固定收益类债务融资业务操作

固定收益类债务融资业务操作2第一部分固定收益类债务融资业务定位和业务开展基本要求第二部分项目尽职调查要素介绍第三部分项目可行性分析第四部分项目风险控制3第一部分固定收益类债务融资业务定位和业务开展基本要求4一、固定收益类债务融资的定义二、融资业务开展原则三、适用范围四、业务市场定位五、项目企业的基本标准六、项目基本要求七、安全性要求八、风险控制标准第一部分主要内容纲要5固定收益债务融资，是以获得固定收益为目的，约定了投资期限、投资期收益率（如利率、以其他形式表现的约定收益率）、明确的债务承担人的项目，包括以信托融资、股权投资为形式，约定投资期内固定回报率的融资。一、固定收益类债务融资业务的定义6二、业务开展原则风险防控第一原则严格坚持风险防范第一的业务开展原则。以严控投资风险为出发点，做好融资项目的尽职调查、交易结构设计、申报审批、风险关键点的二次落实、责任到人的操作流程、资金划拨、资金使用监控、回款细节落实、过程监控等各个工作环节，并且做好出险准备预案等工作，严控道德风险。专款专用原则固定收益类融资业务资金投向须严格遵守“专款专用”原则，非合同另行约定不得挪用为偿还融资企业前期借款等其他用途。7猪崽及子公司营运资金投资猪倌自有资金投资其他以公司为投资主体的固定收益产品投资适用范围利用公司信用，提供增信服务的项目三、适用范围四、业务市场定位81高收益率的项目（如四证齐全的房地产融资项目）；2向银行贷款但自有资金不足的融资项目,银行贷款到位前作为自有资金投入融资；3银行开发贷款后续资金不足的房地产融资；4短期过桥融资（如为企业间并购重组、债务重组提供的过桥融资等）；5银行不能提供贷款的其他情况（如政策限制、额度限制、审批时间限制等）；6并购贷款；7为企业提供流动资金贷款。五、项目企业基本标准9关注要素内容企业品牌重点关注社会知名度较高的大型国有企业和民营企业，培育优质的大客户储备资源，力争建立具有持续性的良好合作关系；经营能力企业主营业务清晰，经营能力强，有较强的竞争优势和丰富的市场经营经验；所在行业具有可持续发展能力；原则上企业信用在等级“A”级以上；房地产开发企业应具备二级以上的开发商资质；管理水平企业管理规范，经营班子管理水平高，财务清晰，关联交易较为公允；企业诚信企业市场信誉较好，经现场查实的借款卡无逾期贷款和不良信用纪录，基本上不存在拖欠工人工资和工程款的情况（企业债务重组类融资不受此限制）；资产状况企业净资产在1亿元以上，资产负债率在60%以下，房地产企业资产负债率75%以下；经营风险企业长短期投资和或有负债无重大风险隐患，企业无影响其正常经营的重大涉诉案件；项目地点房地产行业重点关注省会城市，以及个别经济发达的二线城市。10六、项目基本要求项目基本要求单笔项目原则上不少于3000万元融资规模项目期限原则上为1-2年；资金实际用于自然资源开发建设和资源综合利用项目的，最长不得超过3年；房地产开发项目和其他资金用途的固定收益产品投资最长2年。期限要求收益性要求合规性要求资金所投向的项目合规，符合公司现行政策，符合国家产业政策和宏观调控政策；用款人、债务人、担保人合法存续、经营合规；抵押、质押合规；交易结构依法合规。固定收益投资项目年化收益率不得低于15％，其中房地产项目年化收益率不低于18％；以境内公开市场流通的股票质押，按合理估值后，质押率不高于50%的，年化收益率可以适当下浮；不跨年项目即所投资项目当年投放资金当年回收的，收益率可下浮10%。使用增信项目，增信获取的收益率不得低于名义本金的3%／年，但不对项目的总体收益率做强制要求；其中房地产项目的增信，增信获取的收益率不得低于5%／年。11七、安全性要求序号内容1用款人、债务人、担保人持续经营不存在明显不确定性。不存在以下情形：存在重大违法、违规行为导致或可能导致重大行政处罚、停业整顿、关闭清算；产业政策变化带来的存续风险；市场竞争不力导致持续经营已经出现或预计将出现重大困难；存在重大财务困难，非因财务以外的原因出现重大的债务逾期；重大诉讼或未决诉讼可能导致重大财产损失。