第七章收益法及其运用

第七章收益法及其运用•学习目标：•１．了解收益法的理论依据、适用的估价对象；•２．熟悉报酬资本化公式；•３．掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。第一节收益法概述•一、收益法的含义•也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。第一节收益法概述将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）、直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）。收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。第一节收益法概述•二、收益法的理论依据收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。第一节收益法概述•二、收益法的理论依据预期原理——决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。第一节收益法概述•三、收益法适用的估价对象收益法适用的对象：收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有收益即可。不适用收益法的对象：无收益的项目，如行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。第一节收益法概述•四、收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。第一节收益法概述•五、收益法估价的操作步骤1.确定未来收益期限2.预测未来各期的净收益3.求取报酬率4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值运用直接资本化法估价的3个步骤（1）求取未来某一年的某种收益（2）求取资本化率或收益乘数（3）选用恰当的直接资本化公式计算收益价格第二节报酬资本化法的公式1.最一般公式V：房地产在估价时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限第二节报酬资本化法的公式在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：第二节报酬资本化法的公式实际收益发生在期初，则公式变形为：第二节报酬资本化法的公式•净收益每年不变的公式的应用某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。•不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时）1.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。2.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。4920•用于比较不同期限房地产价格的高低甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，乙再与比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再比与甲较或者甲乙都还原为年收益，在比较。•市场法中因期限不同进行的价格调整某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。第二节报酬资本化法的公式3.净收益按一定数额递增的公式（1）收益期限为有限年第二节报酬资本化法的公式3.净收益按一定数额递增的公式（2）收益期限为无限年第二节报酬资本化法的公式4.净收益按一定数额递减的公式收益期限为无限年-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n。例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：第二节报酬资本化法的公式5.净收益按一定比率递增的公式（1）收益期限为有限年g：净收益逐年递增的比率未来第n年的净收益为：（2）收益期限为无限年1(1)nAg例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。第二节报酬资本化法的公式6.净收益按一定比率递减的公式（1）收益期限为有限年（2）收益期限为无限年有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gEI：有效毛收入E：运营费用gI:I逐年递增的比率gE:E逐年递增的比率11[1()][1()]11nnIEIEggIEVYgYYgY第二节报酬资本化法的公式7.净收益在前后两段变化规律不同的公式（1）收益期限为有限年t：净收益有变化的期限（2）收益期限为无限年第二节报酬资本化法的公式8.预知未来若干年后的价格的公式V：房地产现在的价格Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益Vt：房地产在未来第t年末的价格t：持有房地产的期限公式二：上式中净收益每年不变为A公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△第二节报酬资本化法的公式8.预知未来若干年后的价格的公式第二节报酬资本化法的公式8.预知未来若干年后的价格的公式公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。例题：某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值——外部性）。预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。第三节收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。建筑物经济寿命——运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。第三节收益期限的确定三种情况：（1）在建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限（2）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。第三节收益期限的确定三种情况：建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。第四节净收益的测算一、净收益测算的基本原理基于租赁收入测算净收益—投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益—利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。第四节净收益的测算1.基于租赁收入测算净收益运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目。不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含所得税——与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税第四节净收益的测算重置提拔款就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。第四节净收益的测算重置提拔款就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。第四节净收益的测算两个重要指标：1第四节净收益的测算2.基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）第三节选取可比实例二、选取可比实例的要求1.数量要求：3-10个2.质量要求（四要求）■要求一：类似□区位相近；□用途相同；□权利性质相同；□档次相当；□规模相当；□建筑结构相同。■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格应与估价对象处在同一供求范围内0.5-2倍范围内一年以上的不采用例题：评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁交易实例建筑面积（㎡）用途价格（元/㎡）成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁135旅馆61002008年7月不同一供需圈正常交易第三节选取可比实例三、选取可比实例应注意的其他问题■估价具体对象应一致■不一致时可采用分配法■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的注意：不能在区位上“舍近求远”；不能迎合委托人等的高估或者低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或者偏低的交易实例；更不能迎合委托人等的高估或者低估要求，有符合可比实例要求的实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。第四节建立比较基准一、统一房地产范围1.带有债权债务——统一到