物业投资

物業投資集團透過切實掌握租戶的需要，從而提高出租物業的租金回報，亦會繼續優化投資物業的組合，並引入最新科技和現代化設施，為物業增值。中環國際金融中心新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報36業務檢討物業投資回顧年度內，儘管租務市場情況困難，以及受非典型肺炎短暫衝擊，集團的出租物業表現仍然理想。集團擁有二千零五十萬平方呎的投資物業組合，若不包括新落成的國際金融中心第二期，整體出租率維持於約百分之九十二。連同集團在共同控制及聯營公司所佔的租金收益，是年度租金總收入為港幣五十六億二千八百萬元，上年度則為港幣五十八億四千四百萬元。租金收入下跌主要是由於本地市場疲弱，導致寫字樓租金收益下降，而租金收入淨額由港幣四十四億三千二百萬元微跌至港幣四十一億元。受年初非典型肺炎影響的本港零售市場，至七月初已迅速回復正常。集團於疫症爆發初期迅即回應，推出全面清潔措施，挽回商場遊人及租戶的信心。集團亦為少數嚴重受疫症影響的租戶給予一次過的租金優惠，並舉辦更多商場推廣活動，連串措施對集團整體租金收入影響極微。回顧期內寫字樓租務市場依然淡靜，大部分原因是本地經濟放緩。隨著最近經濟呈現復甦跡象，本集團接獲的租務查詢及承租旗下出租物業的數目亦有所增加。為達至提高租金收益回報的目標，集團一向關注市場變化及租戶的需要，以確保出租率處於滿意水平。集團並不斷提升投資物業質素，為旗下物業增值，引入最新科技及現代化設施。集團計劃在適當時機出售部分非核心收租物業，以加快資產流轉，及保持理想而高質素的投資物業組合。新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報37集團目前在香港的投資物業組合，包括共同控制公司所佔權益部分，分析如下：按進度與用途分析所佔樓面面積（百萬平方呎）住宅商場寫字樓酒店工商綜合總面積已完成出租物業1.08.36.50.93.820.5發展中出租物業–1.14.01.6–6.7總面積1.09.410.52.53.827.2已完成的投資物業商場本集團擁有全港最大的商場網絡，所佔總樓面面積達八百三十萬平方呎，大部分商場位於新市鎮，零售商戶主要為附近居民提供日常生活所需。儘管經濟表現波動，由於這些商場位置優越、交通便捷及高度嚴謹的衛生措施，因而出租率維持於高水平，租金收入亦平穩。集團旗艦商場沙田新城市廣場，以及其他主要商場包括葵涌新都會廣場、大埔超級城、將軍澳東港城及沙田新城市中央廣場，於年內保持接近全部租出。為保持旗下商場吸引力，集團除繼續舉行商場推廣活動及其他節日獎賞外，亦定期進行保養及翻新工程。集團計劃翻新旗下五個商場，包括於未來兩年分別耗資港幣三億元為沙田新城市廣場第一期及港幣一億元為旺角新世紀廣場進行翻新。同時，集團藉引入包括國際品牌的新商戶，加強商場購物體驗和提升租值。新近落成的國際金融中心第二期商場部分，總樓面面積超過五十萬平方呎，即將於二零零三年十月局部開業。商場將包括世界知名品牌的零售店、多銀幕電影院及提供各地美食的餐廳。集團將耗資港幣三億元為沙田新城市廣場進行翻新工程，締造一個更現代化和更寬敞的購物環境。新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報38業務檢討物業投資SignatureHomes專注優質豪宅租務，例如半山帝景園。國際金融中心第二期寫字樓設計先進，切合跨國公司的需求。國際金融中心第二期寫字樓的總樓面面積共一百九十五萬平方呎，其超時代設計配合跨國機構所需，首批租戶於二零零三年七月開始遷入。本集團將繼續於新落成的寫字樓項目引入最新科技及精密設施，以滿足租戶不斷轉變的要求。住宅本集團持有一百萬平方呎的住宅物業作出租用途，大部分為豪宅物業，例如半山帝景園和南區浪琴園，SignatureHomes總理集團旗下豪宅租務，秉承以客為尊的理念，為客戶提供六星級和嶄新的個人化服務。寫字樓若不包括剛落成的國際金融中心第二期，本集團寫字樓的整體出租率維持在百分之九十以上。集團旗下部分寫字樓憑著其策略性位置取得較高出租率，例如新都會廣場、新鴻基中心及創紀之城第一期，均錄得近百分之九十五的平均出租率。新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報39興建中的投資物業集團為達至理想的投資物業組合，會在出售部分非核心物業的同時，增加新的優質投資物業。為貫徹此策略，集團目前正在發展的新投資物業，以所佔權益計算約六百七十萬平方呎，其中商場佔一百一十萬平方呎，地點遍佈全港各區；另有一百六十萬平方呎面積用作發展頂級酒店及套房，其餘四百萬平方呎的新增投資物業為甲級寫字樓。大部分發展中的投資物業均極具代表性項目，並與大型運輸網絡相連接，包括位處機場鐵路香港站的全港首間四季酒店，面積達一百一十萬平方呎，還有機場鐵路九龍站第五、六及七期發展項目和東九龍創紀之城。有關上述項目的發展詳情已刊載於第三十至三十三頁地產發展部分。興建中的投資物業：商場•創紀之城第五期（觀塘道418號）•機場鐵路九龍站第五、六及七期•元朗YOHOTown第二期（元朗市地段504號）寫字樓•創紀之城第五期（觀塘道418號）•機場鐵路九龍站第五、六及七期停車場連同集團在共同控制公司所佔權益，本集團現時擁有二萬七千個泊車位，本年度租金收入達港幣四億三千五百萬元，上年度為港幣四億七千二百萬元。