供剖面图工程招标办理•前置条件•1、工程报建证•2、工程项目立项批准文件•3、规划批准文件•4、批准的建设用地文件•5、银行资信证明•6、图审合格通知书•7、建设单位进场交易证明•时限：20天拟招标项目及代理合同备案招标公告备案、发布投标报名、资格审查备案、招标文件备案投标保证金缴纳招标答疑、开标定标、中标公示、中标通知书备案施工合同备案质量、安全监督书•一、建设工程安全报监•1、建筑施工企业《安全生产许可证》复印件（须出示原件）•2、建设单位提供建设工程安全作业环境及安全施工措施费用预算书•3、工程施工合同或工程设计图纸•4、拟进入施工现场使用的起重机械设备的型号、数量、生产（制造）许可证、出厂合格证及施工起重机械拆装队伍的资质证书•5、建筑施工企业为施工现场从事危险作业的人员办理的意外伤害保险手续•6、工程项目负责人、专职安全生产管理人员安全生产考核合格证及特种作业人员操作资格证（须出示原件）•7、施工现场临时设施规划方案；施工组织设计中的安全技术措施，专业性较强的项目要单独编制专项技术方案，主要指脚手架工程、施工临时用电、基坑支护、模板工程、起重吊装作业、塔吊、物料提升机及其他处置运输设备，且经企业技术负责人审批、总监理工程师审查签字同意。•二、建设工程质量监督报监•1、建设工程规划许可证2、施工（监理）单位中标通知书；•3、施工（监理）合同4、施工（监理）单位资质复印件•时限7天各项规费缴纳•1、建筑企业养老保障金：工程总造价2.6%（先交一半）•2、建筑工资劳务保证金：工程总造价2%(南坊、外资企业可按30%收取，但应提供政府优惠文件)•3、新型墙体材料专项基金：按建筑面积每平米10元•4、污水处理费：基坑体积每立方米1.3元，办理城市排水许可证•5、城市道路挖掘修复费：沥青主次干道270元/平方米；沥青一般干道230元/平方米；普通砼道路360元/平方米；普通砼板人行道80元/平方米；砂土路面60元/平方米•6、城市道路占用：占人行道0.30元平方米昼夜；占用车行道0.50元/平方米昼夜。•7、供热计量装置专项费用：1800元/户•8、配套费：210元/㎡——•9、建设工程交易费：5元/㎡，勘察、设计、建设监理单位中标价的1%，最低1000（五方都收取，根据合同确定）——•10、安全文明施工费：按工程总造价的1.7收取•时限：随时房地产开发经营许可证•1、房地产开发经营许可申报材料封面•2、申报材料目录•3、开发经营许可申请报告（以红头文件格式打印，主要明确本次办理开发经营许可的单体楼号、建筑面积、投资额等内容）•4、开发项目申请审批书•5、政务大厅领取三份房地产项目开发建设合同书（一份装订。另两份单独放置）•6、企业法人营业执照（验原件留复印件）•7、房地产开发资质副本（验原件留复印件）•8、机构代码证副本（验原件留复印件）•9、计划批文•10、土地证•11、建设用地规划许可•12、建设工程规划审批表•10、缴纳开发项目价款凭证•11、报建项目总平面图（原件，规划部门盖章，同时提供一份A4或A3规格缩影图，盖单位公章，缩影图不装订）•12、提供相应的电子文件，主要包括申报材料的PDF格式电子文本，电子文件储存在U盘内）•要求：1、打孔装订2、放蓝色档案盒•时限：7天施工许可证•1、发改委批文•2、土地使用证•3、建设用地规划许可证、建设工程规划审批表•4、建筑工程施工许可证申请表、建筑工程质量责任卡（原件）•5、建设工程交易证明、中标通知书•6、房地产开发经营许可证•7、城市排水许可证•8、施工（原件）、勘察、设计、监理合同•9、建设工程质量监督书、安全监督书（原件）•10、设计图纸审查合格书、政策性申请意见书、审查报告•11、建设单位提供拖欠工程款兑付证明（原件）、施工单位提供拖欠农民工工资兑付证明（原件）；•12、建设资金已经落实的证明（原件）•13、预拌混凝土合同（城市规划区内项目）•14、消防设计审核意见书和防雷装置设计核准书•15、有关规费缴纳证明（含配套费证明）•16、施工许可踏勘报告单•时限：15天商品房预售许可证•1、国有土地使用证•2、建设工程施工许可证•3、建设用地规划许可证•4、建设工程规划许可证•5、房地产开发资质证书•6、房地产经营许可证•7、营业执照•8、开发企业法人及委托人身份证明•9、基础工程验收证明•10、开发建设资金投入达到工程建设总建设25%以上（可由监理公司出具11、商品房预售方案（商品房的位置、结构、用途、装修标准、开工及竣工交付日期、预售面积及价格、经营性或非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容）•12、商品房预测技术报告•13、业主临时公约•14、已签订的前期物业合同•15、土地已经设置抵押的，还应提交抵押人签署的书面意见•16、授权委托书•17、物业服务企业资质•18、物业质量保证金，每平米90元，五年后返还•时限：7天