收益还原法

第二章收益还原法基本公式表达式、变量含义估价程序与方法各估价步骤及各种参数确定方法方法应用应用方面及估价实例概述定义、原理、特点、适用范围一、概念是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。第一节收益还原法概述二、理论依据：对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格＝例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。房地产的净收益报酬率将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：niFP)1(1利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。特点适用范围第二节收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-土地价格;a-土地纯收益;r-土地还原率公式前提：①纯收益每年不变且为a；②r每年不变且大于零；③土地使用年期无限。rap例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5％。试计算该宗土地的收益价格。[解]p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)2、有限年期：n—使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）nrrap)1(11例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万元)二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1、土地使用年期无限:ai-第i年的纯收益；t-纯收益有变化的年限a-不变的年纯收益此公式的前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为无限年。ttiiirrarap)1()1(1例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为：=310.2（万元）55432%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(22%)101(202、土地使用年期有限此公式的假设前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为有限年n。tnttiiirrrarap)1(11)1()1(1三、未来若干年后土地价格已知计算公式t-未来土地价格已知的年限Pt－未来第t年的土地价格tttiiirprap)1()1(1四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期公式前提：①纯收益按一定数额b递增；②r每年不变且大于零；③土地使用年期为无限年2、有限年期2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为：2rbraP2%92%916==424.7（万元）五、纯收益按一定数额递减的公式1、无限年期2、有限年期2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1、无限年期：公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变;③土地使用年期为无限年。递增时取减号，递减时取加号srap2、有限年期公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变；③土地使用年期为有限年期nrssraP111例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。)(12.219%91%211%2%91611148万元nrssraP七、纯收益、还原率有变化的计算公式)1()1)(1()1)(1(12121211nnrrrarraraP是收益还原法公式的一般形式，前面六类公式都是它的特例。第三节收益还原法估价程序与方法一、估价程序：1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。5、选择公式求算地价二、总收益的测算实际收益与客观收益：实际收益是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。总收益产生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。三、总费用的测算方法1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费和维护费。2、房地出租中总费用：①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积平均计算。②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定耐用年限残值率房屋重置价年折旧费1⑤房屋折旧费：计算公式为：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其计算公式如下：不考虑残值、尚可使用年限等•房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋土地出让年限房屋可使用年限房屋重置价年折旧费3.企业经营费用：根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。四、土地纯收益的计算1、土地租赁中的土地纯收益计算土地纯收益＝年租金总收入－年总费用其中：年总费用＝土地税+管理费+维护费2、房地出租中的土地纯收益计算①房地纯收益＝房地出租年总收益－房地出租年总费用总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费+其它②土地纯收益＝房地纯收益―房屋纯收益③房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率其中：房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度或：房屋现值＝房屋重置价―房屋总折旧房屋总折旧＝房屋年折旧×已使用年限3、企业经营中的土地纯收益计算①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯收益4、自用土地或待开发土地纯收益的计算采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。五、土地还原率1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。关系：r=(L×r1+B×r2)/(L+B)3、确定方法：①纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。②安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值③各种投资及其风险、收益率排序插入法六、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。第四节收益还原法应用一、利用收益还原法评估土地价格二、利用收益还原法评估建筑物价格三、利用收益还原法评估不动产价格四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格一、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式：a－B·r2＝L·r1L=（a－Br2）/r1=a1/r1L—土地价格；B—建筑物的价格a—建筑物及其土地共同产生的纯收益r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；a1—土地的纯收益某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还原率为8％，土地还原率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。1.年总收入＝6000万元2.年总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元(3)商品销售税金及附加=6000×8.5％＝510万(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57.69万元(5)经营利润＝6000×10％＝600万元年总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527.69万元3.房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万元4.房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率＝(2250－57.69×4)×8％＝161.54万元5.土地年纯收益＝472.3l－161.54＝310.77万元6.求该地块于