万科设计阶段成本优化与控制

房地产设计阶段成本优化与控房地产设计阶段成本优化与控制（Ⅳ）制【Ⅰ】目标与措施【Ⅰ】目标与措施‡基本原则【Ⅱ】设计管控关键路径‡基本原则【Ⅱ】设计管控关键路径‡概念设计概念设计‡实施方案‡初步设计与施工图【Ⅱ】启示与建议一、规划设计成本精细化管控目标与措施一、规划设计成本精细化管控目标与措施基本原则：全员全控基于客户细分成本控制省钱等于赚钱成本控制不等于省钱合理规划有效成本严格控制无效成本严格控制无效成本设计阶段成本控制体系与专业平台之一：成本规划①确定盈利模式②可售比②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区⑦人防及分区设计阶段成本控制体系与专业平台之二：成本级配之：成本级配①建筑模块②精装模块③景观模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块设计阶段成本控制体系与专业平台之三：成本对标之三：成本对标①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例⑦景观软硬景比例【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径‡概念设计实施方案‡实施方案‡初步设计与施工图‡初步设计与施工图【设计前期】【设计前期】设计前期之权：各业务部门职责1设计部“1/2主角”；但工作量繁重＋营销部项目事务部＋财务部/成本部＋设计部项目部项目部设计前期之事：核心工作2核心：精准定位,产品决策核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计设计任务：概念设计预测成本预测成本2设计前期之事：做好概念设计，提高决策效率在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定策效率11、指标、指标在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定产品定位指标22、方案、方案确定规划草案确定规划草案设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2产品决策强排方案•确定指标•确定规划结构•盈利模式项目定位•目标客户•营销策略•预估成本•预估利润市场定位成本测算设计前期之人：主要工作三步骤1基础分析22强排方案3方案做概念设计前提4两大前提一、项目：土地规划要点确定两大前提红线；容积率；限高；退线；配套二、营销：项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。两个案例：两个案例：分解强排方案盈利模式选择分解强排方案盈利模式选择如何提高概念设计效率？如何提高概念设计效率？精准定位预测成本①精准市场分析精准定位；预测成本①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化⑤注意积累固化精准市场分析：1.1.竞品选择标准1标杆楼盘：3个“最”区位社区竞争楼盘：3个“同”户型装修竞争格局分析1.2细分市场的竞争格局：细分市场的竞争格局：‡清晰市场及竞争事态‡清晰市场及竞争事态‡精准定位‡精准定位‡总价及产品结构两个分类要素‡总价及产品结构两个分类要素竞品分析表：明确；聚焦1.3竞品名称主力产品信息销售情况分析竞品名称销售情况户型面积单价总价项目优势项目劣势楼盘A楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E提高概念设计效率之二：重视设计前提2土地要点土地要点项目定位项目定位政府政策政府政策如何提高概念设计效率？①精准市场分析如何提高概念设计效率？①精准市场分析②重视设计前提②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化⑤注意积累固化强排方案三步法。目的精准定位。设想目标客户第一设想目标客户第一步设计强排方案第二步设计强排方案第二步决策解决方案第三步两个常用工具：（1）Google★★两个常用工具：（2）草模强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2强排方案的目的确定盈利模式2、强排方案的目的确定盈利模式？如何提高概念设计效率？①精准市场分析如何提高概念设计效率①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化秘诀：【掏干吃净】秘诀：【掏干吃净】【掏干挖净】：两个用足用足容积率！用足建筑密度！用足容积率！用足建筑密度！①用足容积率：用足“高货值”产品容积率①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间用足容积率常用模式案例分解①景观资源最大化：②拉高拍低③丰富产品形态塑造高端形态③丰富产品形态塑造高端形态用足建筑密度常用模式案例分解①锦上添花--赠绿规划、底层挖掘②雪中送炭--底商寸土寸金③政策红利抬高车库③政策红利--抬高车库？如何提高概念设计效率？①精准市场分析如何提高概念设计效率①精准市场分析②重视设计前提②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化⑤注意积累固化5注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！‡从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化案例分解【实施方案】【实施方案】实施方案之权：主要工作成果示意设设营销部设设计计项目事务部部部财务部/成本部项目部实施方案之事：规划设计成果要求规划方案规划方案道路地下室与停车地下室与停车景观意向户型与意向立面物业管理模式成本测算成本测算指标实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化‡规划‡结构物业模式‡物业模式二、主要产品确定‡立面风格选择‡精装修级配确定精装修级配确定‡景观风格初选案例分解实施方案核心工作之二：成本规划①可售比①可售比②产品附送率③停车率与停车方式③停车率与停车方式④商业及业态⑤会所及配套⑥人防及分区可售比：高容积率项目需评估测算1‡架空层：被遗忘的角落‡地下室：定时炸弹or地下黄金‡地下室：定时炸弹or地下黄金‡寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊2产品附加值怎么确定（哪种我们最合算？）