第2章资产评估的基本方法

第2章资产评估的基本方法2.1成本法2.2收益法2.3市场法北京物资学院商学院12.1成本法2.1.1成本法的基本含义2.1.2成本法的基本前提2.1.3成本法的基本要素2.1.4成本法中各个参数的评估方法北京物资学院商学院2成本法的基本含义是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本公式可表述为：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值北京物资学院商学院32.1.1成本法的基本含义被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值北京物资学院商学院42.1.2成本法的基本前提资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值北京物资学院商学院52.1.3成本法的基本要素（1）资产的现行再取得成本。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值北京物资学院商学院62.1.3成本法的基本要素（2）资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值北京物资学院商学院72.1.3成本法的基本要素（3）由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值北京物资学院商学院82.1.3成本法的基本要素（4）由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值重置成本估算方法重置核算法价格指数法功能价值类比法北京物资学院商学院92.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（1）重置核算法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。购买型自建型北京物资学院商学院102.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（2）重置核算法例：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。请问该机器设备重置成本为多少？直接成本：50000+1000+800=51800(元)间接成本为：400元重置成本=51800+400=52200（元）北京物资学院商学院112.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（3）价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×价格指数或为资产重置成本=资产历史成本×（1+价格变动指数）价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数定基价格指数=评估基准日价格指数/资产构建时点的价格指数环比价格变动指数=1+𝑎1×1+𝑎2×1+𝑎3×⋯1+𝑎𝑛an----第n年环比价格变动指数n=1,2,3,……n北京物资学院商学院122.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（4）价格指数法例：某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。请问被评估资产重置成本为多少？被评估资产重置成本=100000×150%/130%=138460（元）北京物资学院商学院132.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（5）价格指数法例：某被评估资产历史成本（账面价值）为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产的环比价格变动指数分别为：1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%。请问被评估资产重置成本为多少？被评估资产重置成本=200000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)×(1+4.8%)=382000（元）北京物资学院商学院142.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（6）功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。生产能力比例法被评估资产重置成本=被评估资产年产量参照物年产量×参照物重置成本规模经济效益指数法被评估资产重置成本=参照物资产重置成本×(被评估资产的产量参照物资产的产量)𝑥x被称为规模经济效益指数，靠统计分析得到北京物资学院商学院152.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（7）功能价值类比法例：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件。请问被评估资产重置成本为多少？被评估资产重置成本=50000×4000/5000=40000（元）北京物资学院商学院162.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（8）功能价值类比法例：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7。请问被评估资产重置成本为多少？被评估资产重置成本=50000×(4000/5000)0.7=42769（元）北京物资学院商学院172.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的重置成本估算方法（9）资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值实体性贬值的估算方法观察法使用年限法修复费用法北京物资学院商学院182.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的实体性贬值的估算方法（1）观察法指具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算资产的实体性贬值。计算公式：资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率或资产实体性贬值＝重置成本×（1-实体性成新率）北京物资学院商学院192.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的实体性贬值的估算方法（2）年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估算资产的实体性贬值。计算公式：资产实体性贬值=重置成本×实际已使用年限总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100%北京物资学院商学院202.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的实体性贬值的估算方法（3）由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限资产实体贬值率年限法例：某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。计算该资产的利用率为多少？资产利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）×100%=93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4年北京物资学院商学院212.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的实体性贬值的估算方法（4）修复费用法修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。北京物资学院商学院222.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的实体性贬值的估算方法（5）功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算步骤：第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值。计算公式为：被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）北京物资学院商学院232.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的功能性贬值的估算方法（1）例：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下表：北京物资学院商学院242.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的功能性贬值的估算方法（2）项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额4000元年工资成本超支额48000元减：所得税（税率25%）12000元年净超额工资36000元资产剩余使用年限5年折现率10%3.7908功能性贬值额136468.80元经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算公式：间接计算法经济性贬值率=[1−(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产)𝑥]×100%x是功能价值指数，经验数据直接计算法经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税率)×(P/A,r,n)北京物资学院商学院252.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的经济性贬值的估算方法（1）例：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，功能价值指数取0.6。根据上述条件。该生产线的经济性贬值率为多少？经济性贬值率={1-[(20000-6000)÷20000]0.6}×100%=（1-0.81）×100%=19%北京物资学院商学院262.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的经济性贬值的估算方法（2）例：假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该资产的经济性贬值额为多少？经济性贬值额=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=450000×2.4869=1119105（元）北京物资学院商学院272.1.4成本法中各个参数的评估方法------资产的经济性贬值的估算方法（3）2.2收益法2.2.1收益法的基本含义2.2.2收益法的基本前提2.2.3收益法的基本程序和基本参数2.2.4收益法中的主要技术方法北京物资学院商学院28收益法的基本含义是指通过估测被评估资产的未来预期的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本公式：𝑃=𝑅𝑖(1+𝑟)𝑖𝑛𝑖=1北京物资学院商学院292.2.1收益法的基本含义收益法的基本前提被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的被评估资产的未来收益期限是能预测出来的北京物资学院商学院302.2.2收益法的基本前提收益法评估基本程序：收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料分析测算被评估对象的未来预期收益分析测算折现率或资本化率分析测算被评估资产预期收益持续的时间