典型住宅型地产企业战略转型研究__以万科集团为例

分类号学号M201073683学校代码10487密级硕士学位论文典型住宅型地产企业战略转型研究——以万科集团为例学位申请人：沈迪学科专业：工商管理指导教师：高勇强副教授答辩日期：2012年4月23日AThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreefortheMasterofBusinessAdministrationStrategicTransformationStudyofTypicalResidentialRealEstateEnterprise——CaseStudyofVankeGroupCandidate:ShenDiMajor:MBASupervisor:Assoc.Prof.GaoYongqiangHuazhongUniversityofScience&TechnologyWuhan430074,P.R.ChinaApril,2012独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在年解密后适用本授权书。本论文属于不保密□。(请在以上方框内打“√”)学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日华中科技大学硕士学位论文I摘要2010年以来，中国政府对住宅房地产行业的调控手段日趋加重，特别是2011年的限购令和大量保障性住房的开工建设后，中国大陆商业住宅产品销量大幅下降、量价齐跌，住宅房地产企业的生存和发展遭遇严重困难，这些企业为了生存和发展面临转型的选择。本文就以这些住宅地产企业的转型目标为研究方向，选取中国大陆住宅地产领域龙头企业万科集团为主要研究对象。本文以战略管理理论作为理论依据，首先利用PEST分析和五力模型，对房地产行业进行深入分析，找出住宅房地产行业目前面临的重大环境变化，认为目前中国大陆住宅地产企业的生存面临巨大压力，同时对对中国大陆商业地产进行全面研究，描述商业地产在国内的发展现状，分析其快速发展的原因和发展模式，总结出进入商业地产领域所需具备的条件；然后利用SWOT工具，对万科集团进行全方位分析，找出万科集团所具备的优势和目前的市场机会，认为商业地产领域是万科集团转型的理想方向；最后分析万科集团向商业地产转型的必要性和可行性，和仍将住宅市场作为战略重点的原因，以及万科集团在商业地产领域和住宅地产领域的战略实施。本文通过以上分析得出以下结论：在严重的宏观调控形势下，商业地产是万科集团的理想转型目标，但万科集团仍将以住宅市场为自己的战略重点领域。关键词：战略管理；战略转型；住宅地产；商业地产；万科集团华中科技大学硕士学位论文IIAbstractSince2010,themacroeconomicregulationoftheChinesegovernmenttoresidentialrealestateindustrybecomeheavier,especiallyfortheproperty-purchasinglimitationin2011,andthelargenumberofaffordablehousingconstruction,thesalesofcommercialresidentialproductfellsharply,includingthequantityandprice.Residentialrealestateenterprisesfacingseriousdifficultiesabouttheirsurvivalanddevelopment,inordertosurviveanddevelop，theenterpriseshavetomakechoiceoftransformation.TheresearchdirectionofthisarticleistransformationtargetofresidentialrealestateenterprisesinChina,takingVankeCo.whichistheleadingenterpriseofChineserealestateindustryasthemainresearchobject.Thisarticlebasedonthetheoryofstrategicmanagement.Firstly,makingadeepanalysisoftherealestateindustrybyusingPESTanalysisandFiveForcesMode,findingoutthechangewhichtheresidentialrealestateindustryfacedwithinpresent,consideringthatthesurvivalofChinesehousingestateenterpriseisverydifficult.ComprehensiveanalysistocommercialrealestateofChina,describingdevelopmentsituationofcommercialrealestate,analyzingthereasonofitsrapiddevelopment,summarizingthenecessaryconditionsfordevelopingcommercialrealestateindustry;Secondly,carryingontheomni-directionalanalysistoVankeCo.byusingtheSWOTanalysis,analyzingtheadvantageandthecurrentmarketopportunity,concludingthatcommercialrealestateindustryistheidealtransformationdirectionofVankeCo.;Finally,analyzingthereasonofcommercialrealestatetransformationofVankeCo.andthereasonofVankeCo.stillinsiststochoosethehousingmarketasthekeypointinstrategic,analyzingthestrategicimplementationofVankeCo.inbusinessrealestateandresidentialrealestatearea.Throughtheaboveanalysis,thisarticleconcludesthatcommercialrealestateistheidealtransformationgoalofVankeCo.withtheSeveremacro-control.ButVankeCo.willstilltakeresidentialmarketastheirstrategickeyarea.Keywords:Strategicmanagement;StrategicTransformation;Residentialproperty;Commercialrealestate;VankeCo.华中科技大学硕士学位论文III目录摘要.............................................................................................................IAbstract.......................................................................................................II1绪论1.1研究背景与目的.................................................................................(1)1.2研究内容与方法.................................................................................(1)2文献综述2.1企业战略管理概述..............................................................................(3)2.2房地产企业战略转型过程..................................................................(3)3中国大陆房地产市场概况3.1房地产行业分类.................................................................................(5)3.2房地产业发展综述..............................................................................(5)3.3住宅房地产业的现状和前景..............................................................(9)3.4商业地产研究...................................................................................(10)3.5房地产业外部宏观环境分析（PEST分析）..................................(15)3.6房地产业五种基本竞争力分析........................................................(19)4万科集团内外部环境分析4.1万科集团公司概况............................................................................(22)4.2万科集团的优势...............................................................................(22)4.3万科集团的弱势...............................................................................(23)4.4万科集团的机会...............................................................................(24)4.5万科集团的威胁...............................................................................(25)4.6万科集团SWOT矩阵分析...............................................................(27)华中科技大学硕士学位论文IV5万科集团的战略选择、转型与实