房地产估价理论-收益法部分主要公式

净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①收益期为有限年])1(11[nYYAVV收益价值A净收益Y报酬率n持有期或收益期②收益期为无限年公式：YAV用于不同期限房地产价格之间的换算：nnn)1(1)1()1(11nYYYK若已知V∞，求V70、V50如下：V70=V∞×K70V50=V∞×K50若已知V50,求V∞、V40如下：V∞=V50×501KV40=V50×5040KK则：Vn=VN×NnKK=VN×1)1(]1)1[(1-NnnNYYY）（以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[nnnnYYAV与公式])1(11[NNNNYYAV相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(NNnnnnnNNNNnYYYYYYVV净收益按一定数额递增的公式收益期为有限年的公式：p226b---净收益逐年递增的数额n2)1(])1(11)[(YnYbYYbYAVn收益期为无限年的公式：p2272YbYAV净收益按一定数额递减的公式b变为-bn2)1(])1(11)[(YnYbYYbYAVnA-(n-1)b＜0即1bAn＞A-(n-1)b=0（用在求合理经营年限时求n的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYggYAV收益期为无限年的公式：gYAV净收益按一定比率递减的公式p230g变-g有限年公式：])11(1[nYggYAV无限年公式：gYAV净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为g1，运营费用逐年递增的比率为gE，收益期为有限年，则计算公式：])1g1(1[])11(1[gnnEEIIYgYEYgYIVI=有效毛收入E=运营费用gI=I逐年递增的比率gE=E逐年递增的比率有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期为无限年的计算公式：EIYEYIVgg上述公式注意两种情况：一是有效毛收入的折现值与运营费用的折现值之间必然是相减的；二是有效毛收入逐年递增时，gI前取‘-’，逐年递减时，gI前取‘+’；运营费用逐年地正时，gE前取‘-’，逐年递减时，gE前取‘+’。净收益在前后两端变化规律不同的公式收益期为有限年的公式])1(11[)1()1(t-ni1YYYAYAVtitit=净收益有变化的期限收益期为无限年的公式：ti1)1()1(YYAYAVitii预知未来若干年后价格的公式p235tYVYAVtiti)1()1(i1V=房地产现在的价格t=预测净收益的期限。如果购买房地产的目的是持有一点时间后转售，增t为持有期Ai=房地产未来t年的净收益，即预计在持有期间各年可获得的净收益，简称期间收益Vt=房地产未来第t年末的价格（为第t年末的市场价格或市场价值、残值。如果购买房地产的目的是持有一段时间后转售，则为持有期末的转售价格减去转售成本后的收益，称为期末转售收益，是预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。持有期末的转售价格可采用直接资本化法、比较法等方法测算。转售成本为转让人应负担的销售费用、销售税费等费用和税金）。测算持有期，选用上述公式估价，称为选用‘持有加转售模式’估价；测算收益期，选用其他公式估价，称为选用‘全剩余寿命模式’估价。根据期间收益的变化，可具体化为下列公式：如果期间收益每年不变为A，则公式为：ttYVYYAV)1(])1(11[t收益期间按一定数额递增的公式：ttYVYtYYYYAV)1()1(b])1(11)[btt2（收益期间按一定数额递减的公式：ttYVYtYYYYAV)1()1(b])1(11)[b-tt2（收益期间按一定比率递增的公式t)1(])11(1[gYVYgYAVtt收益期间按一定比率递减的公式t)1(])1-1(1[gYVYgYAVtt上述公式中如果难以预测未来的价格，而能够预测未来价格相对于当前价格的变化率（即相对价值变动），如增值率为，即)1(VVt，以期间收益每年不变的情形为例，则公式为：ttYVYYAV)1()1(])1(11[经过整理可得下列公式:RAYAYYYAtYYYAV1t)1()]1()1[(]1t)1[(1-1tYY）（偿债基金系数，资本化率R如果预测的是未来价格每年的上涨率为g,即t)1(gVVt，则公式：ttt)1()1(])1(11[YgVYYAV对此公式进行整理，可得到下列公式]1)1(1)g1(1[])1()1[(]1)1[(tttttYYAgYYYAV