发生重大事故导致重大财产损失、生产经营能力遭受重创；2用款人、债务人、担保人股权结构稳定，治理规范。控股股东、实际控制人无不良记录，主要自然人股东、核心管理人员、财务负责人无重大不良嗜好；3近三年以来，主营业务目标市场稳定，投资期内，未见有明显不利变化。或虽然有或预见有重大变化，但已经安排了明显有效的应对措施；4近三年以来，主要原材料来源稳定。在投资期内，未见有明显不利变化。或虽然有，或预见有明显不利变化，但已经安排了明显有效的变对措施；12七、安全性要求（续）序号内容5技术、装备水平能够保证生产质量稳定的符合市场需要的产品，单位消耗指标符合国家适用标准，排放指标符合国家适用标准。单位成本在同业中竞争并非明显处于不利地位。6生产经营所需重要财产系合法取得，不存在重大权属纠纷。7用款人、债务人和担保人经营和财务稳健。除套期保值外，未涉及风险金融产品的重大投资。融资期内重大投资与主业相关性强，或风险低，有明显较强增值能力，且配套财务支持计划合理可信。13八、风险控制要求序号内容1主要股东、实际控制人、重要关联方债权劣后；但正常经营活动形成的除外；2实际控制人个人及其配偶提供连带责任担保；3原则上非股权形式信托融资业务初始抵（质）押率不高于50%，并有可信赖的第三方担保，房地产融资业务需追加在建工程抵押；4原则上要求，谨慎压力测试下，第一还款来源充足，并且我方能够有效控制，具备可操作性；交易性金融资产抵押，资产变现款可有效控制用于偿还贷款本息的，视同第一还款来源充足；5所融资金，除用于补充流动资金外，应确保用于指定用途；14八、风险控制要求（续）序号内容6抵（质）押率维持要求。融资期内出现抵押、质押财产价值下降，导致抵押、质押财产价值不足债权本息余额2倍时，融资人、债务人或担保人应当及时足值补充抵（质）押财产；7除增信业务外，原则上要求按季度还本付息。对于期限二年的流动资金融资，要求第一年结束后，偿还本金的30%，到期时本随利清；自然资源开发综合利用项目，项目投产后分期偿还本金，到期本随利清；以住宅或者商业地产销售作为第一还款来源的2年期项目，除按季度付息之外，原则上需要从第二年始按季度归还本金。要求开发商与我公司指定的银行（农行、工行或其他银行）系统的各地分行建立销售回款专户（排他性）机制，要求开发商按销售回款比例偿还资金的本息。开发商在未还请我公司债务之前，开发商与销售回款专户银行建立的销售回款专户机制不得取消；8制定还款资金归集的计划和方案；15八、风险控制要求（续）序号内容9制定债务人重大投资和重大融资的限制性条款；10制定重大事件、风险事件出现后的可操作的补救措施；11制定详尽的违约处罚条款；12房地产项目要制定可操作的特别监管措施。如房屋预（销）售款的监管及其它可操作的监管控制措施等；13所有风险控制措施必须落实在相应法律文书条款中；14不向尚未拆迁完成的房产开发项目提供融资。16第二部分项目尽职调查要素介绍17一、企业基本面调研分析二、行业调研分析三、市场调研分析四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析五、项目合规性调研分析六、抵押担保价值调研分析第二部分主要内容纲要18一、企业基本面调研分析拟投资开发项目的情况企业主要管理人员企业经营历史状况企业财务状况企业基本状况企业基本面分析19二、行业调研分析1研究分析国家宏观经济形势和项目所在地区经济发展现状和前景。2研究分析国家相关行业政策法规及对于房地产市场的预期影响，包括但不限于--如国家宏观经济及地区经济增长快速（GDP值），对房地产行业的相关货币政策或行政法规的出台，地方政府对项目的整体配套规划，以及相关税费优惠措施等。3地方政府对于项目的整体规划和政策导向及周边地区发展前景情况。