哈尔滨房产开发商对房子的定价，促进销售与赚钱

哈尔滨市房产市场半年度数据报告哈尔滨市房产市场半年度数据报告2011年06月2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月051015202530哈尔滨二手房静态投资回收期住宅公寓商住写字楼商铺时间静态投资回收期(年)本报告样本数据出售：174,124套出租：31,419套购房：1,422,946人次租房：337,248人次内容目录1各行政区房价租金排行榜2二手房市场行情3租赁市场行情4二手房市场投资风险分析5房产市场规律6房产市场概况1/22北京禧泰房产数据研究中心审核郝凤英编制朱鸿雪哈尔滨市房产市场半年度数据报告术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业，是一种特殊公寓产品。商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品。写字楼是指专用于办公的商业地产。商铺用于各种零售、批发、服务等经营用途的商业地产。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。默认出售的供给量的周期为6个月。默认出租的供给量的周期为3个月。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位是【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度（%）。环比本月与上月相比的涨跌幅度（%）。2/22北京禧泰房产数据研究中心房价排行哈尔滨市各行政区二手住宅房价排行时间：2011年06月中心城区1、南岗区等7个行政区住宅供给单价同比上涨，同比涨幅不超过6%，其中，中心城区同比涨幅较小。2、南岗区、道里区和呼兰区住宅供给单价环比下降，但降幅较小。3/22北京禧泰房产数据研究中心道里区8,404-0.02%+0.41%香坊区7,818+1.40%+1.16%道外区7,789+0.32%+0.12%松北区7,144+0.75%+5.14%平房区5,739+2.65%+1.36%呼兰区5,348-0.39%+3.24%供给单价(元/㎡)哈尔滨市房产市场半年度数据报告1.2租金排行哈尔滨市各行政区住宅租金排行时间：2011年06月中心城区1、松北等6个行政区的出租单价无论环比，还是同比均上涨。2、松北区出租单价无论环比还是同比涨幅均最大。哈尔滨政府职能部门的搬入，交通配套设施的完善（目前基础设施是哈尔滨最新和最好的），以及政府对松北区改造的“北越”政策等利好扶持因素均对松北区内住宅的供给单价和出租单价的上涨产生了一定的影响。4/22北京禧泰房产数据研究中心香坊区28.22+10.93%+27.06%道外区27.50+1.93%+19.15%呼兰区14.46+5.86%+14.22%南岗区29.69+2.41%+11.78%道里区30.53+7.16%+10.30%出租单价(元/月/㎡)哈尔滨市房产市场半年度数据报告2二手房市场行情2.1住宅2.1.1住宅总价市场行情2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月01020304050607080哈尔滨住宅供需总价市场行情供给需求时间总价(万元)近半年来，住宅的供给总价维稳，需求总价上涨。本月，住宅的需求总价高于供给总价。040801201602002402803203604000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%哈尔滨住宅供需总价市场占比供给需求总价(万元)市场占比(%)住宅供需总价市场主流价位，是20-80万元/套。该部分住宅的供给占比为76%，需求占比约为75%，供给占比略高于需求占比。其它总价的住宅供需占比基本相当。5/22北京禧泰房产数据研究中心哈尔滨住宅月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，住宅的月度新增供给量呈增多趋势。6/22北京禧泰房产数据研究中心哈尔滨住宅供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近半年来，住宅的供需单价均呈上涨行情，需求单价涨幅略高于供给单价涨幅。本月，住宅的供需单价价差大致为300元/㎡。0120006000180002400030000360000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%哈尔滨住宅供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价4000-8000元/㎡的住宅是市场供给的主流产品，该部分住宅的需求关注占比比供给占比高一成多。单价6000元/㎡以下的住宅存在供需结构矛盾，该部分住宅的需求占比高于供给占比。7/22北京禧泰房产数据研究中心㎡、90㎡住宅市场行情2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月6000650070007500800085009000哈尔滨住宅户型面积与供给单价的关系70㎡70-90㎡90㎡时间市场单价(元/㎡)近半年来，三种户型住宅供给单价均上涨，70㎡以下户型住宅供给单价涨幅最大，90㎡以上户型住宅供给单价涨幅最小。70㎡以下户型住宅供给单价最高，70-90㎡户型住宅供给单价最低，两者差价大致为750元/㎡。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%哈尔滨住宅户型面积供给市场占比70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)2011年6月，70㎡以下、90㎡以上和70-90㎡户型住宅供给占比分别为50%、30%和20%。近半年来，70㎡以下户型住宅供给占比上涨，70-90㎡户型住宅供给占比几乎不变，90㎡以上户型住宅供给占比下降。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%哈尔滨住宅户型面积与需求关注度70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)近一年来，由于70㎡以下户型住宅单价最高，涨幅也最大，尤其供给单价超过8000元/㎡时，70㎡以下户型住宅的需求关注度开始下降，部分支付能力稍好的购房者转而关注70-90㎡户型住宅。8/22北京禧泰房产数据研究中心哈尔滨公寓供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)公寓的供给单价比住宅高2000元/㎡，需求单价比住宅高1000元/㎡，市场对公寓的认可度较高。近半年来，公寓的供需单价均呈上涨趋势，需求单价涨幅大于供给单价涨幅。本月，公寓的供给单价高于需求单价。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050100150200250300350400450哈尔滨公寓月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，公寓的月度新增供给量微幅增加。0150007500225003000037500450000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%哈尔滨公寓供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价5000-7500元/㎡的公寓供需结构矛盾最大，该部分公寓需求关注比例比供给比例高2.5成。单价7500元/㎡以上的公寓供给比例高于需求比例，公寓供给单价高端化趋势明显。9/22北京禧泰房产数据研究中心哈尔滨商住两用房供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)商住两用房的供给单价高于住宅低于写字楼。近半年来，商住两用房的供给单价上涨，需求单价下降。本月，商住两用房需求单价低于供给单价。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050100150200250300哈尔滨商住两用房月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，商住两用房的月度新增供给量呈增多趋势。0150007500225003000037500450000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%哈尔滨商住两用房供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价5000-12500元/㎡的商住两用房是市场供给的主流产品，该部分商住两用房供给比例高于需求比例。单价5000元/㎡以下和12500-22500元/㎡的商住两用房存在一定的供需结构矛盾，每一价位的需求关注比例均高于供给比例，需求单价高端化趋势明显。10/22北京禧泰房产数据研究中心哈尔滨写字楼供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近半年来，写字楼的供需单价均呈上涨趋势，需求单价涨幅大于供给单价涨幅。本月，写字楼的需求单价高于供给单价。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月051015202530354045哈尔滨写字楼月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，写字楼的月度新增供给量相对稳定。0150007500225003000037500450000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%哈尔滨写字楼供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)存在供需结构矛盾的写字楼的单价价位为：10000元/㎡以下和单价12500-15000元/㎡。存在供需结构矛盾的写字楼的单价价位为：10000元/㎡以下和单价12500-15000元/㎡。在这两个价位区间，需求比例高于供给比例。11