工程质量对物业管理[1]

浅析工程质量对物业管理及交楼的影响•一、接管验收：•从字面角释是开发商将已经国家相关质检部门检验合格并具备“三证一书”的物业移交所委托物业公司并由物业公司交付业主使用。•在实际操作过程中，以规范的接管验收及香港物业管理模式接管的楼盘为例，其操作程序为：•（一）规范的接管验收：•1．物业管理早期介入的作用•①有利于优化设计，完善设计细节•②有利于提高房屋建造质量•③有利于保证物业的使用功能•④有利于加强对所管物业的全面了解•⑤早期介入有利于后期管理工作的进行•⑥有利于树立物业管理企业的形象•2．物业管理企业在规划、设计阶段的参与•①配套设施的完善•②水电气等供应容量•③安全保卫系统•④垃圾处理方式•⑤绿化布置•⑥消防设施•⑦建筑材料选用•3．物业管理企业在施工阶段的参与•①应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；•②要尽可能全面地收集物业的各种资料，同是熟悉各个部分，•为日后管理作充分的准备；•③按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、•开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；•工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断•进行检查。•④工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。•4．竣工验收与接管验收•①竣工验收：房地产开发项目的竣工验收是对其设计质量和施•工质量的全面检验。•②按管验收的作用：•明确交接双方的责、权、利关系；•确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；•为日后管理创造条件。•③按管验收的有关要求与标准•建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有：•1、接管验收应提交的资料（新建房屋）•Ø产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁•资料。•Ø技术资料：•※竣工图—包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽•管线的全套图纸；（二）香港物业管理模式：•1、从设计开始作前期介入，进而对整个施工过程进行有效监控•和提供合理化建议。※工程预决算；※图纸会审记录；※工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；※隐蔽工程验收签证；※沉降观测记录；※竣工验收证明书；※钢材、水泥等主要材料的质量保证书；※新材料、构配件的鉴定合格证书；※水、电、暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；※砂浆、混凝土试块试压报告；※供水、供暖、管道煤气的试压报告。•2、在交楼前1个月开始接收客户资料和设计规划图及竣工图，并•对楼宇进行初检（由物业承建商监理公司组成自检小组，对存•在问题立即整改）。•3、在交楼前1周，对所交收楼宇进行复检，把工程留问题解决在•交楼之前。•4、在交楼前三天，一切交楼工作准备完毕，（其中包括由开发商•必须提供的“三证一书”等法律文件）。二、案例：•（一）设计与施工的程序及监理问题•4座502房：•体现点：电源总开关漏水•处理：由发现问题至今已近一个月，所有可能的方式都已•尝试，但至今仍未找到原因。•解决的方式：只有查核设计图、施工图、装修图、管线图，•综合查找问题点，组成专家组，一次性进行解决。•注意事项：封闭施工。（二）施工与监理问题9座301房：•体现点：供水管破裂，浸坏所有地板和大理石。•处理：由于涉及面大，所有地板和大理石需更换，经过近一个•月时间的施工，现基本完成。（三）设计及施工、规划的差异6座101、102房：体现点：车库太小拒收楼。处理：经多方协调，现由以上两户业主自行购买邻近一户车库。由物业公司将三个车库改为两个车库。现正协议施工。（四）施工队在施工过程中马虎大意、偷工减料问题12座302房：体现点：供水管有强烈异味；处理：经查供水管有防水涂料，已更换。业主索赔达40-50万元。后果：作出承诺，一般法律诉讼时效无限（此业主孕妇）（五）土建与装修过程中防水未处理周密•2-502房：体现点：渗水问题拒收楼。•处理：经查该单元渗水地方先后多达十处，经多次修补后仍•不断有出现新的位置出现渗水。（六）装修过程中的监理标准及程序差异问题16座302房：体现点：大理石色差大处理：由于大理石左右颜色色差大，业主拒绝收楼，经全部更换后，业主已收楼。（七）防潮处理问题2座201、202、301、402房：体现点：地板发霉、长虫、拒收楼；处理：经得新铺设并谈判后收楼。（八）装修施工中材料处理问题12座101房：体现点：大厅仿古地砖色差大处理：经查发现大厅仿古地砖色差很大，经重新更换后，业主已收楼。（九）设计、施工、销售之间复核5座302房：体现点：合同鉴定的洗手间与实物完全不同。