20三、市场调研分析序号内容1研究项目所在地区居民收入、房地产市场消费偏好、水平和趋势，房地产“限购令”政策实施以来对项目所在地区的房地产市场销售影响，并对市场拐点进行行业预测及分析；2分析影响未来市场销售的相关因素（包括但不限于下述4--10关注因素）支持项目产品具有市场竞争力，能够按照预计销售进度和价格实现预期投资收益；3充分揭示市场风险，对影响未来市场销售的相关因素（包括但不限于下述包括但不限于下述4--10关注因素）存在不确定性，或对项目预期具有明显负面影响，项目存在逾期销售或折价销售风险进行分析；4现场调研当前同区域相近品质地产的销售情况及销售价格，并与拟融资地产项目进行相应比较分析；5对项目的历史销售情况、销售价格以及已售房产入住率等进行调研分析；21三、市场调研分析（续）序号内容6对拟融资地产项目所处区域的地理位置、交通及相关配套设施的规划和开发进度进行现场考证，以及对于项目未来销售的影响做出客观分析；7根据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》规定核实容积率水平,在建设用地分区建设情况下,关注并测算项目所涉区块的实际容积率水平，并与周边项目楼盘进行差别比较及分析以准确定位项目品质；根据测算核实的容积率水平，分析对项目的影响：（1）容积率水平较高影响项目品质，分析对未来市场销售价格和竞争力的潜在不利影响；（2）容积率水平较低降低土地使用效率，核算工程开发建设成本，分析基于品质提高的预期市场溢价对项目整体投入产出的有效性。22三、市场调研分析（续）序号内容8对拟建楼盘主力户型进行调研了解，预判项目未来销售面对的客户群体性质（投资或自住等），并评估其对项目未来销售的潜在影响；9对拟融资地产项目取得土地、施工过程中产生的成本费用核实，在此基础上结合上述相关因素客观评估项目预期投资收益的真实性和可实现性，对项目的盈利能力及清偿能力做出准确清晰的判断和分析；10在充分评估公司资金投入对项目开工施建重要影响基础上，结合融资方预期利润空间，确定公司合理的投资收益率水平；23四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析序号内容1对项目融资方和担保方近三年的财务数据进行分析，并在此基础上对其盈利能力和清偿能力做出客观评价；2通过调研了解项目融资方和担保方与以往各合作机构（如银行、合作企业）的合作情况及合作关系，以判断项目企业诚信状况；3通过调研了解项目融资方和担保方法人代表个人诚信状况；4对项目融资方和担保方关联关系进行调查掌握，并对融资方和担保方所拥有资产类别和投资方向进行分析，判断其资产类别和投资方向是否具有合理的组合分布，在系统性风险产生情况下融资方和担保方是否存在资产状况严重缩水风险从而影响其清偿能力；24四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析（续）序号内容5项目融资方和担保方行业内地位，对地方税收、就业等方面影响力及与地方政府合作关系；6如通过信托公司融资，则调查该信托机构在业内行业地位和近年经营业绩情况；7对项目融资方、担保方的或有负债等财务报表附注信息进行分析，对其可能存在的潜在风险作出客观评价和判断；251认真查验已取得“四证”的真实性，所取得证照是否存在瑕疵，重点查证地产项目的建筑规划范围是否与证照相符2到项目当地的土地管理部门了解土地使用证的抵押情况，对同区域近期成交地块价格比较，认真测算该地产项目的土地成本3查验该地产项目建筑施工许可证，对承建单位的资质进行验证评价五、项目合规性调研分析26六、抵押担保价值调研分析231对项目的整体风险进行评估，对拟融资项目的抵、质押物进行专业评估，评估结果必须由公司认可的评估机构做出，以此确定其实际市场价值。在此基础上，对抵（质）押物的担保充足性进行判断，并对未来出现投资风险情况下抵（质）押物的可变现程度和速度进行合理评价在抵（质）押物的担保充足性和未来变现性存在瑕疵或不确定性情况下，通过科学合理的交易结构设计，力争获取项目融资方股权作为阶段性抵押担保，并对股权价值和流动变现性进行合理评估。27第三部分项目可行性分析28一、研究论证信托融资方案的可行性二、对公司投资融资项目的可行性分析第三部分主要内容纲要29研究论证信托融资方案的可行性主要关