青岛好望角海岸国际项目定位及物业发展建议-99PPT

好望角@海岸国际项目定位及物业发展建议谨呈：青岛好望角房地产开发有限公司2006年2月项目定位背景分析项目定位物业发展建议项目定位背景分析之一青岛开发区城市综合环境研究一、行政区划1、地理位置青岛经济技术开发区位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积274.1平方公里2、行政区划按照城区总体规划，青岛开发区在区域布局上规划由“石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区”六个主要功能区组成。1、城区定位与发展轨迹青岛经济技术开发区是青岛市区重要组成部分，是以现代化港口、重化工业、国际贸易、旅游度假为主要特色的经济繁荣、功能完善，环境优美、文明富裕的现代化国际新城区。二、城区定位与发展阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展2、黄岛区未来展望胶州湾西海岸经济发展战略的核心青岛市新城市次中心三、城市经济1、经济总量及趋势分析自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经历的三个发展阶段（1992、1995、2000）黄岛区历年来GDP增长图0500000100000015000002000000250000030000001989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年GDP(万元)2、产业结构青岛开发区围绕“三大特色经济”和“六大产业集群”建设，大力实施品牌经济发展战略，发展第二产业。截至目前，全区共涌现出中国名牌17个，国家免检产品23个，山东名牌36个，青岛名牌39个，中国名牌、国家免检产品、山东名牌、青岛名牌的拥有量居全国、全省、全市同级行政区域之首。2004年黄岛区产业结构比第1产业1%第2产业67%第3产业32%黄岛区历年来社会商品零售总额增长图71201871031260072183392837810500001000001500002000002500003000002000年2001年2002年2003年2004年万元黄岛区消费品市场繁荣活跃。2004年实现社会商品零售总额28.4亿，增长24.0%。其中批发零售贸易业实现零售额22.9亿，餐饮业实现43790万元，个体经济增长26.4%，股份制经济增长23.6%。“吃、穿、用”三大类商品保持均衡增长。3、城市零售量及消费水平四、城市规划及市政配套1、重要城市规划政策及项目总体规划：以港口为主的国际综合立体交通枢纽，大型临港工业基地，综合重化工基地，农副产品加工基地、国际贸易、信息交流中心；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心；办公、金融、商贸中心。与项目有关的重要规划：风凰岛风景旅游区，位于中心区以南，该区的主要功能为居住、海上体育、旅游度假。2、交通网络配套辖区内：道路分城市主干道、干道、支路三个等级。主干道以黄辛路、嘉陵江路、金沙江路、江山路、辛积路为主形成城市道路交通构架；辖区间：青岛市未来再将在海面上建成“一桥一隧、一上一下”的跨海交通，2006年6月份，胶州湾湾口海底隧道项目工程将动工建设。五、人口特征分析2004年全区总人口为279913人，较上年增长8.3%，自然增长率仅为千分之9.1，预计至2007年核心区人口将达到60万人；黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点。黄岛未来有深圳移民城市的特性人口050000100000150000200000250000198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003【定位背景分析之一：重要结论】1、第二产业持续高速发展促进经济稳定增长，大量外来人员成为黄岛区市民；2、风凰岛风景旅游区的启动将逐步改写区域产业结构；3、青黄跨海交通工程的动工未来必将拉动黄岛区经济巨大腾飞。项目定位背景分析之二青岛住宅房地产市场研究一、青岛市住宅房地产发展现状及趋势1、区域发展态势：青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。2、供求关系2005年，全市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22％。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1％；全市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8％。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22％；商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1％，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6％。市内四区商品房预售面积221.56万平方米，同比增长15.82％，其中商品住宅批准预售面积178.81万平方米，同比增长18.77％。市场供给量的大幅度增加，使市场供需结构趋于平衡，但商品住宅供给仍显不足，全部商品房屋竣工面积与销售面积之比为1.03：1，住宅竣工面积与销售面积之比为0.89：1。供求现状分析：供求预测（供应预测）为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2008年以前的几年将是加大供应量的主要时段，每年的供应量将可能超过200万平方米的平均值。