处理：由于无法按合同变更业主拒绝收楼。正与销售部协调可否免费代该业主转售，以减少公司损失。（十）装修后批荡问题1座302房：体现点：入住后墙身和地板均已开裂处理：经检查该户入住后墙身和地板均出现不同程度的开裂。经多方协商，已请业主入住酒店并处理完毕。三、质量的意义何在？房地产市场发展到今天，已经不是光靠一两个卖点，就可以在市场立足，让顾客接受，一个企业苦苦打响的品牌如果没有坚硬的工程质量和更人性的售后服务是不可能立足于市场再好的品牌如是遇上劣质的产品，那么企业受到的就不光是经济上的损失，更重要的是给用钱也买不回来的品牌将带来不可挽回的负面影响。四、解决方式及建议：要解决以上问题，首先是要正确认识企业依靠生存的首先是产品的质量，只有从根本上认识到了也就能从根本上给予解决。只有让顾客感受到了企业对产品质量的重视和对解决问题的诚意，才能让顾客满意，才能从根本上解决问题，才能最赢得顾客的心。通过学习海尔企业管理的创新哲学（斜坡球体论），我个人认为海尔的15要点精神：创新形式（Style）实例剖析：海尔文化与O、E、C管理：张瑞敏的创新哲学。(斜坡球体论)TOP核心价值观(精神文化)制度行为文化1、发展速度;2、产品;3、服务质量（物质文化）基层督导层经营层管理层权责（1）海尔的作风：迅速反应、马上行动（2）海尔的精神：敬业报国、追求卓越（3）企业家定义：设计师+牧师（4）海尔理念：只有创业，没有守业（5）海尔模式：Overudi→OEC全方位、全面位O：OEC→总帐不漏项,事事有人管,人人都管事，管事评效果，管人评考核E：①everyone(不强)②advertence(不管)③everything(不行)C：①Clearly(清理)②Cloueol(结束)每天工作要清理（6）海尔用人观念：人人是人才，赛马不象马（7）海尔用工制度：用工人：①优秀的员工②合格的员工③试用的员工三工合一，三工并用，动态转换（8）海尔市场观念：1、市场唯一不变的法则，永远在变2、只有淡季的思想，没有淡季的市场3、卖信誉不是卖产品4、否定自我，创造市场（9）海尔名牌观念：1、要么不干，要干就争第一（定位）2、国门之内无名牌国际争名牌（日式管理）（10）海尔质量观念：1、高标准、精细化、零缺陷2、优秀产品是优秀人员干出来的（11）海尔售后服务观念：用户永远是对的(来源于:假如有错误请参考第二条《美国》)（12）海尔的资本运营：东方亮了再亮西方(来源于:统一企业，以旧事业养新事业)（13）海尔的国际市场战略：先难后易，做别人做不到的事（14）海尔的发展方向：创中国的世界名牌（15）海尔的斜坡球体论：目标加激励，控制加考核(管理利润，开源节流)（1）海尔的作风：迅速反应、马上行动（2）海尔的精神：敬业报国、追求卓越（3）海尔模式：Overdue→OEC全方位、全面位OEC（全方位、全面性）中O：总帐不漏项,事事有人管,人人都管事，管事评效果，管人评考核。（4）海尔名牌观念：1、要么不干，要干就争第一（定位）2、国门之内无名牌国际争名牌（日式管理）（5）海尔质量观念：1、高标准、精细化、零缺陷2、优秀产品是优秀人员干出来的（6）海尔的斜坡球体论：目标加激励，控制加考核(管理利润，开源节流)……为了让**的管理走向规范，为了让**的品牌发扬光大，建议如下：•（一）前期介入•1．设计介入—提出合理化建议。•2．土建介入—发现问题，及时纠正。•3．投标介入—使管理更具人性化和更具操作性。•4．装修介入—监督装修质量，确保交楼工作的顺利进行。•5．汇签、汇审介入（销售、工程、设计、材料、施工大纲）•目的：在于使设计或在建的物业具人性以及利于日后物业管理•工作的开展•（二）验收前的准备工作•1．提交物业设计规划图、竣工验收图（提前一个月）；•2．提交业主资料（提前一个月）•3．提交“三证一书”（提前一个周）以及相关法律文件，所谓•的后来的“三证”：消防验收合格证、综合验收合格证（分•期）、工程质量验收合格证（备案表），“一书”：产品使•用说明书；•现在的：“二书”：产品使用说明书、质量保证书；“一证”•工程质量合格证。4．由物业、销售、承建商三方组成交楼查验小组（1）销售人员直接交楼，负责交付其销售的单位，且在完成交楼•工作后才能领取销售佣金，以对其销售承诺负责。（2）承建商组成维修小组，直接向物业公司负责，5%的工程维修•款直接拔到物业帐上，在承建商按时、按质、按量完成交楼任•务后，才由物业公司返回承建商，否则，物业公司有权从其维•修款上拔出维修费另请施工队返修，对其工程质量负责。（3）物业公司负责统筹整体交楼工作，提供收楼咨询和售后服务。5、在交楼前一个月，承建商应完成所有工程并提交物业公司进行初检，对存在问题，承建商应立即进行返修。6．物业公司在初检后，应根据检验结果，提前20天诚邀业主参与复检，让业主直接参与对物业的验收，增强业主的信心，提高企业知名度。根据物业管理法规，物业管理人员负责对所交付的物业提供管理服务。前期介入和配合交楼都只是为了配合后期服务，对所管理物业提出改良建议及更具可操作性的建议，以及代房产公司交付楼宇，该部分工作都应视为有偿服务，由于该项工作需有大量的人员投入，建立体现多劳多得的奖励机制，更好的为消费者、业主服务，为企业争得良好的口碑。谢谢！