1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略停车率与车库形式如何选择：挖掘“地下黄金”3A.营销定位‡各种产品车位配置比例‡各种产品车位配置比例B.规划要点：数量测算C.停车方式地上地下比例‡地上/地下比例‡架空？‡半地下？‡地下？‡地下？商业及业态4„商业面积与位置„商业面积与位置„业态：租or售；主力店„餐饮？„餐饮？„层高：4.5？5？商业地下室应用„商业地下室应用会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小5‡严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积‡会所配置、架空层设置要和项目定位一致人防：底层、集中布置原则6人防地下室面积、等级及布置方式人防地下室面积、等级及布置方式充分考虑报建及分区充分考虑报建及分区充分利用人防规范：2000平米防护单元充分利用人防规范：2000平米防护单元实施方案核心工作之三：成本级配①建筑模块①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块④电梯模块⑤智能化模块⑤智能化模块成本级配5个控制模块：整合、集成。产品决策标准案例说明成本级配5个控制模块：整合、集成。产品决策标准标准化产品线整合为成本及配实施提供标准平台案例说明产品线整合【施工图】【施工图】扩初及施工图核心工作之一：成本对标①标准层含钢量①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例⑦景观软硬景比例成本对标实施控制要求:技术审控前置，全过程控制方案报建前：地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定扩初完成前：扩初完成前：地下室实施方案（含基础形式）要确定，上部结构方案确定基坑、桩/地下室施工前：基础方案确定（地下室达到施工图深度）基础方案确定（地下室达到施工图深度）施工图完成前：配筋估算、对标测算完成，不事后算账成本对标七部法成本对标七部法1、地下室范围与剖面范围‡范围剖面‡剖面‡出入口‡出入口‡人防‡人防2、上部结构可行性‡体型‡高度‡转换3、地下室结构方案选择顶板‡顶板底板‡底板‡层高‡层高4、地下室停车效率‡柱网‡布车‡布车‡设备房‡设备房‡轮廓线‡轮廓线5、选择上部结构方案‡结构形式‡墙柱布置‡荷载取值6、确定基础方案‡桩+防水板‡筏板‡规避三保险基础7、指标估算‡比例‡直径‡直径‡配筋率‡配筋率案例分解案例分解地下车库建筑设计控制与优化明确地下室控制条件详规阶段明确明确地下室控制条件特殊情况需及时沟通详规阶段明确（4个控制条件）检查落实控制条件的落实初步方案阶段检查方案优化5大类优化要点5大类优化要点施工图优化扩初及施工图核心工作之二：质量控制①合同管理与限额设计①合同管理与限额设计②合作方评估②合作方评估③图纸质量控制1限额设计A、经济技术指标（成本对标7指标）设计合同控制指标产品类型地下室标准层钢筋含量混凝土含量钢筋含量混凝土含量钢筋含量（kg/m2）混凝土含量（m3/m2）钢筋含量（kg/m2）混凝土含量（m3/m2）联排THLTH密TH山地叠TH宽景洋房宽景洋房多层9~11层小高层16~18层高层1618层高层33层高层1限额设计B、设计合同注意计费面积定义•计容建筑面积or总建筑面积？•架空层？•地下室？•地下室？1限额设计C、注意设计周期、以及过程审控节点约定合作方管理评估--施工图质量后续评估2经济指标（成本）考核和变更评估（质量）扩初及施工图核心工作之二：质量控制①限额设计①限额设计②合作方评估②合作方评估③图纸质量控制完善专业平台，奠定规划设计专业基础及保障《施工图设计指导书》：《施工图设计指导书》：是明确设计要求及原则；不是规范摘抄是明确设计要求及原则；不是规范摘抄案例分解施工图指导书要点注意：确认施工图指导书三个问题•是否到达各设计师手中？三个问题•各专业的反馈意见？是否在施工图中执行了？•是否在施工图中执行了？解决方案－－思路强化施工图设计院质量控制‡按要求审图‡按要求审图‡甲方“审”审图结果，并进行评估统一审图工具设计院质量控制细分五阶段审图要点跨部门联合审图审图要点优化的施工图优化的施工图解决方案－－五个阶段审图方案设计图地下室/主体结构与户型施工图构与户型施工图5阶段审图装修施工图景观工程施工图门窗百叶栏杆施工图门窗百叶栏杆施工图施工图管理之设计审控要点技术审控前置，全过程控制„将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”控制重点：技术方案合理、土建成本优化■把技术问题在方案阶段解决„控制重点：技术方案合理、土建成本优化施工图管理：明确职责，强化管理强化施工图设计院质量控制强化施工图设计院质量控制要点：要点：1、合同条款2、审图时间3、明确要求审是为审图目的是为了更正错误注注要有汇总记录1注注意意要求设计院必须修改（甲/已方）2意意事事要求设计院必须修改（甲/已方）2注意对更改成果的复核3事事注意对更改成果的复核3项项项项已施工的及时发变更4案例分解案例分解四、启示四、启示“万科”设计成本控制特点1、全过程：涉及项目开发和产品设计各个关键环节1、全过程：涉及项目开发和产品设计各个关键环节2、将“客户、成本、销售”融入设计成本控制要素3、全员全控基于客户细分成本控制4、产品技术平台成本控制保障4、产品技术平台成本控制保障5、资源整合，提高效率5、资源整合，提高效率6、全面复合人才谢谢聆听谢谢聆听