物业统一说辞与答客问30页

《物业服务管理业主须知》手册一、物业收费类二、物业服务类三、工程类（含二次装修）四、安全保卫类五、针对特殊条款的问题解答六、入伙类、物业收费类：●为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定。●从什么时间开始计收我的物业管理费？答：按“湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务费管理办法》第十九条规定：“物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。●以什么面积收取我的物业管理费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。●我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：多层楼梯房管理费的收取标准为：0.8元/平米·月；商业物业管理费的收取标准为：1.8元/平米·月；：2.0元/平米·月；除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费等费用，以及业主的一些有偿服务，价格见物业服务中心的公示。●我入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。●我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主联络信息登记表》、《业主房屋装修申请表》、《业主装修承诺书》、《房屋装修管理协议》等资料。●电、燃气计量方式？答：电：洋房、门面为卡式计量方式。别墅为抄表。●我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(消防.监控、供水.供电设备.门禁系统等)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。●业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。●办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？：装修管理服务费每户0.2元/平方.天。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业管理费中包含，所以费用要单独收取。●装修需交哪些费用？答：A、装修押金：业主：2000元，施工单位：3000元（楼梯房）、5000元（别墅）B、装修垃圾清运费：每户3元/平方（装修期间业主同意自行清理，物业企业可免收）。C、装修许可证工本费元/张D、出入证工本费：10元/个、押金20元/个●收取装修管理服务费的依据？答：《湖南省物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，可以收取装修管理费。●为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。●住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？：住宅专项维修资金按国家相关法律法规进行交纳（实测面积后有变估的以结算价款为准）。用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。●售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。●有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。●会所设施的收费标准答：会所收费业主价由物业公司根据经营情况制定合适价格后再公布。●物业管理服务费里面包括了哪些费用？答：物业管理服务费包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域秩序维护费用；6、物业公司办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。●小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：根据《物业服务收费管理办法》业主（使用人）共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明用电费用在公共性服务费中列支；管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主（使用人）共同负担”规定收取。●收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?答：原则上是要全额缴交的。●装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和相关规定，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理规定》约定的金额为准。●装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修是按《物业服务收费管理办法》装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。按垃圾量计费，最高不超过每平方米建筑面积3元。●业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该房屋的所有权已经，物业管理公司已经为该房屋提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。●已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。●为什么要缴纳水电周转金，收费的标准是什么？答：物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用；如各业主不及时交纳已使用的水电费，则会影响其他已交费业主的正常供水、供电。物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。●物业管理费如何收缴?其收费标准及收费方式?答：于业主入伙时预收半年的物业管理费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条相关内容规定。而此收费已经在《前期物业服务合同》中约定。可以以现金形式或银行划帐等方式。●小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。●物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。●为什么物业管理费会这么高？答：每个小区物业费都是不同的，它是跟据楼盘档次相匹配之服务需求和深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。我们小区是高端的别墅小区，管理的面积14万多平方米，可收费面积只有9万平方米，容积率低，属于坡地等因素.管理起来比较困难，需要大量的人力，物力，所以物业费相比楼梯房，电梯房要高些。●为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。●这里的水、电定价是多少？答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电定价标准执行。我小区属于二次供水，二次供电所以要加收加供水压费及供电变压费。●业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。●房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。●我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。二、物业服务类：●物管服务包括哪些内容?答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：1、房屋公共部位的维护和管理；2、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；3、小区内环境卫生服务；4、小区内安全防范服务；5、小区内交通秩序维护；6、房屋装饰装修管理；7、区内绿化园艺保养；8、客户服务（如接待来访、投诉等）；9、社区文化；10、小区财务管理；、对外事务管理。●物业客户服务部是干什么的？答：负责入伙、装修手续的办理，受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、协助收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展等。●因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。●若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？答：