《青岛市市内四区房地产开发2005年度计划》已初步编制完成，供应量有望突破300万平方米。另一方面在存量方面，青岛计划对质量较好、规划保留的住宅小区进行综合整治以强化功能。2005年，初步确定综合整治旧城区60余万平方米。再次，在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供应量。可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来2—3年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。供求预测（需求预测）近五年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上，城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求，城市大量的危旧房改造和房地产二级市场的活跃，租赁市场必将得到加快发育。这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨。调查资料表明，本年度居民用于居住方面的支出人均769.63元，同比增长17.0％，居住投入已跃升为居民消费领域的重头戏。另外，据对青岛市400户居民的住房需求调查显示，在有意向买房的87户家庭中购房面积在65－80平方米的占43.7％，计划购买80－120平米以上的占42.5％，潜在的消费意向使得居住环境较好的二、三类、四类地段的普通商品住宅市场空间广阔。3、价格分析2005年，钢筋、水泥等原材料价格的上涨及新材料、新设计、新概念的推广使用，商品房屋品质不断提升，加上精装修类商务办公楼的推出，也相应提高了青岛市商品房屋的土建造价和房屋售价。上半年，青岛市全部商品房屋竣工造价（建安工程造价）1586元/平方，比上年提高538元，其中住宅竣工造价1133元/平方，比上年提高108元。青岛市内四区商品房平均交易价格为5238元／平方米，较2004年同期上涨6.02％，其中商品住房平均交易价格为5201元／平方米，同比上涨8.73％。各区商品住宅销售均价为：市南区7786元／平方米，同比上涨21.30％房屋造价及售价现状价格走势据有关部门对青岛市364家房地产企业的调查，有72.6％的企业对青岛未来两年的房价走势呈上涨预期，可见作为对房地产市场走势“嗅觉”最为敏感的开发商对房价的上涨还是普遍看好。从2004年、2005年商品住宅数据对比分析来看，去年市内四区成交价格还是有升无降的。相比而言，四方和李沧的房价波动表现更是突出。今后，郊区楼盘在规模上远远超出市区楼盘，郊区楼盘正在以其规模、品质和价位影响着青岛未来房地产市场的走势。被调查的企业所持各种态度的比例65%7%26%2%缓慢上涨大幅上涨基本持平房价下跌【定位背景分析之二：重要结论】1、市区未来开发区域重点将在四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区；2、2005年房地产市场供需渐趋平衡，商品住宅销售仍处卖方市场。未来2—3年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面。3、2005年房屋造价及售价均呈增长走势，预计未来几年房价还将持续上扬。另一方面，郊区楼盘正在以其规模、品质和价位影响着青岛未来房地产市场的走势。项目定位背景之三：黄岛区/开发区住宅房地产市场研究2005年黄岛区房地产市场仍表现出很大活力，新楼盘出现得比较多，开发量比较大，有大大小小20多个楼盘要与购房者见面。价格分析：目前开发区楼盘可为两个板块：黄岛老城区和新区。黄岛老城区开发量小，价格较低，2005年平均价位在2500元／平方米到3000元／平方米。而新区的楼盘价格在3500元／平方米到6000元／平方米之间。建筑形式：中北部区域的建筑样式多层为主，长江路周边高层、小高层占了相当比重。写字楼仍将是长江路周边房地产开发的重要形态。热点区域：长江路周边是黄岛区配套设施最完善的经济和行政中心，写字楼和住宅的新盘均不少。2005年，该即将入市的写字楼项目有地丰大厦、集力大厦、黄岛第一高楼、泽润金融广场、瑞泰广场等，住宅项目主要有华裕·黄金海岸、福瀛花园、都市海岸、海湾新城、瑞泰之秀等。一、市场供应分析：二、客户需求特征区域分布：外地投资客户和本地未来居家客户（周边潍坊、淄博、东营、济南、宾州等县市，山西、河北、河南、北京、天津等省市地区外地置业群体）青岛市区及本地区投资客户、周边相邻胶州、胶南等地区的投资客户、购房户等；职业分布：通过对周边十几个楼盘分析，目前在千禧龙苑、傲海星城、汇商国际、天泰阳光海岸、东方银座、唐岛蓝湾等购房者大部分为外地异地置业群体，职业为：政府公务员、企业中层干部、个体经营业户。群体特点：多处在河南、河北、山西、北京、东北三省等内陆城市，和山东省内西部内陆市区，因长期气候干燥、多风、多尘土，向往湿润、洁净、冬暖夏凉的沿海气候和风景，对青岛的地域、气候、旅游环境、品牌企业影响力等具有很强的向往感。置业特点：先投资购买置业，老来退休后迁居黄岛居住；纯粹投资性，看好青岛及黄岛未来前景，投资获利；比较富有的一代年轻人为父母置业养老；异地置业，来青岛度假居住，一边投资，一边满足自己家庭度假旅游需求。信息获知渠道：来青岛旅游，一边感受青岛，并产生购房养老、度假需求；当地朋友介绍；电视信息、报纸信息发布；产品特点：2005年商品住宅户型结构以每套80-100平方米成交套数最多，占总成交套数的43.66%，套型面积100-120平方米的占总量23.95%。3、推动/制约黄岛房地产发展的重要因素•青黄跨海大桥及遂道的建设，黄岛将成未来投资热点；•因为黄岛工业人口较多，所以上班时街巷人流较少；加之外地投资置业的人多，所以有些楼盘的窗户晚上黑灯。而