本集團將繼續在所發展的綜合商業物業內附設停車場，以提高投資物業的價值。其他物業除現有分佈於旗下各大商場的三十間電影院，位於國際金融中心第二期的五個銀幕影院將於二零零三年底開業。集團的收租物業尚包括工業大廈、貨倉和數據中心，並正研究將部分工業物業改作其他用途。將軍澳東港城商場的商舖為區內住戶提供日常所需。集團經常為旗下商場注入新元素，以進一步剌激人流，例如荃灣廣場便設有全港第一個童裝特賣場。新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報40業務檢討物業投資*連同本集團在新意網的百分之八十四點九權益所佔之樓面面積。已完成之主要投資物業名稱地點香港島新鴻基中心灣仔港灣道30號國際金融中心第二期及商場中環金融街8號世界貿易中心銅鑼灣告士打道280號海港中心灣仔港灣道25號中環廣場灣仔港灣道18號國際金融中心第一期中環港景街1號帝景園（第2及3座）舊山頂道23號浪琴園（第2及3座）大潭道38號曉峰閣（第4座）舊山頂道18號九龍新世紀廣場旺角太子道西193號創紀之城第一期*觀塘道388號創紀之城第二期觀塘道378號創紀之城第三期觀塘道370號新太陽廣場尖沙咀廣東道28號帝京酒店旺角太子道西193號帝苑酒店尖沙咀麼地道69號嘉里鴻基貨倉長沙灣發祥街3號新科技廣場新蒲崗大有街34號創貿廣場觀塘開源道49號半島大廈長沙灣青山道538號興華中心土瓜灣道82-84號新界新城市廣場第一期沙田正街18號大埔超級城大埔安邦路9號荃灣廣場荃灣白田壩街5-21號東港城商場將軍澳重華路8號新城市廣場第三期沙田正街2-8號新元朗中心商場元朗朗日路8號將軍澳中心商場將軍澳市地段57及66號元朗廣場商場元朗青山公路249-251號新達廣場商場大埔南運路9號新都會廣場第一座及商場葵涌興芳路223號新城市中央廣場沙田鄉事會路138號上水廣場上水龍琛路39號新領域廣場荃灣西樓角路1-17號東薈城東涌市地段2號帝都酒店沙田白鶴汀街8號新興鴻基貨倉沙田黃竹洋街8號晉科中心上水彩發街2號新城市廣場首創音樂噴泉，自商場開業十八年來，吸引了無數遊人觀賞。旺角新世紀廣場將進行港幣一億元的全面翻新，以吸引更多遊人。新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報41所佔樓面面積（平方呎）地契期滿年份集團所佔權益住宅商場寫字樓酒店工商綜合總面積（百分率）2127100–53,400850,600––904,000204747.5–304,000537,000––841,0002842100–162,000350,000––512,000212833.3–20,50080,000––100,500204750––700,000––700,000204747.5––373,000––373,0002886100341,000––––341,0002047100316,700––––316,7002884100159,500––––159,5002047100–725,000475,000––1,200,0002047100–27,000890,000––917,000204750––133,000––133,000204770––108,000––108,0002047100–204,800–––204,8002047100–––400,000–400,0002127100–––295,000–295,000204750––––285,000285,0002047100––––208,000208,0002047100––––240,000240,0002047100––––202,000202,0002099100––––182,700182,7002047100–1,300,000–––1,300,0002047100–588,800–––588,8002047100–583,000–––583,0002047100–415,000–––415,0002047100–350,000–––350,000204787.5–245,000–––245,000204757.52/25–195,000–––195,0002047100–145,000–––145,0002047100–120,000–––120,0002047100–600,000569,000––1,169,0002047100–236,000505,000––741,0002047100–181,500375,500––557,0002047100–35,100137,200––172,300204720–99,00032,000––131,0002047100–––258,000–258,0002047100––––500,000500,0002047100––––142,000142,000新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報42業務檢討物業投資新鴻基地產發展有限公司二零零二至零三年年報43